●各地高房價下隱藏著程度不同的風險。適當抑制逆風而上的房地產貸款強勁增長態勢,是控制房地產風險的重要措施
●現階段房地產市場具有不完全市場
經濟的特性,開發商與地方政府行為不規范,是房地產市場扭曲的主要原因
●許多城市的房價與收入比達到10∶1以上,高于某些發達國家。如果普通百姓越來越買不起房子,有可能引發社會問題
如果一下子上漲過快、過高,會把今后多年上漲的空間提前堵塞
記者:近來,房價問題炙手可熱。對于目前的房地產市場,有人用“山雨欲來風滿樓”來形容,你的評價呢?
宋林飛:房價太高、上漲太快,多數老百姓買不起房,已經成為一種“大城市病”。當前,我國房地產業已經成為城市經濟的一個重要增長點,成為城市居民在福利分房以后新一輪改善住房條件的平臺。一方面,開發商在不斷上漲的房價中獲得高額利潤,政府在不斷上漲的地價中獲得大筆收入,一批中高收入者購買與住上了相對寬敞的住房,一些人通過炒房賺了錢;另一方面,許多城市居民買不起房,街頭巷尾議論紛紛。這其中,也隱藏著市場扭曲、價格泡沫等問題,必須引起高度重視。
近年來,房地產開發商幾乎同一個聲音:“房價還要上漲。”一些地方政府也以各種理由,或明或暗力挺當地房地產。這不僅與老百姓的期待格格不入,與市場規律也不相適應。從長期來看,房地產價格存在一個上漲的趨勢,那是一個漸漸上升的過程。如果一下子上漲過快、過高,把今后多年上漲的空間提前堵塞了,房價就不可能一直上升,甚至會下跌。
要指出的是,各地高房價下隱藏著程度不同的風險。有些開發商沒有根據有關規定按時足額繳納土地出讓金;在沒有足額繳納出讓金的情況下用該地塊作抵押,換取銀行的貸款,甚至以虛假評估與假按揭等手段騙貸;個人住房貸款占比持續攀升,房地產貸款在貸款總量中所占比例不斷提高。房地產市場風險轉變為銀行信貸風險的可能性近年來明顯加劇。在投資和各項貸款增速明顯回落的背景下,適當抑制逆風而上的房地產貸款強勁增長態勢,是控制房地產風險的重要措施。
“地根”只能適度收緊,以防發生嚴重的副作用
記者:前段時間,有一種觀點認為,房價猛漲是由于國家對土地實行了嚴管的政策,房地產用地供應不足,“地荒”使得老百姓對未來房地產的預期價格看漲。對于這一觀點,你怎么看?
宋林飛:限制土地供給,將繼續成為今年國家宏觀調控的重要手段之一。但“地根”只能適度收緊,以防止發生嚴重的副作用。有人說,2005年土地供應量的持續下降,將使房價惡性增長,這有可能,但也是可以避免的。我覺得可以通過以下一些途徑:
第一,優化供應結構。改變土地供應結構,適當降低生產用地的比重,適當提高住房用地的比重。改變住房供應結構,嚴格限制高檔別墅類房地產,大力增加中低價房的供應,形成中低價房擴大供應的預期,抑制房價快速上漲。
第二,優化供應方式。改革單一的土地貯備制度,實行商業、公益、半商業半公益3種土地貯備制度,通過半商業半公益土地貯備制度,降低中低價房的土地成本。同時,土地批租時實行分類“招、拍、掛”,完全的商業用地“價高者得”,而半商業半公益用地既要看土地出讓價,又要看商品房出售價,應是“價優者得”,從而降低中低價房的土地成本。實行嚴格的權力監督,堵塞各種隱性支付通道,降低房地產開發成本。
第三,拓寬土地與住房商品化的途徑。中等收入者有一定的購買力,但又難以承受目前的高房價。在這種情況下,個人集資買地建房,應成為改善住房條件的一種可行的選擇。非贏利性的合伙建房,是房地產市場的一種新業態,應成為我國房地產市場的有益補充。通過專業開發與合作建房相結合的多元化模式,打破房地產開發商的壟斷與暴利,平抑商品房價,建立老百姓歡迎、日趨成熟的小康型房地產市場。
規范房地產市場,重在規范政府行為
記者:你對未來房地產市場的走勢如何判斷?
宋林飛:我國現階段房地產市場具有不完全市場經濟的特性,開發商與地方政府行為不規范,是房地產市場扭曲的主要原因。
一是地價二元化。一方面,一些地方壓低地價、甚至以“零地價”招商引資。另一方面,商業用地的批租卻追求土地收入最大化。在全國各地出現的“圈地”現象與大宗土地違法案件中,大多數違法主體是地方政府。二是土地使用與房價的監管不嚴。三是土地收益外溢。一些地方政府大量出售土地的收益,沒有完全進入財政口袋,有些收益則成為少數人腐敗的源泉。四是城市規劃管理部門自由裁量權過大,各地規劃違法案件快速上升。五是規劃超編,用地透支。
未來房地產市場的走勢,主要取決于政府出臺什么樣的土地政策。我建議,加快建立土地督察制度,嚴格監督糾正地方政府和開發商的違法占地行為;建立農村耕地保護責任考核制度,增強政府的土地管理能力;增加城市規劃的透明度,適度控制城市發展規模;合理分配土地收入,保護失地農民的基本權益;實行嚴格的成本核算制度,限制房地產開發的暴利。
創造大眾房地產市場,先解決中等收入者買房難問題
記者:為了保持房地產市場平穩健康發展,一些城市提出了各自的調控目標。比如,上海市政府就明確提出了“三個為主”的房地產市場定位,即以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主。為進一步滿足市民的居住消費需求,今年上海還將啟動兩個“1000萬”工程:新開工配套商品房1000萬平方米,中低價普通商品房1000萬平方米。你認為這些措施對于平抑房地產價格會起到什么樣的作用?
宋林飛:上海的“三個為主”提得好。我還注意到上海市提出的“進一步規范投資,抑制投機,依法整頓各種擾亂房地產市場秩序的行為”。這一點非常關鍵。全面建設小康社會,構建社會主義和諧社會,必須創造“大眾房地產市場”,實行“多數人優先”政策,而決不能奉行“富人優先論”,更不能炒作樓市。如果普通的老百姓越來越買不起房子,就會引發社會問題,造成社會危害。
目前,我國許多城市的房價收入比達到10∶1以上,高于某些發達國家。一個國家的房價收入比高于別國,只有國民收入分配比別國更加平均才可能是合理的。而我國的收入分配比不少國家更加不平均,基尼系數達到0.45以上,超過國際公認的警戒線。全國房價經過2003年下半年的快速上漲以后,2004年又持續上漲,老百姓“買房難”的問題日趨嚴峻。
創造大眾房地產市場,首先是要解決中等收入者“買房難”的問題。以中等收入者為主要成分的社會結構,是最穩定的社會結構。黨的十六大提出,要擴大中等收入者的比重,就是為了培育以中等收入者為主體的社會結構。而中等收入者的住房問題,已經完全納入房地產市場。因此,能否將房價收入比控制在中等收入者可以承受的范圍之內,是解決問題的關鍵。
(汪曉東)