編者按/ 隨著權(quán)力和資本交替上陣，鄂爾多斯的空城計(jì)一夜之間，如同一場傳染病，在全國各地蔓延，除了此前廣泛報(bào)道的貴陽、營口等城市，《中國經(jīng)營報(bào)》記者調(diào)查又發(fā)現(xiàn)江蘇常州、河南鶴壁和湖北十堰，也開始出現(xiàn)鬼城的魅影。從南到北，從沿海到內(nèi)地，從一線城市到小縣城，許多新區(qū)新城或多或少贏得了空城鬼城的名頭。值得警惕的是這些鬼城背后又隱藏著房地產(chǎn)泡沫破滅、資金鏈條緊繃乃至斷裂、城市發(fā)展缺乏產(chǎn)業(yè)支撐等諸多風(fēng)險(xiǎn)。

　　調(diào)查一

　　地產(chǎn)供大于求，工業(yè)重市地產(chǎn)先行

　　淪為“鬼城”第二常州產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型錯(cuò)投房地產(chǎn)

　　上海、南京等外地購房者占據(jù)了60%，本地拆遷戶和小老板則每戶握有好幾套房產(chǎn)，而本地低收入者和外來打工者則買不起房。

　　素有吳文化發(fā)源地、富庶繁華之美譽(yù)的江蘇常州，因其新城區(qū)樓盤集中，入住率不高，且大量商品房積壓，被稱為繼鄂爾多斯之后又一“鬼城”。甚至業(yè)界做出悲觀預(yù)期，認(rèn)為常州樓市庫存量如此之大，空置率如此之高，未來難有大發(fā)展。

　　“鬼城”之說是否言過其實(shí)?傳統(tǒng)工業(yè)強(qiáng)市常州緣何吹起了地產(chǎn)泡沫?春節(jié)剛過，《中國經(jīng)營報(bào)》記者深入常州調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在常州無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅項(xiàng)目都面臨供大于求的狀況，常州的地產(chǎn)泡沫已是不爭的事實(shí)。

　　對于“鬼城”之說，記者多次試圖聯(lián)系常州官方，但其卻三緘其口，不給予回應(yīng)。

　　誰在制造泡沫?

　　白天鮮見人、晚上少亮燈的常州市武進(jìn)區(qū)武宜路兩側(cè)巋然聳立的高大樓盤，是多家媒體將常州稱為“鬼城”的直接證據(jù)。

　　武進(jìn)于1995年撤縣建市，2002年撤市設(shè)區(qū)，是常州市近年來重點(diǎn)打造的“南部新城”。貫穿南北的武宜路就位于武進(jìn)區(qū)。武宜路北連常州舊城中心的蘭陵北路，向南則延伸至武進(jìn)新城區(qū)，堪稱常州新樓盤薈萃之地。在武宜路上匯集了德禾豪景、新城香溢紫郡[最新消息價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、星河國際、四季城、新城吾悅廣場、綠地白金漢宮、綠城[簡介最新動(dòng)態(tài)]玉蘭廣場、華美庭等十多個(gè)樓盤，這些樓盤總建筑面積甚至超過了500萬平方米，其中不乏超級(jí)樓盤，如星河國際建筑面積達(dá)到180萬平方米，大部分樓盤正處于銷售期。

　　“武進(jìn)區(qū)的一些樓盤夜晚亮燈率確實(shí)不太高，一到晚上，這些大樓都是漆黑一片。”常州一位載著記者在武進(jìn)城區(qū)轉(zhuǎn)悠的出租車司機(jī)李飛(化名)說，李飛的話得到了多個(gè)當(dāng)?shù)鼐用竦恼J(rèn)同。

　　記者近日實(shí)地走訪常州市武進(jìn)區(qū)的多個(gè)新盤后發(fā)現(xiàn)，確有不少小區(qū)存在夜晚亮燈率只有兩三成的情況。

　　“一些剛交付的樓盤，入住率肯定不會(huì)太高，有些人買了房但一時(shí)沒錢裝修也會(huì)延緩入住時(shí)間，”李飛告訴記者，“武進(jìn)工業(yè)發(fā)達(dá)，小老板很多，大多會(huì)先給子女買上幾套房先放著。此外，拆遷戶手里普遍都握有好幾套房，再加上炒房的和沒賣出去的，種種原因造成了當(dāng)下的狀況。”

　　記者實(shí)地調(diào)查了解到，常州的房價(jià)與周邊其他城市相比，并不算高，其房價(jià)大都集中在6000元~8000元/平方米，市中心區(qū)域的房價(jià)在每平方米1萬元左右。

　　正是這相對不太高的房價(jià)，吸引了大量周邊城市，尤其是上海、南京等地的購房者。在某售樓部記者看到，很多來看房的車子都是掛著上海、南京的牌子。一位來自上海不愿透露姓名的購房者告訴記者，之所以到這邊來買房，是因?yàn)樯虾５姆績r(jià)太高，而隨著高鐵的開通，到常州也比較方便。

　　常州本地一家房地產(chǎn)網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2012年常州樓市成交量中，外地人購房者占據(jù)了60%左右。

　　“不過，在武進(jìn)更多的人是來自于其他地方在這兒打工的年輕人，他們確實(shí)有剛性需求，但是以他們的薪水，想在這里買上一套房子幾乎沒有可能。”李飛告訴記者。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年常州全市登記暫住人口133.1萬，其中武進(jìn)區(qū)占比超過50%，達(dá)到近70萬人。而2011年武進(jìn)區(qū)常住人口為160萬，暫住人口占到常住人口的近一半，這些暫住人口暫住地點(diǎn)主要為出租房屋、單位內(nèi)部和工地現(xiàn)場，根本不可能在當(dāng)?shù)刭I房子。

　　由于當(dāng)?shù)氐褪杖胝吆屯鈦泶蚬と藛T無錢買房，而大量房子都讓外地人買走卻很少在當(dāng)?shù)鼐幼。镜胤慨a(chǎn)所有者則又大多擁有多套住房，讓武進(jìn)區(qū)的很多樓盤顯得空蕩蕩，實(shí)際上這幾年常州房價(jià)也在這些外地人購房的助推下，上漲迅速。

　　個(gè)人住房擁有率嚴(yán)重飽和

　　需求有限，供應(yīng)過量，導(dǎo)致常州市的住宅房產(chǎn)存量大量過剩。

　　據(jù)常州市房地產(chǎn)信息中心統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，常州市商品房的存量約為1360萬平方米，去化周期約20個(gè)月。同策咨詢提供的數(shù)據(jù)則顯示，同期常州商品住宅的存量約為679萬平方米，去化周期約14個(gè)月，整體去化壓力較高。

　　2010年8月末，國家統(tǒng)計(jì)局常州調(diào)查隊(duì)曾對常州市市區(qū)52個(gè)社區(qū)的2167戶居民家庭，進(jìn)行住戶基本情況抽樣調(diào)查顯示，常州市城市居民自有房擁有率達(dá)96.1%，擁有兩套及兩套以上住房的居民家庭達(dá)25.4%。抽樣調(diào)查還顯示，常州市市區(qū)居民戶均住房建筑面積達(dá)99.3平方米，人均住房建筑面積為34.7平方米。若從剛需角度來看，常州市房地產(chǎn)在2010年8月份就已經(jīng)趨于飽和。

　　2012年底，常州市常住人口(含在常州居住半年以上的外來人口，扣除本地戶籍人口外出半年以上的人口)總量達(dá)468.68萬人，而2010年常州全市常住人口為459.20萬人，2012年人口比2010年增加了9萬人。而2011年常州市區(qū)住宅新增供應(yīng)量568.17萬平方米;2012年常州市區(qū)住宅預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量538萬平方米，即便新增的9萬人都成為常州的剛需市場，兩年新增的一千多萬平方米的住宅供應(yīng)量，還是顯得過于龐大。

　　住宅地產(chǎn)還不是最嚴(yán)重的，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫才讓人感覺到危機(jī)四伏。

　　“如果真要說危機(jī)，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的泡沫才是常州樓市真正面臨的問題。”一位常州本地開發(fā)商告訴記者，住宅銷售的壓力其實(shí)不算太大，但商業(yè)物業(yè)已明顯供過于求，現(xiàn)在大商場普遍生意不好，在建的城市綜合體還有十幾個(gè)。

　　據(jù)當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前常州已經(jīng)投入使用或者在建的城市綜合體項(xiàng)目約有30個(gè)，并且體量動(dòng)輒幾十萬乃至上百萬平方米。

　　大量的商業(yè)地產(chǎn)競爭，導(dǎo)致大商場里的商戶經(jīng)營慘淡。“現(xiàn)在常州的大商場生意都挺一般的，如果是散售的就更不用說了，基本上是一塌糊涂，”吾悅廣場里一位商戶告訴記者，“僅武進(jìn)商圈現(xiàn)在就有吾悅廣場、又一城、茂業(yè)、新天地、新城上街、樂購等，將來萬達(dá)[簡介最新動(dòng)態(tài)]還要進(jìn)來，競爭將更加激烈?！?/p>

　　記者實(shí)地走訪了武進(jìn)區(qū)的多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目后也發(fā)現(xiàn)，不少商場的打折幅度已經(jīng)低至3~4折，即使在周末，人流量還是不多。