開發商延期交房引發糾紛業主據理力爭獲賠7000元

    四年前，膠州市市民趙某購買了位于膠州市泰州路的一套房屋，原本定于10月份交房，開發商卻拖了五個月交付了房屋。趙某對此非常不滿，于是將開發商告上法庭，要求其支付違約金。

    2007年5月13日，趙某與青島某房地產開發有限公司簽訂一份商品房預售合同，約定房屋價款為178664元，該地產公司于2007年10月31日前

    庭審中，該公司的代理人辯稱，是趙某違約在先。“公司曾多次電話通知趙某辦理房屋交接手續，但他總以各種理由推托，推遲雙方交接時間，這才是導致房屋延期交接的主要原因。”該代理人說，與他在同一棟樓的其他人在接到通知后都按期辦理了房屋交接手續，這足以證明延期交房的責任不在該公司。

    對此，趙某當庭提交了購房合同復印件及發票復印件，證明他已交付全部房款，并提交了一份物業費收據復印件，證明該公司的交房時間為2008年4月25日。他認為，如果該公司將未按期交房的責任推給他，應拿出充足的證據。

    法院經審理認為，原、被告簽訂商品房預售合同，系雙方真實意思表示，具有合同效力。雙方作為合同當事人，應全面、完整地履行合同義務。原告趙某已付清242390元購房款，其提交的證據足以說明被告該公司的實際交房時間為2008年4月25日，原告趙某主張被告承擔延期交房產生的違約責任截至到2008年3月25日，距合同約定交房時間2007年10月31日逾期145天，屬合理請求。

    該公司未提交證據證明延期交房是由于趙某的原因或不可抗力造成的，因此應認定該公司違約，應按雙方約定的比例支付違約金。因此該公司應當支付7029.31元違約金，趙某主張的9000元違約金，數額偏高，超出部分，法院不予支持。據此，膠州市人民法院一審判決：被告青島某房地產開發有限公司支付原告趙某違約金7029.31元。

    本報記者 章立莎

    法官評析

    本案是一起普通的商品房買賣合同 房屋拆遷，也有必要了解開發商就房屋拆遷糾紛，案件的起因源自當事人違反了商品 安置補償等相關事宜的進展情況。二是簽房預售合同的約定，違約后在較長時間內 訂商品房預售（銷售）合同時，要認真閱讀、明爭議的問題未得到解決，致使矛盾不斷升 白合同條款，對于合同主要條款，諸如：交房時級，購房人漸漸失去協調的耐心和對開發 間、條件、形式，付款條件、方式、期限，辦理產權商的信心，從而引發訴訟。 的時間、方式以及產生的相關費用等以及違約

    實踐中如何避免此類矛盾從而最大限 責任一定要約定明確，不能含糊。同時，諸如度杜絕訴累呢？法官認為：一是購房人不 配套費、公攤面積等其他條款也要詢問清楚，要盲目輕信、聽從某個樓盤、某個小區的售 明文確定，避免因小失大。三是商品房簽訂預樓宣傳，對于宣傳資料的可信度、完整度、 售（銷售）合同后，合同的雙方當事人一定要本合法性要有一個起碼的理性和認知；在簽訂 著誠實守信、嚴格完整的原則，充分積極地履商品房預售（銷售）合同前要了解開發商的 行合同。遇到矛盾，耐心解決、積極協商，協商資質、是否具備商品房開（竣） 驗收、交付 不成按照合同約定或仲裁或訴訟，工、 以保障權益的條件，許可證手續是否完備，如果是涉及 人的合法權益。

    從SHOPPING MALL主力店房屋買賣合同糾紛案解析商業房產銷售中的風險

    【引言】

    近年來，各國商業零售巨頭大舉進軍我國，在各大中城市遍地開花，以SHAOPPING MALL（超大規模購物中心）為代表的商業地產隨之風靡一時，浪潮席卷全國。在青島，樂購、麗達、家樂福、佳世客、特易購等大型商業企業也紛至沓來，搶占商機，迅速形成以香港中路、臺東、李村三個主商圈為核心、輻射眾多小商圈（網稱“三只老虎一群狼”）的商業布局態勢。然而，我國商業地產的開發和經營尚處于初級階段，很多開發商或投資者均在摸著石頭過河，很多環節存在問題和風險，目前尤以商業地產銷售或租賃關系中的交付條件問題為甚。筆者擬以本案引起開發商對商業項目銷售或租賃合同中交付條件的重視。

    【案情簡介】

    2007年，一家大型商業地產開發公司在青島開發的SHAOPPING MALL項目開始對外銷售。韓國LT公司十分看好該項目的地理位置及發展前景，于是與該地產公司簽訂了《商品房預售合同》，購買了該項目的主力店鋪，用于經營大型零售商業。

    然而，因房屋未能在《商品房預售合同》約定的交付時間達到“綜合驗收合格”的條件且地產公司未按合同約定時間將房屋交予LT公司開業經營，LT公司將地產公司告上法庭，主張逾期交付違約金和逾期開業損失賠償金高達1800余萬元。

    【訴前準備】

    本案是SHAOPPING MALL主力店房屋買賣，其與住宅交易最顯著的區別在于，商業地產買受人往往為了使建筑物符合其之后的業態規劃，會要求介入設計，并在主體施工階段即著手裝修；商業地產買受人為了爭取最佳開業時間，往往不會等到房屋達到綜合驗收合格的條件才收房，而是希望盡早收房、以便伺機開業。

    之后，我們詳查了地產公司和LT公司之間的《商品房預售合同》、有關往來函件及項目建設、驗收文件等材料，果然發現如下事實：

    1.合同約定的房屋交付條件為房屋經建設、施工、設計、監理四方根據國務院《建設工程質量管理條例》第16條的規定驗收合格（以下簡稱“四方竣工驗收”），而不是綜合驗收合格。事實上，房屋也已于約定的交付時間取得了《單位（子單位）工程綜合驗收記錄表》（即四方驗收文件）。

    2.合同同時約定了房屋交付開業的時間和應當具備交付條件的時間，并且前者早于后者。而且合同還約定地產公司應當在主體施工后期（約定的交付時間半年前）允許LT公司進場裝修，且事實上LT公司的施工單位確于約定的時間進場開始實施裝修工作。

    3.起訴前，LT公司已經正式對外營業，但開業時房屋仍未通過綜合驗收，且消防驗收直至起訴前不久才通過。

    【爭議焦點與法律解析】

    如此一來，問題就來了：合同約定的交付條件為“四方竣工驗收合格”，而不是“綜合驗收合格”，該約定是否有效？合同約定的開業時間早于交付時間，也就是說，合同約定在未經竣工驗收的情況下即交付使用，是否有效？LT公司在主體施工階段就已進場施工，顯然和地產公司存在交叉施工情況，既然是交叉施工，建設及驗收遲延的責任是否應由地產公司承擔？

    對于合同將“四方竣工驗收”約定為交付條件的問題，LT公司認為該約定無效，因為其違反了《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》和《山東省城市房地產開發經營管理條例》等關于“必需經綜合驗收方可交付使用”的強制性規定。在約定的交付條件無效的情況下應當適用法律規定的交付標準，即應在約定的交付時間達到綜合驗收合格。

    我們則認為，該約定不違反法律法規的強制性規定，是合法有效的。房地產項目的驗收分為竣工驗收和綜合驗收，竣工驗收是由建設單位、施工單位、監理單位和設計單位對已完工程進行的實質性驗收，并承擔相應的驗收責任；綜合驗收是由不同的政府主管部門在四方竣工驗收的基礎上進行的復查性驗收，是對四方竣工驗收的檢查監督。我國《建筑法》、《城市房地產開發經營管理條例》和《建設工程質量管理

    行政法規要求“建筑工程條例》等法律、未經竣工驗收或驗收不合格的，不得交付使用”，合同條款違反該強制性規定的，歸于無 。而對于綜合驗收，僅在效建設部《城市住宅小區竣工綜合驗收管

    和理辦法》 《山東省城市房地產開發經營管理條例》等行政規章、地方法規中作了規定，合同條款不符合此類規定的，不影響合同條款的法律效力。既然如此，在涉案房屋已經取得四方竣工驗收文件的情況下，地產公司不存在逾期達到交付條件的情形，不應承擔逾期交付違約責任。

    對于合同約定在未經竣工驗收的情況下即交付使用之效力問題，我國《建筑法》第六十一條和《建設工程質量管理條例》第十六條明確規定：“建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”，本案合同約定的房屋開業使用時間早于應通過四方竣工驗收的時間，顯然違反了《建筑法》的強制性規定，依照我國《合同法》第五十二條和最高法院相關司法解釋，應當認定該約定無效。但LT公司認為，合同約定地產公司保證涉案房屋于某一時間開業使用，就意味著涉案房屋應在該時間具備綜合驗收合格的條件，因此合法有效。

    LT公司的說法顯然難以自圓其說。因為，合同是將“開業使用”和“竣工驗收”作為兩項獨立義務分別約定的，前者不包括后者。同時，因竣工驗收劃分為四方竣工驗收和綜合驗收兩個階段，且四方竣工驗收在前，綜合驗收在后，那么，在本案合同約定的開業使用條件顯而易見并不包括合同明確約定了時間的四方竣工驗收之情況下，該開業使用條件更不可能包括合同沒有約定時間且只能排在四方竣工驗收之后的綜合驗收。

    合同約定的開業使用時間早于竣工驗收的時間雖為無效約定，但是否意味著如開發商不能按約定時間交付房屋，購房人就該自認倒霉？實則不然。司法實踐中法院雖然亦會認定該等約定無效，但在判決時，卻會本著保護購房人信賴利益（信賴開發商會依照合同約定將房屋交付其使用）、懲罰開發商不誠信行為的原則，判令開發商比照約定有效時的違約金標準賠償給購房人造成的損失。

    對于交叉施工情況下的逾期交付責任問題，一般來說，如果存在交叉施工，則說明房屋施工建設及驗收工作的遲延至少是雙方過錯導致的（還有可能是另一方單方責任導致），而違約責任是單方過錯責任，在混合過錯狀態下，不應由一方單獨承擔責任。本案中，我們正是以此為核心組織了又一輪火力，分散LT公司對合同關于交付使用之約定無效時如何處理的注意力，徹底瓦解了其主張高額賠償的信心。

    【審理結果】

    正如高速發展的人類文明、正在崛起的中華民族無不將“和諧”作為追求的最高境界一樣，律師代理案件，勝訴有時并不是終極目的，如能使爭端各方當事人握手言和亦不失一件快事。本案中，LT公司訴訟主張巨額賠償，其實際可能對很多問題未能深入研究、分析和認識，加之其訴求背后還隱含著諸多其他問題，因此，法庭上的高下之爭并不能徹底解決雙方的糾紛。律師在領悟到這一點后，以七千多字的代理詞嚴謹透徹地對前述有關問題進行了分析及論述，使雙方當事人在充分了解和理解律師觀點后，得以坐下來在庭下進行和解談判，并最終以LT公司將訴求1800萬元巨額賠償金讓步至100萬元補償，法院依雙方和解意見下達了調解書。

    【案件啟示】

    盡管本案以調解方式結案，且地產公司只是象征性地作出了一點補償，但畢竟爭議已經發生，不僅對公司經營及聲譽造成一定影響，并且還要花費時間、金錢和精力來解決爭議。因此，建議開發企業加強風險防范，即使是可能勝訴的爭議也盡最大可能將其杜絕。現就開發商在商業地產銷售或出租中的有關問題提示如下：

    1.商業地產項目的買受人（或承租人，下同）基于將來業態規劃的考慮，一般會對商業地產的設計、建設有特殊的要求，為防止其不按時提供設計方案或不斷對設計、建設提出新的要求影響項目進度，商業地產項目開發商一定要在商業房屋銷售合同（或租賃合同，下同）中明確買受人提出設計要求（或對開發商的設計稿提出修改意見）的時間，約定超過該時間提出的設計要求將不被考慮，如確需考慮則由買受人承擔費用及工期延誤的責任。

    2.盡量將交付條件約定為取得“單體工程竣工驗收備案證明書”或“綜合驗收備案證明書”這樣具有公信力的文件，因為，盡管我們認為驗收備案僅是驗收合格后需要履行的行政義務,是國家對建筑工程竣工驗收的行政監督和管理措施，未經驗收備案并不影響建設工程已經竣工驗收合格的事實，但畢竟該等文件相較于建設、施工、設計、監理四方簽署的《單位（子單位）工程綜合驗收記錄表》更具有客觀性和可信度，以該等文件作為房屋已經達到交付條件的標志能夠避免使買賣雙方就房屋是否符合交付標準發生爭議。

    3.開發商對于商業地產項目應盡可能避免與買受人交叉作業，比如在達到約定的交付條件前，不允許買受人進場施工；在達到約定交付條件后，開發商的施工隊伍應徹底離場等。如此約定雖然可能使建設周期延長、影響買受人對開業時間的選擇空間，但會簡化交付程序，且一旦出現逾期交付易于分清責任。如果不得已約定某種情形下允許買受人在達到交付條件前進場裝修，則盡可能爭取在合同中明確此種情況下出現逾期交付，開發商免責。

    房地產業務服務領域

    ■成立開發公司及相關機構設立階段的法律服務

    ■房地產項目的立項與各類行政審批中的法律服務

    ■國有土地或集體土地的征收、征用、拆遷補償

    ■房地產項目用地取得（國有土地使用權出讓、合作或收購項目公司股權）和房地產抵押、租賃中的法律服務

    ■房地產項目合作、項目收購或轉讓、項目融資（貸款、信托、私募等）

    ■建設工程勘察、設計、施工、監理等招投標及各階段服務

    ■房地產銷售或轉讓、租賃、抵押、典當

    ■商業地產項目的開發、招商、經營

    ■基礎設施類建設項目的運營模式分析，前期運作、開發建設及全過程服務等

    ■BT、BOT項目運作、全過程風險防控

    ■房地產涉及的各類合同的審查、管理、風險防控體系建立

    ■兩改項目前期運作、招拍掛文件法律分析、過程中的風險防控

    ■物業管理公司組建、選聘，物業服務過程中的法律服務

    ■就房地產合作、開發、建設、銷售、經營等方面的各類爭議出具解決方案、法律意見

    ■為房地產相關的簽約提供律師見證、風險咨詢

    ■代理房地產相關的民事或行政訴訟、代理調解、仲裁等事項

    ■建筑房地產相關的法律培訓及講座服務

    ■房地產、建筑相關的立法支持、建議等