“先租后售”：大眾置業的市場途徑
這個路徑就是以“先租后售”為特征的住房供給制度。
剛剛進入城市的畢業學生、技術工人等流動性人口的特點是，在進入城市的最初階段，沒有足夠的資金獲得永久居所，而只要他們居留下來，大部分在今后都可以獲得足夠的收入購買自己的住宅。
“先租后售”的住房制度針對的正是這樣一類需求。它既不同于廉租房“只租不售”，又不同于經濟適用房“只售不租”，其本質上是一種“先按揭，后首付”：首先，政府用土地及住宅作抵押，從銀行獲得貸款建設住宅，然后“租”給需要的居民。由于居民在居住期間沒有產權，這個市場就可以很方便地同資本品市場分開。十年或十五年后，政府將住宅以成本價（包括利息及物業）出售給居民，并將本息還給銀行。居民在十年到十五年期間繳納的租金作為房價的一部分加以抵扣。在租住期間，住戶沒有完整的產權，住宅不能上市流通，是將其同商品房市場區隔開來的技術關鍵。
這一住宅提供模式的最大特點，就是可以不占用政府資金，而是利用政府信用，將目前銀行過剩的大量資金從風險很大的資本品市場，轉到風險較低的消費品市場，因此，建設的規模以及吸納的資金可以十分巨大。而由于建設的成本是按當前的價格計算的，轉讓時物業的市場價值幾乎一定會高于這些物業今天的市場價值（而資本品市場的房價卻極可能上升，也可能下降），所以只要規劃區位合理（靠近勞動力市場），銀行幾乎沒有任何風險。
多年后，當這些居民購買了住宅后，就開始向地方政府繳納不動產稅，從而成為本地正式的納稅人，住宅就變為今后的政府的新稅源。今天的政府所做的就是將這些未來的真實需求借過來，使資本剩余的波峰同住宅需求的波峰在時間上重合。
與商品房市場形成互補
在發達國家，幾乎沒有一個是完全依賴市場來解決大眾住宅問題的。這些國家有著發達的銀行系統，使之可以通過更為曲折的方式實現對住宅市場的干預。
首先是降低利息。美國1932年的《聯邦家庭貸款銀行法》規定在全國設立12家“聯邦家庭貸款銀行”，通過財政部發行專門債券來低價籌集資金，再把這些資金以低息貸款的方式借給成員銀行，供其發放住房貸款。
其次是降低首付。由于商業銀行大都要求30%左右的首付，新進入就業的人要想積累足夠的首付錢，必須一直租房。為解決這個問題，美國1934年的《聯邦住宅法》創立了聯邦住房局，由國家出面，為低收入者住房貸款提供按揭保險，以降低購房首付。通過這個機制，首付最低僅為房款的3%。這項政策顯著增加了中低收入者，特別是新就業年輕人的購房能力。
最后是縮短銀行收款周期。在這個制度下銀行貸款要幾十年才能收回，大量占款限制了貸款的規模。為此，美國1938年又成立了另一家國有非營利企業FannieMae。這家公司從銀行手中購買尚未收回的按揭貸款，打包后變成債券出售，從而迅速收回資金。
我們建議的制度，實際上是通過政府信用將這三個目標：降息、低首付、短周期，通過一個更簡單路徑一次完成。
特別重要是的，政府采用“先租后售”機制大規模地提供住宅，不僅不會對現在的商品房市場產生沖擊，而且會為今后商品房市場的發展提供動力。因為一旦這些居民獲得住宅的產權后，相當一部分就會在市場上賣掉其小戶型的住宅，并用增值的收益，到商品房市場上購買新的更大戶型的住宅，從而可能在長時期內，為商品房市場提供源源不斷的需求。其效果類似于1997年至1998年的房改，正是因為那次房改，將我國帶出了橫掃東南亞的金融危機，并啟動了改革開放以來持續時間最長、通貨膨脹率最低的一輪經濟的高速成長。
從更廣闊的角度看，低廉的居住成本，還可以使中國沿海城市在至少未來10到15年的“戰略機遇期”里，抑制勞動力和其他生產要素價格的上升，在較長的時期內維持我國在國際經濟格局中的競爭優勢，為參與更高層次的競爭贏得寶貴的時間。
使人民成為有產者
“先租后售”的住房機制，實際上是將住宅的消費品和資本品屬性合二為一，這里的租金本質上是一種強制住房儲蓄（相當于公積金），不同的是，在儲蓄期間就可以享用住宅（相當于擴大投資的同時，強制居民擴大內需）。當住戶獲得產權后，這些人就獲得了自己在城市生存的第一筆資本。這時住宅可以加強他的個人信用，也可以作為醫療、養老等社會保險的抵押品。
進入“先租后售”住房體制的居民，就好像獲得了政府發給的不能即時兌現的城市公司“原始股”，隨著城市的發展，這些“原始股”不斷升值，社會財富因此可以分散到廣大的中低收人群中（以前這些財富大多轉移給了開發商），從而達到經濟增長的同時，社會增量財富平均分配的目的。
這個機制還可以使目前流動性極大的人口固定下來，成為有“地址”的永久居民（這對于普遍面臨勞工短缺的沿海城市尤其重要）。個人信用的建立，不僅有助于擴大內需（信用不足，是目前內需市場不振的主要原因），同時，可以減少維護治安和社會穩定的成本（東莞流動人口作案占案件總數的97%，瑞安、晉江也都占到80%以上），使城市平穩度過高速發展帶來的不穩定階段。
李光耀在其回憶錄中，對新加坡“居者有其屋”在社會轉型過程中的巨大作用，有過精彩的描述。在“讓人民分享盈余”一節中，他寫道：“當我發現人們在照顧自己擁有的住房和租賃單位采取截然不同的態度時，就深信一個人的產權感是與生俱來的。50年代和60年代發生暴亂時，路人也會參加，向汽車的擋風玻璃扔石頭，把汽車掀翻，放火燒毀。到了60年代中期，當人們擁有了住宅和其他資產后，發生暴亂時他們的反應大不相同。年輕人把停放在路邊的史古打抬上組屋的樓梯。這種情況加強了我的決心，我要讓新加坡每個家庭都有真正的資產讓他們去保護，尤其是他們自己的住房。”
而這也正是我們今天在中國應當做的。把住房提供對象僅僅局限于現有城市居民，遠不是一個完整的住房政策。富裕的城市居民，不可能像孤島一樣，安全地生存在大量的流動人口形成的貧困海洋里，南美那些曾經高速發展的經濟就是前車之鑒。
現在有一種似是而非的說法，認為我國過高住宅自有率是不正常的，居民可以通過租賃市場解決自己的居住問題。這種觀點是沒有依據的。中國居民，特別是城市居民的住宅自有率不是太高，而是太低了。將外來人口排除在外得出的高住宅自有率，是一種誤導。讓盡可能多的居民擁有住宅，應當永遠是政府追求的目標。
房地產市場可以成為宏觀經濟的穩定器
需要指出的是，“先租后售”的住房機制并不是完全沒有實踐依據的學術臆想。事實上，新中國成立后第一批進入城市的居民，大多都是以這種方法定居下來的：公家（政府或單位）分配低租金住宅給職工和干部。作為交換，公家僅支付極低的薪水（相當于強制住房儲蓄）。許多年后，按照工齡一次性將住宅以成本價轉讓給職工和干部（相當于用強制儲蓄抵扣房價）。居民可以按照市場價格出讓、出租，獲得的收入用于購買商品房的首付或交付按揭。
實踐證明這一做法極為成功，對新政權的建立和穩定起到了關鍵性的作用，隨后的房改更是顯示出這一機制對社會財富分配的巨大作用。惟一不同的是，以前的住房提供及房改是被動的，靠財政支持為主；現在“先租后售”則是主動的，可以靠金融支持為主（現在的金融環境遠比當年寬松）。
房地產市場同其他市場一樣，既需要豪華的五星級賓館，也需要中低檔的自助式旅館。目前的一系列房地產政策，是將高端需求與低端需求對立起來，并企圖通過打擊一種需求來滿足另一種需求。這種思路就像要求一家五星級賓館，必須同時提供廉價房間，以滿足低端旅客的需求一樣，其結果一定是既打擊了高檔消費，又無法真正滿足低端需求。通過“先租后售”機制的建立，我們就可以將資本品市場和消費品市場有效切割，在滿足社會投資需求的同時，使主流房地產市場價格得到有效控制。
資本品和消費品并沒有明確的界限：今天的資本品，可能是明天的消費品；明天的資本品，也可能是今天的消費品。不動產的資本品特征，使其在宏觀經濟中經常扮演經濟波動放大器的角色。正是因為它的這個角色，使得它常常成為破壞經濟穩定的罪魁禍首。簡單地否定住宅的投資功能，并不能幫助我們解決現實中的問題。
只要我們能夠有效地將不同的市場加以區隔，形成針對不同需求的產品組合，中國的房地產市場就能將巨大剩余資本帶來的風險，轉變為城市化原始資本快速積累的機遇，使房地產在宏觀經濟高速成長的過程中，成為重要的推進器和穩定器。（作者為中國城市規劃設計研究院副總規劃師）
