《瞭望》文章：調控在爭議聲中運行
去年“國八條”之后，房價不降反升的迷霧仍未在城市的上空散去
文/《瞭望新聞周刊》記者唐敏
“九部門十五條”的頒布已經一月有余，房地產“熱點”城市中，僅深圳率先出臺了地方實施細則。
市場出現了如去年兩個“國八條
”頒布后的交投冷清。上海的數據顯示，6月的商品房成交量比5月同期下跌超過1/3；北京6月的夏季房展會亦不見了往昔火熱的場面，人流量銳減一半左右。
“交易量萎縮，并不意味著房價會下降，”接受《瞭望新聞周刊》采訪的一位北京的開發商，在憂慮宏觀調控帶來的不確定因素之時，仍對房價自信滿滿，其在售樓盤正在醞釀漲價。
他預言，10月將是拐點，會像去年一樣出現反彈性購房，房價會漲得更快。
對于這樣的論調，包宗華聽得不少。“國六條”實施細則頒布之后，作為建設部住宅及房地產研究會常務副會長，他參加了多個座談會，“圍繞著兩個70%和90平方米這三個硬指標，政府該如何調控房地產市場”，是與會者爭論不休的話題。
房價漲落玄機何在
在北京一售樓處，舉棋不定的張女士告訴記者，想等房價降下來再買，又怕等下去反而是越來越貴了。
渴望降價成真但又心有余悸的購房者不在少數，而此時的開發商們，多像前述的那位，仍在盤算漲價的空間。去年“國八條”之后，房價不降反升的迷霧仍未在城市的上空散去。
對此，包宗華認為，去年宏觀調控未能很好地解決房價問題和住房供應結構問題，很大的原因在于沒有抓住大比重地建設小戶型低價位住宅這個關鍵。
這位參與1998年住房制度改革綱領性文件起草工作的老專家近年來不斷撰文，呼吁“大比重地建設小戶型低價位住宅”。對于采納了他的觀點的“國六條”及“九部門十五條”，包宗華將其形容為“果斷的決策、艱巨的任務”。
在他看來，相對于去年的兩個“國八條”，“九部門十五條”更具體也更嚴厲，尤其是規定“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”，充分體現了他的“大比重地建設小戶型低價位住宅”的看法，如果能得到實行，將會有效調整住房供應結構，也能解決當前房價漲幅過快的問題。
但并不是所有的人都認同包宗華的觀點。另一位參與1998年住房制度改革政策制定、有“老房改”之稱的顧云昌認為，“九部門十五條”主要針對的是結構問題，但當前房地產的問題更主要的是總量問題。
在他看來，當前的主要矛盾是供不應求。今年北京、去年上海等城市房價漲幅過快，原因都在于需求旺盛，而供給相對不足。以北京為例，土地開發量近兩年呈明顯下降趨勢，其中，2004年的土地開發量不到2003年的40%，而2005年又不到2004年的50%。深圳房價漲至萬元，很重要的原因是特區內（關內）不批地造成供給不足。
他同時指出，在這些旺盛的需求中，既有合理的需求，也有炒樓等投機需求，還有拆遷等被動需求，可以區別對待，但如果總量不夠，僅調結構是不行的。
政府該不該插手商品房市場
兩個70%和90平方米這三個數字是“九部門十五條”中最惹人注目的硬指標，其能否得到貫徹落實，既關系到“九部門十五條”的成敗，也關系到房地產市場日后的健康發展。
對于這三個指標，各方激烈爭論的首先是手段問題。此番“九部門十五條”是九部門聯合發布的，相對于“國八條”，監察部門等加入其中，而且加上了地方政府負責的字眼，還劃定了兩個70%的比例標準，行政命令的色彩躍然紙上。
對此，顧云昌認為，“國六條”及“九部門十五條”更多的是使用了行政手段，這對緩解當前房地產市場面臨的突出問題是必要的，效果可能也會更迅速，但從根本上看，調控房地產市場更多地還是應該用市場手段，如稅收、金融等。比如，可以按照90平方米、120平方米、150平方米等不同面積標準制定不同的消費稅率，由市場去判斷調節。
他認為，對房地產市場實行行政調控有很大的難度，而且效率也不高。例如，“新建商品住房中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”一條，即便現在的傾向是總量占70%即可，但這一標準在執行過程中的原則是什么，哪些項目該是在70%比重里的，有什么判斷標準，由誰來審核，如果處理不當，不但解決不了房地產市場的問題，還會造成尋租。
在他看來，行政手段往往容易形成“一刀切”，而房地產市場是區域性市場，差異性很大，全國660個城市，每一個的情況都不一樣，應該讓地方政府根據各地的情況制定標準，這樣更符合市場實際。而前幾年對房地產市場從金融、稅收等方面進行的調控，并不是手段錯誤，只是有些政策措施沒有得到認真執行。例如，4年前，北京市曾出臺以120平方米為界執行不同契稅征收標準政策，事實上就起到了一定的調節產品結構的作用，只可惜這一政策沒有得到完善并有力地實施。
包宗華則認為政府通過行政手段介入住房問題是在行使“份內之事”，如果政府不介入住房問題，而按對待一般商品的辦法，任憑市場自發調節，就解決不好住房問題，特別是廣大中低收入者的住房問題。
在他看來，1998年推行住房分類供應制度以來，在取得巨大改革成就的同時，也產生了一種傾向，就是任憑市場自發調節過多，政府介入過少。因此，“九部門十五條”是履行政府介入住房職能的“份內之事”，是應盡之責，決不是有些人說的是超過政府職能的干預過多和“越位”。
但是，包宗華也認為，盡管政府應該介入到住房問題，但在具體的手段上可以采取市場的方法，以紐約市的廉租房為例，政府制定了嚴格的準入門檻以及補貼標準，低收入家庭是到市場上去租住符合他們條件的住房。
兩個70%和90平方米的硬指標出臺后，一些專家學者對它們能否得到執行表示憂慮。
從管理機構來看，城市對房地產市場的管理機構可謂是五花八門，發改委、建委、規劃委、國土局、銀行等各管一塊，誰都不能夠全管，政策的執行難度很大。
從目前的商品房供應結構來看，要實行這一標準，難度也不小。以經濟適用住房為例，盡管國家宏觀調控多次提到調整住房結構，不少地方政府也多次做出增加經濟適用房建設的承諾，但形勢不容樂觀。
據國家發展和改革委員會提供的數據顯示，今年前5個月經濟適用房投資占房地產開發投資的比重僅為2.6%，比去年同期下降0.5個百分點。
從目前的住房供應結構看，以北京為例，北京市房地產交易管理網數據顯示，截止到7月5日，北京市可售期房住宅套數有99707套，面積為13964385平方米，平均每套為140平方米，可售現房住宅套數為18058套，面積為3040344平方米，平均每套為168平方米，要實現90平方米以下住宅占總量的70%以上這一比例，北京的住宅供應結構恐怕得動“大手術”。
住房供應結構如何完善
在北京華遠集團總裁任志強眼里，“國六條”更重要的意義在于彌補1998年住房制度改革的政策缺失。
他在自己的博客里稱，多數人都認為“國六條”的出臺是對房地產企業的一種調控，但他從中更多看到的是政府住房制度改革的一種轉變，一種思路上的根本轉變。
從這些年的實踐結果看，任志強認為，政府被土地出讓制度的逐利動機所驅使，而忘記或忽略了建立完整的住房社會保障體系。這樣的后果只能是試圖讓所有的家庭不分收入差別的都用市場化的方式解決住房問題，出現了當前房地產市場的諸多矛盾。
“國六條”及“九部門十五條”已有致力于完善住房供應體系的表達，但包宗華指出，這還很不夠，相關政策也不夠明晰。比如，關于廉租房的規定比以往有了很大進步，但還遠遠不夠。中國的廉租房政策一直未得到很好的貫徹，以廉租房政策執行得較好的北京為例，迄今僅有1.4萬套，相比北京市已逾千萬的人口，可謂杯水車薪。
包宗華認為，帶有社會保障性質的經濟適用房政策也有諸多欠缺，推行經濟適用住房困難甚多，弄不清居民收入是一大關鍵，這事已經講了七八年，總因為難度大而卻步不前。既然大家都知道弄清居民收入是政府準確地制定發展、住房、稅收等許多重大政策的基本依據，就應該及時抓起來。開始抓的頭兩年可能準確度差一些，只要鍥而不舍地抓下去，就會越抓越準。
他表示，經濟適用房作為一種政策保障性住房，退出機制的建立很重要，無論業主買房多久，都不能當做商品房進行出售，享受房產的升值。經濟適用房若要出售，只能以原價賣回給政府，政府再將這些住房賣給新一批需要住房的中低收入階層。
在包宗華看來，要解決中低收入群體住房問題，政府首先要調研確定這一群體的需求占總體購房需求的比例。經濟適用房、廉租房和中低價位商品房的建設并不應僅僅追求絕對數字的增長，關鍵是增長的比例和幅度要合適，是否符合實際的需求。這些在“九部門十五條”中并未明確提及，希望在各地的實施細則中能有所體現。
責任編輯：林彥婷
