“一刀切”的政策在抑止投資投機性需求的同時，也會打擊自住性需求。建立與市場平行的住房社會保障體系乃大勢所趨
文/張海魚 方敏
1998年實行居民住房制度市場化改革以來，我國的房地產投資保持了較快的增長速度，占GDP和固定資產投資總額的比重穩定上升。
在進入市場化軌道的初期，土
地制度、城鄉間以及城市內部的收入分配差距等經濟社會因素，對于通過市場手段解決民眾居住權問題的效率和公平構成了制約。這也是現階段我國房地產業發展的基本矛盾。
解決這一矛盾的根本途徑不在于要求房地產企業直接為社會目標服務，而在于進一步提高房地產業的市場化程度，促進房地產業的良性競爭，提高房地產企業的專業化水平和規模開發能力，提高房地產市場的有效供給。
對于因房地產市場供給和居民收入水平等市場因素造成的居住權不充分問題，必須依靠政府發揮其社會管理者的職能，通過非市場化的手段，建立和完善住房的社會保障體系。完全依靠市場化（貨幣化）手段實現社會目標，容易造成扭曲。有關經濟適用房、限價房的諸多問題已經表明了這一點。
解決我國房地產業發展矛盾的長效機制是市場和政府共同作為的“雙軌制”。
打壓房價，讓窮人“買得起房”？
近年房地產商品價格大幅度上漲，引起社會各方圍繞“老百姓買不起房是由于房價太高還是收入太低”的問題展開了激烈的討論。
造成部分居民“買不起房”的原因有兩種。一種情況是，投資投機性需求提高了房地產市場價格，將這部分居民的自住性需求“擠出”市場。如果政府能夠區分兩種不同的需求，就可以通過抑止投資投機性需求來消除這一負面影響。相反，“一刀切”的政策在抑止投資投機性需求的同時，也會打擊自住性需求，無助于問題的解決。消除上述影響的另一方面措施是增加房地產商品的供給。但是，進一步提高房地產投資規模又意味著短期內房地產市場持續升溫，從而增加了金融體系和宏觀經濟運行的風險。
“買不起房”的第二種情況是，由于市場化的收入分配不均，部分居民缺乏“市場交換能力”，從而缺乏對住房或其他消費品的支付能力。因此，通過市場化手段解決其居住權問題更加不現實。
有人提出政府應該通過打壓房價來幫助窮人“買得起房”。但是打壓房價不僅提高了富人的相對收入水平，還會抑止住房的市場供給。還有人提出富人應該幫助（補貼）窮人“買得起房”。但是，隨著窮人購買力的提高，對住房的需求也會增加，從而使房地產價格進一步提高。在新的價格水平上，如果仍然依靠轉移支付來幫助窮人買房，就會形成“轉移支付－價格上漲－再轉移－再上漲”的循環，直至窮人與富人的收入水平達到一致。這是一種與市場經濟原則相悖的、帶有平均主義色彩的觀點。
從上述兩種情況來看，解決問題的辦法只能是，短期內通過宏觀調控抑止投資投機性需求，長效機制只能依靠政府建立與市場平行的住房社會保障體系。
房地產并未導致整體經濟的泡沫化
2003年和2004年，全球房地產市場進入了價格上漲的高峰期。我國部分地區房地產價格上漲過快，也出現了泡沫化的趨勢。
房地產泡沫的形成有兩種情況。一是房地產市場受到外部的需求沖擊，形成不斷向上的價格循環機制，呈現出自我實現的“非理性繁榮”。另一種情況是經濟增長具有動態無效率的特征，在理性預期的條件下出現資產價格泡沫。如果實體部門和金融體系擁有大量的泡沫資產，并與經濟的各個部分保持直接或間接的系統性聯系，就可能引發“泡沫經濟”。
以上兩種因素在我國的經濟運行中都存在。首先，近年出現了比較突出的炒房和炒人民幣升值的投資投機性沖擊。其次，由于經濟增長方式尚未轉變，我國的經濟增長中一直存在動態無效率的問題（資本收益率低，資本積累過度）。這為資產泡沫化提供了基礎。可以說，即使房地產市場不出現泡沫，其他資產市場也可能出現泡沫。
雖然我國近年房地產市場中出現了泡沫化的趨勢，但是不能由此得出房地產業已經引發我國“泡沫經濟”的結論。一方面，近年來房地產開發投資占GDP的比重還保持在合理的區間內（8%左右），占固定資產投資的比重也基本穩定（18%左右）。另一方面，股票、債券等資產并未與房地產同步出現泡沫化的趨勢，政府對利率、匯率的管制也沒有放松。房地產價格上漲和出現泡沫化趨勢并沒有導致整體經濟的泡沫化。
目前，防范房地產泡沫化趨勢進一步發展的關鍵是通過調控“熨平”短期的投資和投機性需求沖擊，加強銀行等金融機構的風險監管，防止信貸盲目擴張，嚴格禁止惡意炒作、擾亂市場預期的行為。
“房地產新政”的局限
去年的情況表明，以“國八條”和“七部委意見”為主要內容的“房地產新政”具有比較明顯的效果，房地產的總體投資增速大幅回落，前期價格上漲過快的地區（如上海）有所降溫。
但是，今年一季度，珠三角、環渤海和部分西部地區中心城市房地產市場價格出現了較快上漲的趨勢，北京、深圳等城市的房地產價格出現了“補漲”和“報復性反彈”的現象。這表明，前一階段的房地產調控還具有一定的局限。
國家發改委經濟體制與管理研究所宏觀經濟與產業分析課題組，在去年的研究報告中已經指出，前一階段“房地產新政”是以調控當期需求為重點的，從而具有短期的需求管理的性質。
首先，短期政策對于推動房價上漲和出現泡沫化趨勢的體制因素沒有實質作用。今年一季度較熱的宏觀運行表明，傳統經濟增長方式的動態無效率特征依然沒有改變。
其次，由于房地產需求主要受未來價格預期的影響，因此短期政策缺乏可信性。在新的投資投機性需求沖擊下，處于“觀望期”的潛在需求可能迅速轉變為提前實現的恐慌性需求，從而進一步推動房價上漲。這反過來又增強了短期政策缺乏可信性的信號。因此，房價在調控下出現反彈具有必然性。
第三，“新政”缺乏可信性的根本原因在于，短期需求管理對改善市場長期供求關系的作用有限，甚至具有負面影響。政府在抑制需求的同時，沒有相應地增加市場的有效供給。例如，供地政策偏緊、存量住房的交易成本增加等因素事實上提高了消費者和投資者對房價上漲的預期。
最后，“新政”與宏觀調控的其他方面缺乏統一協調。例如，雖然房地產調控考慮到了人民幣升值的因素，但是由于匯率改革和房地產調控政策缺乏統一協調，在人民幣緩慢升值的條件下，房地產市場成為了套利資金的最佳選擇（可以獲得人民幣升值和房價上漲的雙重利潤）。
調控重點須進一步明確
從2000年開始，本輪房地產的繁榮期已經持續了6年。與上一輪景氣周期（1991－1994）相比，本輪房地產業的增長是在總體經濟持續增長、房地產業市場化改革的推動下，以市場需求迅速釋放、住房消費進入大眾化時代為背景的，經濟基礎更加穩定，景氣周期的持續時間相對較長。
但是，由于現階段我國經濟運行的結構性問題依然突出，房地產市場仍然是投資投機性需求沖擊的重點。近日，溫家寶總理主持召開的國務院常務會議提出了促進房地產業健康發展的六條措施。這一舉措對于克服前一階段房地產調控政策的局限性，增強其可信性，具有十分重要的作用。
為使房地產業健康發展，保持宏觀經濟穩定，政府在短期內的產業調控重點應該明確由房地產投資規模等總量目標轉為房地產市場價格，運用經濟手段保持房價及其漲幅基本穩定，繼續加強房地產信貸管理，防范房地產價格泡沫化趨勢以及由此帶來的金融風險。
在產業調控的長效機制方面，應該以提高房地產商品的有效供給水平為目標，建立和完善分層次、多元化的住房供給體系，制定針對不同消費群體的消費政策，調整有關住房消費和交易的稅收政策，降低交易成本，把調控重點放在住房商品的持有環節上，引導居民理性消費，使我國的房地產市場盡快從“需求釋放期”向階梯型消費模式過渡。□（作者單位：國家發改委經濟體制與管理研究所）
