難關一是缺少
開發商、物業支持；難關二是小區業主多，較難組織
由于開發商不提供業主住房面積數據，使選舉票權資料缺失，導致海淀區某小區在籌備成立業委會時遇到了障礙。事實上，該小區所遇到的問題具有普遍性，種種外來阻礙致使一些小區不能順利成立業委會，目前，北京有85%以上小區未成立業委會，業委會成立難的問題逐漸突出。
85%以上小區未成立業委會
11月7日，北京市建委有關負責人公開向媒體介紹，北京市共有3032個住宅小區，有2495個物業管理公司提供物業管理服務，但其中只有440個小區成立了業委會，占小區總數的14.5%，也就是還有超過85%的小區沒有成立業委會。
對此，業內人士指出，如果小區沒有業委會，業主在遇到物業管理相關問題時可能會吃虧。比如申請大修基金，雖然沒有成立業主委員會的小區也可以申請，但申請時間要長一些，手續也要復雜一些。
其實，并非業主不想成立業委會，就如我們前面所講到海淀某小區遇到的問題一樣，導致一些小區成立業委會并不那么順利。
根據《物業管理條例》的相關規定，業主委員會作為業主大會的執行機構，有權代表業主維護業主在物業管理活動中的合法權益。
同時按照現行法律法規，業主委員會的成立必須由物業公司或者開發商的參與才能籌備，而由于利益不同，一些物業公司和開發商對業委會的成立很難積極配合，導致許多小區的業主委員會面臨難產。
近期，為解決這一難題，政府相關主管部正在制定相關規定以促進小區業委會的成立，其中就提出小區是否成立業主委員會將作為小區評優標準，以激勵物業積極配合小區成立業委會。
業委會籌建難
據了解，目前小區成立業委會至少面臨兩個難關。
第一關是名單難。5名以上的業主聯名向街道辦事處書面提出申請，成立籌備小組后，要告知開發商或物業公司在15日內將全體業主名單、地址電話等材料報街道辦事處，然后由街道在5日內將上述資料交予籌備小組。但實際上許多開發企業或物管公司以各種理由進行搪塞，不予配合。
第二關是找人難。按照要求，籌備小組要自成立之日起30日內擬好《業主公約》、《業主委員會章程》、《業主委員會選舉辦法》，并在小區內明顯位置張貼公布，征求業主意見。還要組織發動業主自薦或推薦候選人，并將相關文件向業主張貼公布，其中《業主委員會選舉辦法》還必須書面送達全體業主。但實際上，很多業主購房是用來投資、出租，要把選舉辦法送到所有業主手里，一個月內難以辦到。
■案例解答
通過業主大會監管業委會
趙女士：我們小區的業委會成立后，雖說也干了一些事，但好多事情在處理上都欠妥當。聽說最近業委會正與物業開會討論頂樓的問題，而大部分業主根本不知情，請問業委會的工作該由誰監督？
解答：目前業主委員會或其委員損害業主利益行為的表現形式很多，例如，收受或索取物業公司給予的好處，聽任物業公司的所作所為；以不交物業服務費為交易條件，對物業公司的違法違約行為聽之任之。這些形為都背離了其應當履行的法定職責。但是目前我國在業委會監管方面還比較欠缺。
現階段，業主可以通過召開業主大會或者請執法部門對業委會成員進行監管。業主也可以通過罷免或者重新選舉來改變業主委員會的決定。
告知開發商15日內送交資料
李先生：我們小區物業管理水平低下，引起了眾多業主不滿，大家產生了更換物業的想法。但北京一些小區在更換物業時發生了許多糾紛，所以我們想通過成立業委會行使更換物業的職能，但有很多小區出現開發商、物業不予很好配合的事件，我想知道按法定程序該如何做？
解答：籌備小組經批復成立后，應告知開發商或物業公司在15日內將其掌握的全體業主名單、聯系地址及其聯系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后5日內將上述資料交予籌備小組。
半數業主入住方可成立業委會
方先生：近日，我們小區因為停車位的事，物業和業主之間產生很多的矛盾，所以我們希望成立業委會來維護業主們的利益，但不知成立業委會的前提條件是什么？
解答：根據《物業管理條例》規定，物業管理區域內全體業主成立一個業主大會。
并且應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立，并選舉產生業主委員會。但是前提是物業已交付使用的建筑面積達到50%以上；物業已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。
■業界出招
建議出臺業委會組織法對于目前許多小區存在的業委會成立難問題，北京漢卓律師事務所律師秦兵認為，成立業主委員會是小區業主維權的一大進步，但由于目前業主委員會的相關法規滯后，導致小區成立業委會之初面臨許多難題，比如難以解決大量文件復印等。
據了解，早在今年3月份，秦兵、司馬南、韓冰等知名維權人士便聯名向全國人大提出8項司法建議案，其中，最為吸引人們眼球的便是“關于頒布《城市社區業主委員會組織法》的建議”。幾位專家認為，如果沒有組織法，業主委員會即使成立了，同樣因為法律的缺失，有權力也很難行使，目前北京部分小區業委會換物業受阻的案例就是例證。
律師信箱
物業無權同意業主在樓頂安裝太陽能
趙先生：前段時間我家所在單元的幾位鄰居在樓頂安裝了太陽能，聽說事先征得了物業公司同意。但因為我家是頂層，我擔心他們在安裝過程中破壞樓頂防水層。請問物業公司擅自同意他們安裝太陽能是否妥當？
律師答復：根據建筑物區分所有權理論，樓頂應當屬于本樓全體業主共同共有部分，除非與開發商有約定使用權歸開發商，全樓業主對該樓頂有共同使用、管理和收益的權利，全體業主可以在物業服務合同中對物業共有部分委托服務公司管理。
另外，根據《物權法》草案規定，業主對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業主通過物業征求其他業主同意后，可以在樓頂安裝太陽能。
新樓遮擋陽光可要求賠償
馬女士：我家南邊有個新建的商業項目，樓層很高，嚴重遮擋了我家采光。現在北京已經進入冬季，而家里還有兩位老人，日常生活受到很大影響。
我應該如何維權？
律師答復：首先應確定新建商業項目是否違反城市規劃，如果違反了城市規劃，有權要求有關機關履行監管和懲罰職責；再次，要請測繪部門測算你家的日照是否符合國家規定。馬女士可以請測繪部門測量一下兩樓的間距，如果確實有問題，可根據《民法通則》相鄰權的規定，請求新樓開發商賠償損失，排除相應的妨害。
室內溫度不達標可拒交取暖費
張先生：我們前段時間入住新房，進入供暖期后，室內溫度偏低，有時才14度左右。我們這個小區是燃氣集中供暖，由物業公司負責。出現這種情況我們該怎么辦？
律師答復：物業公司有按照供暖合同收取供暖費的權利，你們也有要求供暖達到規定標準的權利，但并不是達不到北京市供暖標準，你就有權不交供暖費，還要看供暖合同的具體約定。如果你認為供暖達不到最低溫度標準16度，那么你可以委托有資格的測量單位測量，并做好公證，以保留證據。
若經過測量，供暖確實未達到約定標準，則該項費用支出，系供暖人未按照合同約定履行合同而給用暖人造成的損失，應由供暖人承擔賠償責任。 本版采寫本報記者
許子凌
責任編輯：屠筱茵
