????資金緊張、樓市蕭條如今讓很多當年的“地王”成為開發商手中的燙手山藥，由于未能逾期繳納土地出讓金而被收回土地的事件此起彼伏。

????然而，湖南省常德市的地王卻在當地國土部門連發幾道“沒收土地出讓金、保證金”的通牒下，成功要回土地出讓金并獲得政府8000余萬元賠償。

????4月23日，常德市地王與常德市政府解除土地出讓合同。5日后，常德市國土資源局再次掛牌出讓該塊土地，將容積率進行更改

，商業面積增加12萬平方米。粗略計算，后繼開發商將因此多收入接近6億元。

????常德市市委一高層領導透露，土地解約之離奇在常德土地歷史上從來沒有過。“賠償行為完全是在損害國家利益，且在沒有依法調整規劃并進行土地評估的情況下，再次拍賣更是無視法律法規。”

????政府賠地王8000萬元

????4月23日，星期一。湖南常德市國土資源局與常德市偉星置業公司(下稱“常德偉星”)解除了紫菱花園地塊土地出讓合同。

????紫菱花園地塊位于該市柳葉路以北、市電業局以西，屬于市區重點地段，并有市內河流穿過，且其周邊地區已經建成環境優美的居住小區，共498畝。

????兩年前的2010年8月13日，浙江偉星集團以7.2億元的價格拿下該塊土地，成為當年常德市的地王。由于該地塊的價值和升值空間巨大，以至于拍賣時引來眾多房地產開發企業競標，其理由則是誰拿到了紫菱地塊，誰就將成為常德地產界的新老大。

????現在雙方竟然解約了。而各方面對于解約行為不解的是，政府竟然要賠償常德偉星8000萬元人民幣。

????據被常德市國土資源局副局長羅躍來稱之為“機密”的解約協議顯示：常德市政府退還常德偉星第一期土地出讓金3.4億元，并賠償8000余萬元。“鑒于雙方各有違約行為，兩相抵消后常德市政府賠償3200萬元現金。”

????隨后，3.4億元土地出讓金和3200萬元違約賠償金由常德市國庫劃撥到浙江偉星集團。

????“這在常德歷史上從來沒有過，常德市政府根本不存在違約。”原常德市委常委、副市長宋冬平說。他在去年9月份升任常德市委常委、市委副書記前，主管城市建設和規劃，為此曾多次和常德市主要領導表達上述觀點，“蹊蹺的是如此重大的決定竟然沒有上市委常委會。”

????常德市人大一位不愿具名的常委表示：如此重大的事情即使不通過人大審議，也應該通過市委常委會議和政府常務會議集體研究決定，而不應該是幾個領導簽字就可以決定。

????接任宋冬平的是常德市財政局原局長盧武福。他接受《中國經營報》記者采訪時表示：“解約決定并沒有經過市委常委會議研究，而是他作為分管的副市長同意后，報市長簽批并口頭報告市委書記卿漸偉后就決定了。”

????盧武福解釋說，之所以賠償是因為政府遲延交地。“做出這樣的決定是為了維護常德市的招商環境。”

????地王往事

????地王合約的秘密解除決定，在常德市政界引發震動。常德市土地市場的敏感在于，原常德市委副書記彭晉鏞、原市委書記程海波均因為參與土地違法買賣，分別于2004年和2011年被判死緩。

????宋冬平很遺憾地告訴記者：“常德市有目前規范的土地市場來之不易。”據了解，由于紫菱花園地塊長期不開發，常德市人大、政協等多名官員公開提出過意見，且湖南省政府巡視組為此還專門調查過。

????如今，爭議的焦點在于政府是否違約。曾主管土地工作的宋冬平明確表示，政府根本不存在違約，更不應該給予常德偉星賠償。

????根據2010年8月13日達成的土地出讓成交確認書，常德偉星應該在約定的時間內，向常德市政府繳足土地出讓金并著手開發建設，而常德市政府則明確表示“按現狀供地”，將在6個月內完成拆遷，向偉星置業交付“凈地”。

????然而，偉星置業中標之后，僅向常德市政府交付3億多元土地出讓款(含1億元保證金)之后，遲遲沒有再交付余款。常德市政府直到2011年8月底才完成拆遷，比預定的日期延遲了大約6個月。

????其中，常德市政府在拆遷的同時將已完成拆遷的地塊陸續向常德偉星交付了200多畝土地，并為常德偉星辦理了3本土地證。

????為此，常德市政府在2011年9月完成拆遷前后，由國土局先后兩次向常德偉星下達履約催款通知，明確要求常德偉星應在2011年9月底履行合同義務，迅速繳納剩余的4億元土地款。否則，將沒收土地出讓金，并禁止常德偉星兩年內進入常德房地產市場。

????但常德偉星方面給常德市政府的復函稱，希望能把交款期限延遲到12月底。“這就意味著常德偉星認可土地移交時間，從法律上來說，復函是土地出讓合同的補充協議，政府何來違約？”宋冬平表示。不過，常德偉星未能接受記者的采訪。

????浙江偉星集團為浙江臨海的一家民營企業，創立于1976年，位列中國民營企業500強，以服飾、建材、房地產、水電開發為支柱產業。旗下擁有偉星建材等上市公司。根據2011年的一則媒體報道顯示，浙江偉星集團曾在湖北公安縣成立偉星置業，和當地土地交易中心主任等官員勾結，以假招拍掛的方式非法取得土地，此事被當地檢察機關查處。

????再次違規掛牌

????4月28日，常德市國土資源局網站對紫菱花園地塊貼出掛牌公告。根據公告顯示，該498畝地塊被分拆為兩個地塊，競買人必須同時報名競買。

????按照常德市政府的介紹，競買人必須對這兩塊土地整體開發。根據國土資源部11月2日出臺的規定要求：中等城市單宗土地出讓面積不得超過14公頃，即210畝。 “分拆土地入市，這也是沒有辦法的辦法。”常德市政府一官員表示。

????最引人矚目的則是，紫菱花園地塊規劃有了較大的修改。其中容積率已由2010年的2.4提高到2.8，商業建筑面積從過去的3.2萬平方米提高到15萬平方米，土地內原有水面由過去的75畝縮減到55畝。

????業內人士介紹，在二三線城市商業建筑和住宅建筑成本基本持平，而價格上前者一般是后者的兩倍。據了解，常德市住宅均價在每平方米5000元，由此計算，紫菱花園地塊商業建筑因調整容積率，就可以增加接近6億元的利潤。

????根據規劃法和住建部規定，規劃的調整，必須經過論證、公示、聽證、審批等諸多環節，僅在公示這一個環節，法律政策就規定必須經過20天。只有完成全部規劃調整手續后，才能公開掛牌出讓。

????據內部知情人士透露，在常德市國土資源局公告發出前一天，規劃部門甚至還在秘密商量調整規劃的內容，根本沒有時間去履行法定的論證、聽證和公示等程序。常德市城市總體規劃也顯示紫菱花園地塊所在位置并非“商業中心”，所以，大幅度增加商業建筑面積，也是嚴重違規的行為。

????根據土地招拍掛有關規定，拍賣土地使用權前，必須先進行評估，從而獲得土地基準價格，為土地招拍掛提供底價依據。其中，土地評估報告有效期限為一年。常德市規劃局一副局長以須向領導匯報為由拒絕了記者的采訪。

????這就意味著，紫菱地塊2010年賴以拍賣的評估報告已經失效。“這次拍賣前，由于沒有履行法定的調規手續，評估報告自然無從做起。所以，常德市政府這次在收回土地后5天內就宣布進行掛牌出讓，完全違背法律和政策。”常德市一政府官員透露。