??? 房價走勢愈發成為銀行界人士關注的焦點。
8月20日下午，央行上?？偛空{查統計研究部召集在滬五家大型銀行、民生、浦發、上海銀行等8家銀行，座談上海房地產市場情況。一位與會人士透露，雖然與會的銀行業人士對房地產價格走勢判斷不一，但各家銀行均認為房價有波動，在防止“大起”取得效果的情況下，目前調控的重點應該是防止房價大落。
今年1至7月份，房地產開發投資占上海市全社會固定資產投資的32.2%。8月21日，一家大行上海分行信貸人士認為，由于房地產投資占比較高，如果出現房價“大落”的情形，將對經濟產生較大影響。
房價陰云不僅籠罩著上海。近日，南京、杭州等地銀行業人士在接受本報記者采訪時均認為，當地房地產市場價格已處于高位盤整階段，存在下行可能。
8月20日，某股份制銀行杭州分行負責個人房貸審查的人士直言，由于擔憂房價下行誘發借款人風險，其近來感到壓力很大。
擔憂者不僅僅是銀行機構自身。由于經濟發達地區的房貸總量占比較高，8月中旬，銀監會向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監局發出《關于開展重點地區房地產貸款壓力測試的通知》(下稱“通知”)。
知情人士透露，監管部門此舉的目的在于進一步掌握房地產行業波動對銀行潛在風險的影響。
重點布防
房地產貸款壓力測試并非新鮮事物。
今年6月份，銀監會就要求各家商業銀行，根據GDP增長率、固定資產投資增長率、社會消費品零售增長率、CPI增幅等多種宏觀經濟情景，分別測算本行在多種情景下的客戶違約率、預期損失以及不良貸款率的變化情況。并開展房地產貸款專項壓力測試，重點就房價、利率變動、居民可支配收入可能對個人住房貸款質量的影響進行壓力測試。銀監會還于近期下發了《房地產貸款壓力測試方案》，以提高銀行風險計量水平。
“我們總行在兩個月前曾開展過一次房貸壓力測試，近期沒有再組織相關測試。”8月20日，一家大型銀行總行零售部門人士告訴記者。同日，江蘇某法人銀行高管也表示今年上半年曾做過相關壓力測試，但尚未收到監管部門的最新通知。
“以前的房貸壓力測試都是自愿性質的，由總行負責，分行基本沒有參與?！鼻笆龃笮猩虾７中行刨J人士稱，“但這次聽說可能是由地方銀監局組織開展”。
知情人士透露，此次壓力測試的目標是評估重點地區銀行業金融機構在房地產市場價格波動以及利率變化情況下的可能損失情況，并進一步評估其對銀行體系穩健性的影響。
根據通知要求，此次壓力測試的機構范圍為上述7個銀監局轄內的銀行業金融機構，壓力情景假設為轄內房地產價格及利率水平發生高、中、低不同程度變動的情況，重點測算在壓力情景下銀行房地產貸款質量變化可能對銀行帶來的損失，并了解掌握壓力測試方法在銀行業金融機構內部管理的應用情況。
考慮房地產貸款的風險特征，壓力測試設定房地產價格和利率為主要風險因素。而壓力情景分為輕度壓力、中度壓力和嚴重壓力三種程度，分別對應的是房地產價格下降10%、20%和30%，以及利率上升54個、108個和162個基點。
知情人士強調，壓力情景只反映市場不利變動的某種情況，不代表監管部門對房地產市場和利率變動的判斷。
通知要求，7省市銀監局轄內開展房地產貸款業務的各類金融機構，要通過實際調研和數據分析，應用相應的方法，對不同壓力情景下銀行貸款質量、準備金變動、利潤影響和資本充足率等方面的變動情況進行測算；結果最終體現為對銀行當期利潤和法人銀行業金融機構期末資本充足率的影響。
在接受本報記者采訪時，交通銀行(7.37,-0.37,-4.78%,吧)首席經濟學家連平認為，監管部門此舉可能是希望通過壓力測試來評估和觀察銀行業金融機構在房地產市場、貨幣政策變化之后，其風險承受能力到底如何。
“比如說房價下跌30%，(信貸資產質量)出現問題，那么，銀行目前的撥備夠不夠；如果撥備不夠，將影響到當期利潤；如果撥備夠，則對當期盈利沒有影響，但未來還要再提撥備，對后續利潤有影響?！边B平續稱。
在業內人士看來，此番選擇上述7省市開展房貸壓力測試，乃是因為上述地區的房貸總量占比、風險敞口較大，貸款的風險狀況需引起高度關注。
今年6月末，經濟發達的兩市三省，即北京、上海、江蘇、浙江和廣東5地房地產貸款占全部房地產貸款余額的55.7%。而在上述地區，房地產貸款占各項貸款的比重較高，房價波動或將影響到當地銀行40%左右的信貸資產安全。
目前，上述地區房貸均保持不良“雙降”，但令監管部門擔憂的是，如果房地產市場交易清淡，個貸增幅下降，則不良率會再度抬頭。
而上述重點地區中的北京、深圳等地的房地產市場銷售已出現持續低迷的格局。今年1至7月份，北京市商品房銷售面積為552.9萬平方米，比上年同期下降46.8%。而據中國房地產指數系統的監測數據顯示，7月深圳商品住宅成交套數和成交面積分別為2615套和24.80萬平方米，這兩項數據同比去年7月分別減少41.93%和45.66%，且成交量持續兩個月萎縮。
??? 風險苗頭??
房價遭遇“天花板”，可能是7個重點地區的共同特征。
目前，“杭州的房價穩住了沒漲”。前述股份制銀行杭州分行人士稱。而江蘇某銀行高管直言，“南京房價已無上漲空間”。他看到一些有趣的現象，如開發商加大了推銷力度，原來不做廣告的也開始做廣告，還采取贈送禮物等優惠方式攬客；同時，二手房的變現意愿很強，特別是別墅，主動找上門。
目前，“個貸風險系數還不是很大”。前述股份制銀行杭州分行人士說，“房價下行的空間，你說沒有也不可能，說大也不是很大；但如果來個10%或20%的跌幅，銀行房貸不良率肯定上升?！?/font>
在連平看來，如果房價出現下行，引發的風險將包括借款人“斷供”、購房者負資產、開發商資金鏈斷裂、相關行業調整、以房產作為抵押的貸款風險等。
上海一家股份制銀行此前的壓力測試結果顯示，如果房地產價格下跌10%，個人住房貸款不良貸款率上升1個百分點；如果房價下跌20%，個貸不良率上升6個百分點。但從一家大型銀行的壓力測試結果來看，即使房價下跌30%，個人按揭貸款的不良率也不會超過2%。
而從前述重點地區中的東部某省來看，今年以來個人住房貸款違約有逐月增加的趨勢，截至5月末，該省銀行業機構個人住房貸款違約客戶數、違約筆數，分別比年初增長13%、13.8%。
此前，上海銀監局還提示銀行業機構關注二手住房貸款的風險。該局表示，根據以往經驗，二手住房貸款發生風險的概率是一手住房的三倍左右；其中，本地居民二手住房貸款不良率高達1.64%，為個人住房貸款中風險最大的部分。
對個貸風險的擔憂，也令銀行業機構在業務開展時更為謹慎。
“目前房貸市場上，大家都是謹慎參與，我們銀行的內部審核也嚴格起來，邊遠地區的樓盤不做；雖然市區的新房還在做，但審核非常嚴格?！鼻笆瞿彻煞葜沏y行杭州分行人士直言，而“以前是拿到房子就做，不管房子好壞”。
上述大行上海分行信貸人士也稱，該行的個貸是一手房為主，“而且基本只做我們有項目貸款的(樓盤)”。
房地產開發貸款的風險狀況也不樂觀。前述與會人士透露，來自央行上海總部的調研顯示，房地產開發商的資金鏈整體偏緊。
近期，監管部門的一份分析報告也指出，上海有94%的銀行業機構認為今年房地產企業資金整體趨緊；其中，有近1/3的法人銀行認為房企資金鏈不僅趨緊，而且有斷裂風險。
抽緊房企資金鏈的因素，首先是融資成本上升。監管部門的調研顯示，房地產開發貸款利率上浮的平均幅度在10%至20%，普通房企一般上浮20%左右，只有優質客戶才能享受基準利率的待遇。
與此同時，房企的經營現金流面臨較大壓力。此前，一項針對上海九家銀行的調查顯示，貸款最多的房地產企業，雖然其現金流凈額、籌資金額均比較充裕，但經營性現金流凈額都是負值；雖然這些房企的融資條件優于貸款少的房企，但其經營性現金流壓力反而更大。
上海銀監局要求各銀行關注房地產開發企業資金鏈趨緊的情況下，部分過度擴張企業可能采取的風險行為，如，通過虛增注冊資本套取銀行貸款，采用“假按揭、假首付”等手段套取銀行貸款等。
對于開發貸款，“我們比原來更謹慎一些，對開發商資格的要求也更高”。前述大行上海分行信貸人士告訴記者。
同時，為防止開發商“7個杯子、6個蓋子”，在項目之前騰挪資金的情形，上述大行上海分行的開發貸款只針對具體項目來做?！半m然在客戶準入當中，我們會考慮集團公司，但在具體操作項目貸款時，并不是一個集團公司的什么項目都做，因為如果那樣，資金會管不住，風險太大。”上述大行上海分行人士直言。
截至今年6月末，全國商業性房地產貸款余額為5.2萬億元，同比增長22.5%，增幅連續7個月出現回落，但仍高于全部貸款增幅。目前，在各項貸款余額的占比中，房地產開發貸款約占7%，個人住房貸款約占11%。
