法官評析

    《中華人民共和國物權法》第106條規定了善意取得制度。財產的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不得適用善意取得。當事人的善意或者惡意，是其心理活動狀況，不顯于外，難于測度。但“善意”作為法律概念，必須具有可量度性和可操作性，應具有具體的衡量標準。因此，所謂善意，是指受讓人主觀狀態應受保護的情形，僅限于受讓人不知道且在無重大過失狀態下不知道轉

    本案中，張某在王某要求其協助辦理產權過戶案件的審理過程中將涉案房屋擅自轉讓，客觀上構成無權處分，主觀上存在明顯的惡意，其在二審時也承認將該房屋賣給苗某“不道德”。苗某雖然主張其為善意第三人，但根據本案查明的事實，其并不構成善意取得，即其不能依照善意取得制度取得涉案房屋的所有權。理由是：首先，涉案房屋由其權利人王某實際占有、使用多年，雖然苗某居住的小區與涉案房屋及張某、張某某所在的小區距離較近，但苗某在購買該房屋時并未到房屋內進行察看，以至于在不了解涉案房屋的權屬糾紛及實際居住狀態的情況下實施交易，因此，作為房屋受讓人的苗某是在主觀上具有重大過失的情況下不知道轉讓人張某為無處分權人，故苗某并非善意第三人。其次，苗某與張某雙方的房屋交易過程也有不合常理之處，且不能做出合理的解釋：一是該雙方合同約定房屋價格在先，而房產評估機構評估房價的報告出現在后。二是苗某雖提交了購房發票，但張某不能提交大宗房屋交易的收款憑證。上述情況也從另一側面說明苗某在受讓涉案房屋時并非出于善意。

    二手房“長出”面積轉售者要求補上差價

    2006年5月，市民王某通過拍賣方式將市北區熱河路上的一棟樓整體買下，并經有關部門審批，將該樓改造成住宅后對外銷售。2007年4月，王某與張某簽訂一份房地產買賣契約，該契約約定：王某同意將該樓中402戶商住房，計建筑面積73.14平方米出售給張某；雙方同意該房屋的成交價為35.3萬元，4826元/平方米；購房款分三次付給王某，2007年4月17日交定金1萬元，2007年4月27日交10萬元，2007年5月20日交清全部房款；王某應于張某交清全部房款后將房屋交付給張某；張某不能按期向王某付清購房價款或王某不能按期向張某交付房屋，每逾期一日，由違約一方向對方支付購房價款萬分之二的違約金，任何一方逾期十五日以上未履約的，視為悔約……除上述合同外，雙方還簽訂了補充條款。契約簽訂后，王某于2007年6月20日將該房屋交付給張某使用，張某也于2007年4月至11月分7次向王某支付購房款34.46萬元，但尚欠8400元。

    雙方簽訂房地產買賣契約時，王某尚未取得該房屋的產權證，直到2009年4月，王某才辦理下該爭議房屋的產權證，產權證上載明該房屋建筑面積為83.53平方米，比合同中約定的多出10.39平方米。對此，王某認為，張某應補交多出面積的差價。而張某則認為，當初簽訂合同時，房子是按套出售的，無須補差價。隨后，王某將張某訴至法院，要求判令張某補交差價。

    買了一套二手房，等房產證辦下來后卻發現上面載明的建筑面積比買賣契約中約定的多了10多平方米。多出來的面積該怎么算？當初賣房時是按套出售，還是按建筑面積出售？售房者、購房者各自拿出了不同的合同補充條款來證明自己的主張，由于雙方提交的證明均存在瑕疵，法院認為這些證據都無效。最終，法院按照公平原則確認應按照房屋的實際面積付款，實行多退少補，即購房者需要補交差價。近日，青島市中級人民法院對這起房屋買賣合同糾紛案作出終審判決，維持了一審法院的上述判決。

    法院按公平原則作出判決購房者須補交房屋差價款

    法院審理后認為，該案的爭議焦點有兩個。焦點一為雙方所爭議之房屋買賣系按套出售還是按面積出售。王某提交的合同的補充條款無張某簽字確認，故該條款不能視為雙方意思表示一致，該條款不生效。張某所提交合同的補充條款，因其上加蓋了作廢章，雖然張某陳述是王某趁其不備私自加蓋的，但未就此提交證據證明，因此對該陳述不予采納，該補充條款因加蓋作廢章而失效。故雙方所提交的補充條款均無效力，雙方對房屋面積是否多退少補沒有達成一致意見。雙方不能就房屋買賣是按套出售還是按面積出售達成新的補充協議，因此法院按照公平原則確認應按照房屋的實際面積付款，實行多退少補，即張某應將多出的10.39平方米的差價50142.14元給付王某。

    焦點二為房款的給付問題。雙方在合同中明確約定，張某應于2007年5月20日交清全部房款，現時間已超過2007年5月20日，故張某應將剩余房款8400元給付王某。關于王某主張的逾期付款違約金，法院認為該違約金應以張某未付款之數額為標準，按照雙方約定的日萬分之二來計算，即張某應向王某支付逾期付款8400元之違約金。據此，法院一審判決：張某給付王某房屋差價款50142.14元；張某給付王某剩余房屋價款8400元及違約金。

    宣判后，張某不服一審判決，向青島市中級人民法院提起上訴。其上訴的主要理由是：涉案房屋是按套出售的，故才有“不多退少補”的補充約定，這體現了合同自由的原則，一審運用公平原則認定補充條款無效不當；即使按照公平原則處理，也應根據相關司法解釋在面積誤差比絕對值3％以內確定房屋差價款。

    二審法院審理后認為，王某與張某簽訂的房地產買賣契約，是雙方真實意思的表示，合法有效，均應嚴格履行各自的義務。雙方簽訂該買賣契約時，涉案爭議房屋還沒有辦理房產證，實際面積尚未最終確定。張某主張涉案房屋是按套買賣，并提交一份合同補充條款予以證明。因該補充條款加蓋了作廢章，張某無證據證明系王某單方所為，故法院對該項主張不予支持。因雙方對于各自的主張均沒有提供有效證據予以證明，故一審法院基于公平原則判決張某支付相應的房屋差價款并無不當，二審法院予以確認。該案房地產買賣契約并非商品房買賣合同，不適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》的相關規定，故法院對張某在面積誤差3％以內確定房屋差價款的主張不予支持。

    綜上，法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

    兩份補充條款起沖突雙方都認為自己有理

    庭審中，王某、張某均出示了當初簽訂的合同文本，但雙方出具的補充條款的內容不一致。王某出具的補充條款系新打印的，覆蓋在原合同的補充條款上，主要內容為：王某應在房屋交付使用后360天內為張某辦妥房產證；辦理房地產權證的面積以房產部門實測為準，面積差多退少補。但該補充條款上沒有張某的簽字或手印確認，張某對此不認可，他認為“這是王某自己編造的，當時雙方約定的是按套出售房屋，不多退少補”。王某表示曾讓張某來更改補充條款，張某不來。而張某出具的補充條款的內容為：王某應在房屋交付使用后360天內為張某辦妥房產證；辦理房產證的面積以房產部門實測為準，面積差額不多退少補，總房款按房地產買賣契約不變。該補充條款側面有王某的騎縫章和張某的手印，但在該補充條款上自上而下蓋有四個作廢章。對此張某解釋為，王某聲稱要給張某辦理房產證，讓張把合同拿去，趁張不備，私自在上加蓋了四個作廢章，并非張某的真實意思表示。但張某庭審中未提交相關證據證明該作廢章系王某私自加蓋的。王某則稱，“該補充條款的作廢是雙方協商一致的結果，簽訂合同時有同意多退少補的，也有不同意多退少補的，當時張某自己不同意補充條款的約定，我才給蓋上的作廢章”。