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????“這套房子買了以后能升值不？”徐敬反復問旁邊的科威國際不動產中介經紀人張先生。5月3日上午，徐敬看的市北區二手房單價超過了1.3萬元/平方米，他怕下半年房價下跌。而現在不出手，他又擔心稅費新政落地，以后買房成本更高，糾結就在眼前。青島版新政實施已經滿月，二手房日成交量由300多套跌至50多套，新房市場出現了網簽潮，日網簽300多套，直接原因是傳聞的房產稅。短時間的網簽潮并不能徹底消除開發商的忐忑。房產稅若試點，新房市場的短暫繁榮將成曇花一現。市北區某正在銷售的商業地產

????◎數據

????4月1日起，青島版“國五條”落地，如今已經滿月，整個4月份青島房價漲速明顯放緩。3月份，山東省納入百城房價統計的城市共計有11個，房價全部環比上漲，青島在列。1月份，青島新房均價9178元，2月份漲到了9213元，3月份則漲至9274元。4月份，房價漲幅僅有0.28% ，均價為9300元/平方米。

????根據青島網上房地產統計，4月份青島二手房共成交2548套，環比下降73.7% 。各區域都出現了成交量下滑的情況。3月時，青島市六區四市中單區二手房交易量過千套的區域達4個區；4月，青島市二手房成交過千套的區域僅剩下市北區一個。李滄區4月二手房成交354套，環比下降73.9% ；城陽區4月二手房成交210套，環比下降68.9% ；嶗山區上月二手房交易167套，環比下降74.1% 。青島市各主要區域4月二手房交易量都環比下降了7成以上。

????房價方面，太平洋房屋市場部經理郝銀廣認為，目前青島二手房市場價格比較平穩，房東想漲價，卻都不愿做出頭鳥，掛牌價雖然沒有提升，但是議價空間變小了，每套房源的議價幅度也在1萬～2萬元之間。

????76萬的房子5萬的稅

????5月3日，記者以購房者的身份到浮山后區域現場看房。去年同期，浮山后區域二手房價格普遍在1.2萬元/平方米左右，如今漲幅約500元/平方米。浮山后五小區一套套一的二手房價格是76萬元，這是房東提供的最低價。中介帶記者看房后，大致算了一下，稅費比例是總房價的7.5% ，不加中介費，大約是5萬多元。這套房子離上次交易不足5年，房產證也不足5年。中介工作人員告訴記者，個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。營業稅是全額的5.6%，還有個人所得稅。也就是說，這套房子，買房者得負擔至少7.5%的稅費。

????另一名看過此房的購房者徐敬告訴記者，單價還可以，1.3萬元/平方米，小區環境也不錯，停車位月租還不到100元，就是稅費太高了。“下一步，個稅新政可能實施，還有房產稅。現在到底是不是買房機會？個稅新政對首套房購房者影響大不大？我是首次購房，買房需要交房產稅嗎？”

????“這套房子買了以后能升值不？”徐敬反復問旁邊的科威國際不動產中介經紀人張先生。徐敬先后看了市北區3套二手房，價格都漲到了1.3萬元/平方米以上。

????張先生告訴記者，房東依然堅持高報價，結果導致看房成功率大降，更出現房東拒絕購房者看房的情況，不買不讓看。現在二手房的高報價對購房者打擊確實很嚴重。

????怕出新政開發商忙開盤

????新政出臺后，很多開發商選擇匆匆開盤，以最快速度銷售房源。4月3日起，保利地產旗下的百合花園商鋪和里院里商鋪同時推出優惠活動，嶗山名匯國際也推出特價房88套，起價剛過萬元大關。市北區海信湖島世家2期在五一假期開盤，均價10500元/平方米，所有房源附贈廚衛精裝修，面積為88～117平方米。另外，五一假期郊區一家樓盤被哄搶，價格相比之前上漲了500元/平方米。該樓盤市場總監向記者透露說，這個漲幅并不大，開發商并不擔心贏利問題，現在最重要的是以最快速度銷售房源，資金周轉起來很重要。

????整個4月份，青島市共有20家樓盤開盤。4月份榮獲全市商品房銷冠的李滄萬達廣場，上月成交量高達344套。卓越蔚藍群島單月銷量296套。

????在過去的一個月，新房市場出現了網簽潮，日網簽300多套，直接原因是傳聞的房產稅。即使在5月份，4日和5日的單日成交量也超過了300套。“表面看，新房市場仍是一片火爆局面，實際上開發商很著急，怕新的政策出爐，迅速開盤已經成為共識。在5月份開盤量還會很高。”李滄區一家樓盤的營銷總監向記者透露說。

????非限購商業地產價格或漲

????最近幾年出臺的調控政策，直接打擊目標都是住宅項目，今年也不例外。太平洋房屋市場部經理郝銀廣表示，從2011年頒布的“限購令”到的青島版國五條細則，在3年樓市調控的執行政策中可以看出，歷次調控對象都是住宅市場，而商業地產從未受到過新規制約。不可否認，如今投資房地產是不少人除了工作以外的生財之路，光靠存銀行很難賺取利潤，所以投什么成為不少人的主要關注點。從相關統計數據中可以明顯看出，房產作為一種相對穩定的投資方式，獲得了絕大多數人的認可，如今住宅方面的投資難度增加，但房地產的其他領域卻可以因此尋找到更大的機遇，特別是商業地產。

????“新的政策將使得投資客更傾向選擇商業地產，但新的政策會明顯改變投資心理。對于開發商而言，繼續加大對商業地產的投入是未來趨勢。除長期持有外，開發商還可通過銷售部分不限購、不限貸的商用項目，成功回籠資金。從青島版‘國五條’細則內容來看，對住宅限購、限貸等調控政策的持續從緊，將進一步刺激商業地產投資需求，有望進一步拉動寫字樓、商鋪和商用公寓價格，預計商用物業今年價格漲幅明顯。”文/圖 記者 李晨