法官評析

    本案涉及二手房（存量房）交易時未約定房屋面積差價而發生糾紛的處理。

    雙方在簽訂的房屋買賣契約中未對實測面積的差價進行約定，待房屋實測面積確定后，該差價根據公平原則應當“多退

    少補”。買房人如果主張二手房買賣是按套交易，不應支付差價款，其應當提供證據予以證明。同時，二手房不屬于商品房，二手房買賣亦不適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾

    逾期1963天交房，可購房者還是沒能安心入住，由于開發商一直拖欠燃氣工程款，導致小區燃氣不通近一年半，部分購房者迫于無奈，自掏腰包為開發商墊付燃氣工程款。當要求開發商依法承擔違約責任時，開發商卻百般搪塞推脫，談到賠錢就裝糊涂……錢某便是購房者之一。最終，他通過維權，討回了公道。

    鬧心的房子

    2002年6月24日，市民錢某與青島某實業有限公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定錢某購買該公司開發的一套商品房，總價款為934284元；該公司應在同年11月28日前，將驗收合格并達到合同約定入住條件的房屋交付錢某使用，如逾期交房不超過90日，則每日按已付房款的萬分之一支付違約金，如逾期超過90日，錢某有權解除合同或要求按同樣標準支付違約金，直至實際交房之日止。對于交房時應達到的入住標準，雙方作出了詳細約定：上下水、電、燃氣、有線電視、電話線、寬帶網等配套齊全；電梯正常運行；花園內道路平整、綠化成形……合同簽訂后，錢某依約向該公司支付了全額房款。

    但此后，該小區工程進展并不順利，干干停停，直至2006年11月9日，該公司才以郵寄通知的方式告知錢某交付房屋，但因地址錯誤，該郵件并未送到。此后，該公司又于同年12月26日在報紙上發布了房屋交付公告。

    好不容易盼來的房子也沒能讓購房者住著安心，因該公司拖欠市煤氣公司燃氣工程款135622.40元，導致整個小區燃氣一直未能開通。無奈之下，2008年4月，部分購房者自行籌款代該公司全額墊付了燃氣工程款，開通了燃氣，其中，錢某出資3800元。

    對于逾期交房及交付后長期達不到入住標準的賠償問題，錢某曾多次找到該公司協商，但只要一談賠錢，該公司就百般搪塞，甚至避而不見。為了維護自己的合法權益，錢某訴至法院，要求該公司承擔違約責任。

    庭審中，該公司出具了嶗山區建設工程竣工驗收備案表、公告當日報紙和一大堆郵件交寄清單，以證明自己交付的房屋符合入住約定標準及依約履行了通知義務的事實。而錢某則提交了墊付工程款收據。

    對此，一審法院經審理認為，雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效，應嚴格履行，該公司雖提交了工程竣工驗收備案表主張驗收合格，但未依合同約定的方式通知錢某，構成違約。錢某墊付燃氣工程款屬于擴大損失，不應得到支持，結合合同中逾期交房違約金的計算方法，應認定自2002年11月29日至2008年4月16日，共計1963天的違約金應為183399.94元。

    據此，法院一審判決：青島某實業有限公司向錢某支付逾期交房違約金183399.94元。

    該擔的責任

    一審宣判后，該公司不服，并向青島市中級人民法院提出了上訴。“我們已經依約書面通知了錢某交房，燃氣未開通與交房的事實無關，逾期交房違約金應計算至2006年12月30日，原審法院明顯多計算了時間。”該公司委托代理人稱。

    市中院經審理認為，雙方簽訂購房合同后，錢某依約支付了全部房款，但該公司未按約定交付房屋，已構成違約。依據該合同約定，該公司應從2002年11月29日起支付逾期交房違約金。

    關于房屋交付問題，雖然該公司提供了工程竣工驗收備案表、公告報紙、大宗郵件交寄清單等證據，但依據市煤氣公司出具的證明可以認定，因該公司拖欠燃氣工程款，導致整個小區無法開通燃氣，因此，該公司通知錢某交接房屋時，房屋并不具備合同約定的交付條件，直至2008年4月17日，市煤氣公司收到該小區部分業主墊付的工程款，燃氣開通，房屋方才具備合同約定的交付條件，因此，違約金應計算至2008年4月17日，原審法院認定事實清楚，適用法律正確。

    據此，市中院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

    法官評析

    此案主要是因購房者與開發商對交付的房屋是否符合合同約定而引發的糾紛，具有一定的代表性，雖然開發商提供了符合建筑竣工驗收條件的材料，并聲稱履行了通知義務，但因其拖欠燃氣工程款而未能開通燃氣，并未達到雙方在合同中約定的房屋交付條件，因此，開發商構成違約，應承擔違約責任。開發商在向購房者交付房屋時，不僅要達到建筑法律法規規定的竣工驗收標準，同時還要符合雙方在合同中約定的其他交房條件，否則就要承擔違約責任。法官提醒購房者：訂立商品房買賣合同時，一定要注意合同條款的具體約定，增強通過合同約定來保護自身合法權益的法律意識。