業(yè)內(nèi)揭秘 限購(gòu)政策下開(kāi)發(fā)商急于套現(xiàn)

    如今，投資房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是一本萬(wàn)利的買賣，房?jī)r(jià)波動(dòng)給不少投資者帶來(lái)了損失。那么，眼下這種看似 “零風(fēng)險(xiǎn)”的投資模式，又有哪些不為外界所知的內(nèi)幕呢？“目前國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)看似熱鬧，但是鮮有成功的案例。”今鵬翔置業(yè)CEO修方舟表示，“海南有做得不錯(cuò)的項(xiàng)目，不過(guò)只是個(gè)別的，而不是整個(gè)區(qū)域都火。”

    在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，所謂的旅游地產(chǎn)

不過(guò)是房企逃避限購(gòu)政策的 “曲線救國(guó)”。“旅游地產(chǎn)最大的問(wèn)題就是借旅游之名，行地產(chǎn)之實(shí)，以突破限制嚴(yán)格的房產(chǎn)調(diào)控政策。目前來(lái)看，炒作旅游地產(chǎn)概念的根本目的就是要推銷旅游地產(chǎn)主題項(xiàng)目附帶的房地產(chǎn)項(xiàng)目。”青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部副秘書長(zhǎng)吳云海這樣說(shuō)，“旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要大量的資金投入，風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。雖然在宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)商開(kāi)拓旅游地產(chǎn)是不錯(cuò)的轉(zhuǎn)型做法，但其中風(fēng)險(xiǎn)不小，也著實(shí)考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。”不過(guò)他表示，理論上講成熟的酒店公司不能賣，這其實(shí)是開(kāi)發(fā)商缺乏現(xiàn)金急于套現(xiàn)的表現(xiàn)。“合理的回報(bào)可以接受，不過(guò)現(xiàn)在的回報(bào)都是預(yù)計(jì)出來(lái)的，今后經(jīng)營(yíng)如何很難說(shuō)。”

    吳云海分析說(shuō)，在酒店式公寓后期經(jīng)營(yíng)上還存在很多麻煩，比如產(chǎn)權(quán)不明晰、整個(gè)酒店式公寓不一定全銷售出去，那么爛尾糾紛就隨之而來(lái)，而且這種單一的“別墅+公寓+酒店”的開(kāi)發(fā)模式，也使得旅游地產(chǎn)發(fā)展遭遇項(xiàng)目同質(zhì)化的尷尬境地。

    律師說(shuō)法 宣傳“固定返還”并不合法

    至于酒店式公寓可能存在的合同糾紛，記者咨詢了山東雅博律師事務(wù)所律師盛少華，他表示：“投資人購(gòu)買房屋后要網(wǎng)簽，由產(chǎn)權(quán)交易中心登記發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，這才是真正意義上的買房子。如果只是和開(kāi)發(fā)商簽訂了合同，那不是法律意義上的買賣，今后出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主很難維權(quán)。”同時(shí)，盛律師表示，要辨清開(kāi)發(fā)商是急于變現(xiàn)、吸引資金還是真正有實(shí)力經(jīng)營(yíng)，而且這種形式的“固定返還”并無(wú)法律支持，如果經(jīng)營(yíng)中一旦實(shí)現(xiàn)不了，業(yè)主也很可能吃“啞巴虧”。

    “這種售后返租的形式，我認(rèn)為有變相集資的嫌疑。”盛少華說(shuō)，“而且售后返租早被國(guó)家建設(shè)部門明令禁止。”據(jù)悉，2001年建設(shè)部第88號(hào)令 《商品房銷售管理辦法》就規(guī)定，開(kāi)發(fā)商如有“采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房”行為的，“處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款”。2006年在《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》中更是規(guī)定，“對(duì)未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的”，要“予以嚴(yán)肅處理”。（記者 景虹）