法官評(píng)析

    《中華人民共和國物權(quán)法》第106條規(guī)定了善意取得制度。財(cái)產(chǎn)的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不得適用善意取得。當(dāng)事人的善意或者惡意，是其心理活動(dòng)狀況，不顯于外，難于測(cè)度。但“善意”作為法律概念，必須具有可量度性和可操作性，應(yīng)具有具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)。因此，所謂善意，是指受讓人主觀狀態(tài)應(yīng)受保護(hù)的情形，僅限于受讓人不知道且在無重大過失狀態(tài)下不知道轉(zhuǎn)

    本案中，張某在王某要求其協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶案件的審理過程中將涉案房屋擅自轉(zhuǎn)讓，客觀上構(gòu)成無權(quán)處分，主觀上存在明顯的惡意，其在二審時(shí)也承認(rèn)將該房屋賣給苗某“不道德”。苗某雖然主張其為善意第三人，但根據(jù)本案查明的事實(shí)，其并不構(gòu)成善意取得，即其不能依照善意取得制度取得涉案房屋的所有權(quán)。理由是：首先，涉案房屋由其權(quán)利人王某實(shí)際占有、使用多年，雖然苗某居住的小區(qū)與涉案房屋及張某、張某某所在的小區(qū)距離較近，但苗某在購買該房屋時(shí)并未到房屋內(nèi)進(jìn)行察看，以至于在不了解涉案房屋的權(quán)屬糾紛及實(shí)際居住狀態(tài)的情況下實(shí)施交易，因此，作為房屋受讓人的苗某是在主觀上具有重大過失的情況下不知道轉(zhuǎn)讓人張某為無處分權(quán)人，故苗某并非善意第三人。其次，苗某與張某雙方的房屋交易過程也有不合常理之處，且不能做出合理的解釋：一是該雙方合同約定房屋價(jià)格在先，而房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估房?jī)r(jià)的報(bào)告出現(xiàn)在后。二是苗某雖提交了購房發(fā)票，但張某不能提交大宗房屋交易的收款憑證。上述情況也從另一側(cè)面說明苗某在受讓涉案房屋時(shí)并非出于善意。

    二手房“長(zhǎng)出”面積轉(zhuǎn)售者要求補(bǔ)上差價(jià)

    2006年5月，市民王某通過拍賣方式將市北區(qū)熱河路上的一棟樓整體買下，并經(jīng)有關(guān)部門審批，將該樓改造成住宅后對(duì)外銷售。2007年4月，王某與張某簽訂一份房地產(chǎn)買賣契約，該契約約定：王某同意將該樓中402戶商住房，計(jì)建筑面積73.14平方米出售給張某；雙方同意該房屋的成交價(jià)為35.3萬元，4826元/平方米；購房款分三次付給王某，2007年4月17日交定金1萬元，2007年4月27日交10萬元，2007年5月20日交清全部房款；王某應(yīng)于張某交清全部房款后將房屋交付給張某；張某不能按期向王某付清購房?jī)r(jià)款或王某不能按期向張某交付房屋，每逾期一日，由違約一方向?qū)Ψ街Ц顿彿績(jī)r(jià)款萬分之二的違約金，任何一方逾期十五日以上未履約的，視為悔約……除上述合同外，雙方還簽訂了補(bǔ)充條款。契約簽訂后，王某于2007年6月20日將該房屋交付給張某使用，張某也于2007年4月至11月分7次向王某支付購房款34.46萬元，但尚欠8400元。

    雙方簽訂房地產(chǎn)買賣契約時(shí)，王某尚未取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證，直到2009年4月，王某才辦理下該爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證上載明該房屋建筑面積為83.53平方米，比合同中約定的多出10.39平方米。對(duì)此，王某認(rèn)為，張某應(yīng)補(bǔ)交多出面積的差價(jià)。而張某則認(rèn)為，當(dāng)初簽訂合同時(shí)，房子是按套出售的，無須補(bǔ)差價(jià)。隨后，王某將張某訴至法院，要求判令張某補(bǔ)交差價(jià)。

    買了一套二手房，等房產(chǎn)證辦下來后卻發(fā)現(xiàn)上面載明的建筑面積比買賣契約中約定的多了10多平方米。多出來的面積該怎么算？當(dāng)初賣房時(shí)是按套出售，還是按建筑面積出售？售房者、購房者各自拿出了不同的合同補(bǔ)充條款來證明自己的主張，由于雙方提交的證明均存在瑕疵，法院認(rèn)為這些證據(jù)都無效。最終，法院按照公平原則確認(rèn)應(yīng)按照房屋的實(shí)際面積付款，實(shí)行多退少補(bǔ)，即購房者需要補(bǔ)交差價(jià)。近日，青島市中級(jí)人民法院對(duì)這起房屋買賣合同糾紛案作出終審判決，維持了一審法院的上述判決。

    法院按公平原則作出判決購房者須補(bǔ)交房屋差價(jià)款

    法院審理后認(rèn)為，該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有兩個(gè)。焦點(diǎn)一為雙方所爭(zhēng)議之房屋買賣系按套出售還是按面積出售。王某提交的合同的補(bǔ)充條款無張某簽字確認(rèn)，故該條款不能視為雙方意思表示一致，該條款不生效。張某所提交合同的補(bǔ)充條款，因其上加蓋了作廢章，雖然張某陳述是王某趁其不備私自加蓋的，但未就此提交證據(jù)證明，因此對(duì)該陳述不予采納，該補(bǔ)充條款因加蓋作廢章而失效。故雙方所提交的補(bǔ)充條款均無效力，雙方對(duì)房屋面積是否多退少補(bǔ)沒有達(dá)成一致意見。雙方不能就房屋買賣是按套出售還是按面積出售達(dá)成新的補(bǔ)充協(xié)議，因此法院按照公平原則確認(rèn)應(yīng)按照房屋的實(shí)際面積付款，實(shí)行多退少補(bǔ)，即張某應(yīng)將多出的10.39平方米的差價(jià)50142.14元給付王某。

    焦點(diǎn)二為房款的給付問題。雙方在合同中明確約定，張某應(yīng)于2007年5月20日交清全部房款，現(xiàn)時(shí)間已超過2007年5月20日，故張某應(yīng)將剩余房款8400元給付王某。關(guān)于王某主張的逾期付款違約金，法院認(rèn)為該違約金應(yīng)以張某未付款之?dāng)?shù)額為標(biāo)準(zhǔn)，按照雙方約定的日萬分之二來計(jì)算，即張某應(yīng)向王某支付逾期付款8400元之違約金。據(jù)此，法院一審判決：張某給付王某房屋差價(jià)款50142.14元；張某給付王某剩余房屋價(jià)款8400元及違約金。

    宣判后，張某不服一審判決，向青島市中級(jí)人民法院提起上訴。其上訴的主要理由是：涉案房屋是按套出售的，故才有“不多退少補(bǔ)”的補(bǔ)充約定，這體現(xiàn)了合同自由的原則，一審運(yùn)用公平原則認(rèn)定補(bǔ)充條款無效不當(dāng)；即使按照公平原則處理，也應(yīng)根據(jù)相關(guān)司法解釋在面積誤差比絕對(duì)值3％以內(nèi)確定房屋差價(jià)款。

    二審法院審理后認(rèn)為，王某與張某簽訂的房地產(chǎn)買賣契約，是雙方真實(shí)意思的表示，合法有效，均應(yīng)嚴(yán)格履行各自的義務(wù)。雙方簽訂該買賣契約時(shí)，涉案爭(zhēng)議房屋還沒有辦理房產(chǎn)證，實(shí)際面積尚未最終確定。張某主張涉案房屋是按套買賣，并提交一份合同補(bǔ)充條款予以證明。因該補(bǔ)充條款加蓋了作廢章，張某無證據(jù)證明系王某單方所為，故法院對(duì)該項(xiàng)主張不予支持。因雙方對(duì)于各自的主張均沒有提供有效證據(jù)予以證明，故一審法院基于公平原則判決張某支付相應(yīng)的房屋差價(jià)款并無不當(dāng)，二審法院予以確認(rèn)。該案房地產(chǎn)買賣契約并非商品房買賣合同，不適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，故法院對(duì)張某在面積誤差3％以內(nèi)確定房屋差價(jià)款的主張不予支持。

    綜上，法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

    兩份補(bǔ)充條款起沖突雙方都認(rèn)為自己有理

    庭審中，王某、張某均出示了當(dāng)初簽訂的合同文本，但雙方出具的補(bǔ)充條款的內(nèi)容不一致。王某出具的補(bǔ)充條款系新打印的，覆蓋在原合同的補(bǔ)充條款上，主要內(nèi)容為：王某應(yīng)在房屋交付使用后360天內(nèi)為張某辦妥房產(chǎn)證；辦理房地產(chǎn)權(quán)證的面積以房產(chǎn)部門實(shí)測(cè)為準(zhǔn)，面積差多退少補(bǔ)。但該補(bǔ)充條款上沒有張某的簽字或手印確認(rèn)，張某對(duì)此不認(rèn)可，他認(rèn)為“這是王某自己編造的，當(dāng)時(shí)雙方約定的是按套出售房屋，不多退少補(bǔ)”。王某表示曾讓張某來更改補(bǔ)充條款，張某不來。而張某出具的補(bǔ)充條款的內(nèi)容為：王某應(yīng)在房屋交付使用后360天內(nèi)為張某辦妥房產(chǎn)證；辦理房產(chǎn)證的面積以房產(chǎn)部門實(shí)測(cè)為準(zhǔn)，面積差額不多退少補(bǔ)，總房款按房地產(chǎn)買賣契約不變。該補(bǔ)充條款側(cè)面有王某的騎縫章和張某的手印，但在該補(bǔ)充條款上自上而下蓋有四個(gè)作廢章。對(duì)此張某解釋為，王某聲稱要給張某辦理房產(chǎn)證，讓張把合同拿去，趁張不備，私自在上加蓋了四個(gè)作廢章，并非張某的真實(shí)意思表示。但張某庭審中未提交相關(guān)證據(jù)證明該作廢章系王某私自加蓋的。王某則稱，“該補(bǔ)充條款的作廢是雙方協(xié)商一致的結(jié)果，簽訂合同時(shí)有同意多退少補(bǔ)的，也有不同意多退少補(bǔ)的，當(dāng)時(shí)張某自己不同意補(bǔ)充條款的約定，我才給蓋上的作廢章”。