（記者?鄔思蓓）

????自2009年末開始的房市調控，經過2010年、2011年的反復博弈，開始收到成效。國家統計局的環比數據顯示，房地產正在退熱。 2012年的調控何去何從？全國政協委員、上海市政府參事，上海社會科學院部門經濟所學術委員、研究員張泓銘估計，沿海城市房地產泡沫約50%，但是調控政策的調整需在7~8月即開始，配合國民經濟增長，而非使房價反彈。

????張泓銘此前曾為上海社科院城市與房地產研究中心主任，即將召開的“全國兩會”上，他將提交相關大會發言。

　　【一問】現在，房市泡沫還嚴重嗎？

　　中國整體房市泡沫已積累多年，但衡量的權威數據缺失，不妨采取兩個方法觀察。首先是新建商品住房價格和反映通貨膨脹的CPI（城鎮居民消費物價指數）之比。

　　結果顯示，2011年比2005年，全國 CPI上升 22%，年均上升3.37%，城鎮新建商品住房的平均價格上升71%，剔除住房結構上升的因素約5%后，年均上升為8.91%。房價上升速度是CPI的2.64倍。而在東部沿海某個特大型城市，同期該地CPI上升了19%，年均上升2.94%，城鎮新建商品住房平均價格上升了116%，剔除住房結構上升的因素約5%后，年均上升為13.04%。即同期兩者之比是4.44倍。

　　張泓銘說，顯然，2.64倍、4.44倍，都意味著泡沫的存在。

　　由于這種比較沒有公認標準，所以，考察房市泡沫還需其他方法，即住房價格租金比，即住房出售價格/住房月租金。在合理條件下，兩者之比應該是200~250倍。超過250倍的部分，大體上就是泡沫的程度。

　　“以此估計，截至2012年12月底，在房價跌勢確立的情況下，沿海城市如北上廣深，以及杭州、寧波等，住房售租價格比恐怕還在500倍左右，泡沫約50%；中部城市還在400倍左右，泡沫約37%；西部城市還在300倍左右，泡沫約17%。 ”張泓銘說。

　　以上說明，當前中國整體的住房泡沫還很嚴重。不過，這種嚴重性自東向西和自大城市向中小城市逐步衰減。張泓銘說，這也就是他目前不能同意調控 “見好就收論”的理由。

　　【二問】房價為何不能跌1/3到1/2？

　　既然泡沫嚴重，那么把泡沫一拳擊碎、徹底消除，不好嗎？所謂一拳擊碎、徹底消除，無非是價格迅速退回到售價租金比200~250倍。這意味著東部沿海城市的房價要迅速跌落一半，中部城市的房價要迅速跌落三分之一。

　　不過，張泓銘認為，這不行。

　　房價的迅速跌落對金融安全構成嚴重威脅。許多業主會置房貸還款于不顧，開發商的資金鏈可能斷裂以至于無法歸還開發貸款，銀行收不回貸款，資金周轉極度緊張，無法面對儲戶提款，無法再向社會放貸？這樣，不僅影響整體經濟循環，而且可能形成系統性金融風險甚至危機。

　　其次，對房地產開發商的安全構成嚴重威脅。 “2008~2010年的官方數據表明，房地產開發企業的銷售純利潤大體上占銷售收入的10%，如果房價迅速跌落三分之一到一半，成交量不變，銷售收入就下降三分之一到一半，肯定導致開發商大面積虧損，隨之大量倒閉，整個產業一蹶不振。 ”

　　再者，對房地產供應商安全構成嚴重威脅。在上述情況下，為房地產開發直接服務的建筑材料商、工程承包商將蒙受重大損失，部分企業倒閉，部分企業面臨減產或虧損，或大量裁員，將危機轉嫁給就業者，包括占比甚高的農民工。

　　【三問】調控房價還有第三條路嗎？

　　有泡沫，調控不能“見好就收”；求穩定，房價大幅下跌也不行。是否有第三條道路呢？

　　有的。

　　張泓銘認為，首先，調控一定要堅持見到房價的絕對下降。在此以前，調控決不能松，甚至要加碼。但是消除全部泡沫，不能靠房價的絕對下降。

　　一旦房價絕對下降形成廣泛的預期，并下降到實質性程度，例如10%—20%（指整體而非個案），這時就需要維持房價基本穩定，待國民經濟增長及其他指標的上升，使泡沫相對縮小。這時，更不能讓這種絕對下降給產業和經濟帶來激烈的震蕩，要使房價在已經下降的基礎上穩定下來。當然，絕對不能反彈。

　　此時，泡沫還絕對存在，但人們需要耐心，主要通過多年的經濟增長使房價同國民經濟的比例關系趨向正常。

　　【四問】 房地產調控政策需要調整嗎？

　　如果從國民經濟增長的需要來考慮，房地產市場調控怎樣配合？

　　2011年年底召開的中央經濟工作會議指出：世界經濟形勢總體上仍將十分嚴峻復雜，世界經濟復蘇的不穩定性不確定性上升。總而言之，經濟發展面臨重大挑戰，增長的前景很不明朗。

　　如果中國的經濟增長不理想呢？尤其是去年下半年以來的經濟下行趨勢沒有根本改觀，有什么產業能較快撬動整個經濟呢？張泓銘說，房地產業恐怕就是優先考慮的行業。 2011年全國房地產業的銷售額為5.9萬億元多，在全國諸產業中銷售額排列前位。

　　“這樣說，并不是要放棄兩年來對于房地產市場的調控，而是說房地產調控可以顧及國民經濟增長的需要。 ”張泓銘強調。

　　【五問】如果要調，何時調一調？

　　對于調控時間點，張泓銘建議，最晚應在2012年7~8月。

　　2012年伊始，全國房價肯定繼續下行，并擴展到二手住房。估計到6月底，一線城市的新建商品住房價格，可能比2011年12月底再降低5%~10%。

　　2012年7~8月，應該對房價泡沫做一次全面評估。如果確認一線城市的商品住房價格已經跌落10%以上，并考慮整個經濟增長態勢繼續不良的話，可以考慮在下半年推出一些穩定房市而非反彈的政策。如果晚于7~8月，則調整政策對于2012年經濟的增長作用就很有限了。

　　如何調？張泓銘認為，可以根據1月31日溫總理在國務院第六次全體會議上提到的 “逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施、增加普通商品房供給”兩個方面進行考慮。

　　關于增加普通商品房供給，即滿足廣大民眾居住需要的普通商品房供給，需要穩定的鼓勵政策，不能隨著調控的階段性需要而搖擺。但在2011年的貨幣政策總體收緊時，將普通商品房自住購買的貸款條件收緊了，包括將優惠利率取消甚至上浮。

　　關于 “逐步完善抑制投機投資性需求”，主要是指行政性限購，根本指導思想沒錯，但發糧票式的手段妨礙先購后售的改善型購買，所以需要完善。

　　辦法就是用經濟性限購代替行政性限購。比如，購買首套房（或一個基礎性住房面積）只交納一個稅費起點；購買第二套房（或兩個基礎性住房面積）提高一個檔次稅費；購買第三套房（或三個基礎性住房面積）再提高一個檔次稅費。至于用費的手段還是稅的手段，可以商討。

　　◎新聞鏈接

　　國家統計局的數據表明：2011年全國70個大中城市的新建商品住房價格，環比下降的從1月份的3個增加到12月份的52個，環比上升的從1月份的62個減少到12月份的2個；雖然同比2010年12月份，價格下降的城市只有9個，但環比數據說明，全國性的房地產退熱局面已經確立，市場趨勢朝著調控預期目標前進。

????◎相關提案

????租房政策制定不同人群要有差異

????晚報訊 我國城鎮居民租房率已近20%。對于不同收入人群，應制定分層次管理體系。即將召開的“全國兩會”上，全國政協常委，民盟中央副主席、上海市委主委、同濟大學副校長鄭惠強將提交提案作出上述建議。

????數據顯示，目前我國包括農村人口在內的租房率近10%，城鎮居民租房率近20%。鄭惠強提出，對不同收入人群，應制定分層次的租房政策。對低收入住房困難群體，可提供廉租房、公租房等保障性住房，實行水費、電費、物業服務費等適當減免；對租賃普通商品房的“夾心層”，重點可采取資助、獎勵、補貼、稅費和水電費優惠等方式予以扶持；對中等收入群體，重點提供足夠房源、規范租賃雙方行為。

　　針對目前房屋租賃市場混亂、信息虛假、行業網站混雜等現象，可借鑒其他城市做法，建立有公信力、房源可靠、信息公開透明的統一的房屋租賃信息平臺，提高住房租賃市場透明度。

　　地方政府還應對本地區房屋租賃市場租金進行監測、分析和預警：定期公布不同地區、不同類型房屋租賃市場租金參考價格，引導市場租金合理形成。對房屋租金漲幅較大的地段和片區，價格部門要對出租人進行提醒告誡，稅務部門要對其稅收申報和征繳情況進行核查。