【說法】 購買小產權房不受法律保護

    市國土資源局的工作人員告訴記者，目前青島市關于小產權房的政策自始至終沒有變過，嚴格按照國家法律法規執行，購買小產權房，不受法律保護。房管部門不會給此類房屋發證，更不允許上市交易。

    今年2月27日，市國土資源執法監察支隊支隊長馬剛網談時說，國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部在《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》明確：“城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或小產權房等違法用地，不得登記發證。”目前，各區市正在著手制定具體實施方案，計劃在今年10月前完成農村集體土地所有權登記發證工作；2013年10月前完成宅基地使用權確權登記發證工作。

    記者從市房管局了解到，雖然國家將出臺試點治理小產權房城市的名單，但是青島會不會列入試點名單，現在還沒有確定。市房管局的工作人員介紹，島城的小產權房市場如何治理，需要等國家大政策出臺后才能決定。目前，我國相關部委正在對小產權房問題進行調研，我市房管部門也正在等待上級部門的清理方案。

    認定合同無效應當返還財產

    就小產權房買賣糾紛涉及的法律問題，記者咨詢了城陽區法院的張法官。張法官說，集體所有土地范圍內，村委會拆除舊住宅新建樓房，除安置本村村民之外，還允許集體經濟組織之外的人員包括城鎮居民購買的，此類合同引起的糾紛，法院暫不受理。

    在合同效力的認定上分為以下幾種情況，宅基地房屋買賣的雙方為同一集體經濟組織成員的，且經過宅基地審批手續的，認定合同有效；集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，但尚未辦理相關范圍內國有土地使用權證的，此范圍內的房屋買賣合同對雙方當事人有法律約束力；城鎮居民購買集體經濟組織所有宅基地上的房屋的，認定合同無效；非同一集體經濟組織成員之間購買宅基地上房屋的，認定買賣合同無效。

    張法官說，宅基地房屋買賣合同被確認無效后，依據合同取得的財產應予以返還；不能返還或沒有必要返還的，應按照起訴之日宅基地房屋的評估價格折價補償；合同無效雙方均有過錯的，各自承擔責任份額50%。對于將要拆遷房屋的賠償數額，以將來拆遷時確認的補償款為準，各自承擔相應份額。

    【心態】 “要是能賣，早就賣了”

    “買了這么多年了，我們只能住，卻不能賣，就像是租房子住一樣，現在國家要清理小產權房，我很擔心?！笔忻駝⑸秸f出了自己的心聲，其實這個心聲也是更多的小產權房房主的心態。自2006年在高科園某小區買了一套小產權房以來，劉山的擔心一刻也沒有停息過。買房時價格是比正規商品房要便宜幾乎一半，但是房價的漲幅也只有前者的一半，甚至更低，因為沒有房產證，劉山說，辦理很多事情都不方便?！耙悄苜u掉，我早就賣掉了?！眲⑸秸f。

    “國家應該分情況清理”

    記者在沙子口碼頭北側的一處海景房里，見到了70歲的市民李先生，他買房子是為了孩子治病。1999年，他為了照顧孩子，把在臺東60多平方米的房子以11萬元的價格賣掉了，搬到了沙子口的職工新村住。職工新村的房子90多平方米，還帶閣樓，當時的價格是每平方米1200元。自從搬到了嶗山后，李先生的孩子的病再也沒有犯過。職工新村的那處房子，現在房價已經漲到了100萬元，13年漲了9倍多。

    談起小產權房，李先生說，這些房子的建設情況很復雜，有的是經過批準后村民建設的；有的是私自蓋的，然后對外出售，“這么多買小產權房的人，國家要清理的話，也應該分分情況，總不能一拆了之吧?！崩钕壬f這話時，更多的是一種期待。

    “朋友經歷讓我望而卻步”

    “去年，也有人勸我先買一套小產權房，說是等資金寬裕了，再換商品房?！眮碜耘R沂的徐強說，前年年底他登記結婚，但遲遲沒有舉行結婚儀式，就是因為沒有買房子?！百I房畢竟是大事，現在，一套條件差不多的小產權房，起碼也得二十多萬元?！?/p>

    “6年前，我朋友花16萬元在李滄買了一處小產權房，后來，社區改造了，只退給他16萬元，現在，朋友還在想辦法買房子呢?！毙鞆娬f，得知了朋友的買房經歷，讓他對小產權房望而卻步。

    【提醒】 買小產權房有四大風險

    山東雅博律師事務所的盛少華律師說，由于產權得不到法律上的認可，購買小產權房并不受法律保護。2007年，原建設部曾專門發布了針對小產權房的購買風險提示，提醒城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，否則將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。即使以律師見證書等來作為協議，這些也是不被法律認可的。

    盛少華認為，購買小產權房存在著四大交易風險。第一是不能上市交易，也就意味著不能變現，因為在現有體制下，小產權房不能上市交易，因此對于銀行而言，抵押物沒有變現能力，因此也不會給小產權房辦理抵押；二是一旦發生糾紛，小產權房業主想要維權將找不到法律依據；三是無法抗拒國家的征地和拆遷。除了不能辦理房產證外，小產權房實際上屬于在政府規定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。第四是無法辦理繼承。由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。

    【鏈接】 國家“嚴打”小產權房大事記

    ●2007年6月，原建設部發出風險提示，提醒購房者，以城鎮居民身份到農村購買農村住房，不符合現有土地管理制度的規定。

    ●2007年12月，國務院常務辦公會明確要求城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房。

    ●2008年1月，國務院下發的《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的試驗和探索，都不能違反國家的土地用途管制制度。

    ●2008年7月，國土部下發通知，要求盡快落實農村宅基地確權發證工作，但明確指出不得為小產權房辦理任何形式的產權證明。

    ●2009年9月，國土部下發《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，堅決叫停各類小產權房。

    ●2010年2月，國土部部長在全國國土資源工作會閉幕式上透露，已經完成針對小產權房的調研，爭取年內出臺解決方案。

    ●2010年5月，14部委開始醞釀小產權房整治方案，對發現的問題，采取“一案一處理”，小產權房治理方案出臺后將全國性處理。

    ●2011年5月，國土部等三部委下發 《關于加快推進農村集體土地登記發證工作的通知》。

    ●2011年11月，國土部召開通氣會表示，力爭明年年底前完成全國集體土地確權登記工作，明確小產權房不發證。

    ●2012年2月21日，國土部召開發布會，將開展小產權房的試點清理，試點城市名單和試點方案目前正在研究中。（記者 陳勇 原野 王濤）