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訪談關鍵詞：房地產價格
溫家寶總理在《政府工作報告》中說，保持價格總水平基本穩定。努力保持糧食等主要農產品價格在合理水平上基本穩定，重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲，把握好公共產品和服務價格調整的時
機和力度。加強市場和價格監管，堅決制止哄抬物價行為。
“保持房地產市場持續、健康、穩定發展，不僅是重要的經濟問題，也是十分重要的政治問題、社會問題，作為相關的政府部門，我們身負重任。”溫家寶總理的《政府工作報告》對房地產市場提出明確要求，在結合上海實際進行貫徹時，上海市房屋土地資源管理局局長蔡育天態度堅定。他表示，上海房地產市場的發展，“直接影響到全市經濟平穩、健康、協調發展的全局，直接影響到上海的可持續發展，直接影響到廣大老百姓的切身利益，直接影響到上海在國內國際的良好形象。”
調控是一以貫之的重要工作
“其實，對房地產市場的調控，是我們政府部門一以貫之的重要工作。”蔡育天告訴記者，1996年下半年開始，受多種內外因素的影響，上海房地產市場出現了消費需求嚴重不足、空置房大量增加的情況。“當時，我們就采取了一系列政策措施，包括‘搭橋’、降低稅費等，刺激消費、啟動市場。”此后，政策措施開始見效，市場逐漸回升。
“但從2002年起，出現了市場需求過熱、房價上漲過快的勢頭。2003年，上海商品房平均單價達5118元，成為全國第一。2004年漲幅同比雖有回落，卻仍達到了15．8％。”為此，上海近兩年從供需兩方面陸續采取了許多調控措施，力求控制市場過熱的勢頭。
但蔡育天也不否認，目前上海房地產市場仍存在一些問題：一是求大于供的局面沒有根本扭轉。去年全市商品房批準預售面積與預售登記面積之比為1∶1．1，今年1—2月這一數字上升為1∶1．2，一些中心區甚至達到1∶1．5。二是價格漲幅仍然過大，去年達15．8％，今年1—2月又累計上漲了3．2％。三是供應結構矛盾仍然突出。去年增加了700多萬平方米的配套商品房，但中低價位的普通商品住房只占預售登記總面積的57％。四是市場秩序需要進一步整頓。主要表現在投資、投機性購房的比重較大，以及小部分開發商和中介企業利用虛假合同進行虛擬交易、囤積居奇、哄抬房價。
“我們必須加強調控。”蔡育天告訴記者，有人認為上海房地產市場化程度高，市場機制會自動調整，政府不需要調控———“這種認識是錯誤的。現代市場經濟發展的理論與實踐都證明，市場機制和政府調控是相輔相成、不可或缺的，市場機制本身的缺陷，負面的、不健康的因素，都要通過政府調控來糾正、解決。而且，現在上海的房市已成為老百姓普遍關注的最重要的民生問題，從切實維護好老百姓的利益出發，也必須加強調控。”
“三個為主”原則滿足百姓需求
對于如何調控上海房地產市場，蔡育天明確表示，堅持以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主的“三個為主”原則，“這是上海市委、市政府針對當前房地產形勢，經過認真研究提出的。”
今年上海力求實現全年商品住房市場基本平衡、供略大于求的目標。全年批準預售商品住房3000萬平方米以上。其中兩個“1000萬”尤為令人注目，那就是建設1000萬平方米配套商品房和1000萬平方米普通商品房，實現可預售2000萬平方米。
“這兩個‘1000萬’都將實行政府‘控地價、控房價’，但前者房價是根據成本加微利原則確定的，優先定向供應給軌道交通、世博會園區和經政府認定的舊區改造地塊動遷居民。后者按土地招標的市場底價確定地價，從而使房價低于周邊市場價格，主要供應給沒有享受過房改政策或沒有買過房的本市居民。”用蔡育天的話來說，這兩個“1000萬”就是“通過市場機制運作的、上海特色的經濟適用房”。
有了這兩個“1000萬”，今年上海以配套商品房為主的中低價普通商品住房供應就將占到供應總量的65％。“目前我們已落實了規劃選址，正在抓緊前期工作，以盡快開工。”
“與此同時，我們將進一步完善住房保障體系，滿足基本居住需求。”總體考慮是根據不同家庭的實際情況，分層次解決好。
他解釋道，對于“雙困”家庭，擴大廉租住房受益面，今年可能超出預定的1．8萬戶。對于“雙困”線以上但居住困難的家庭，采取3種方式：第一，保持公有住戶低租金政策；第二，推行舊公房成套化改造后出售，讓這些家庭也享受一次舊公房出售政策的優惠；第三，推進舊小區“平改坡”綜合改造，今年將完成改造40個小區400萬平方米。
同時，對有購房愿望但購買能力不強的一般中低收入家庭，放寬購房貼息政策享受條件。對無力買房且經濟條件較差、希望租住低租金住房的家庭，建立面向低收入家庭的住房租賃新機制。
導向性微調避免“大起大落”
在滿足普通百姓改善居住條件的同時，對各種擾亂市場的違法違規行為，上海也將嚴厲打擊，以切實維護房地產市場的正常秩序。對于投資、投機性購房比重較大的問題，蔡育天提出：“要打‘組合拳’，綜合運用財稅、金融、法律和必要的行政手段，滿足消費、規范投資、抑制投機。”
調控房地產市場，地方政府的手段主要有土地供應、開發結構、交易規則、財稅、金融5種手段，而后兩種調控空間有限。前兩年，上海主要在土地供應、開發結構、交易規則等環節加強了調控，但力度還不夠。最近，市委、市政府經過慎重研究，決定在地方政府有限的空間里運用財稅、金融手段進行調控。在財稅方面，主要對居住不滿一年的商品住房出售，增值部分征收5．55％的營業稅及附加。在金融方面，借央行調整房貸政策的時機，加強個人住房貸款管理，如提高同一借款人購第二套房的首付比例、上浮購第三套房的貸款利率；對貸款購房一年內轉讓的，不再提供轉按揭服務。
“這些政策措施，總體上是導向性的微調，不是下猛藥。”蔡育天坦言，“我們希望通過這些導向性的微調措施，能夠消除房地產市場的一些不健康因素，實現房地產市場的軟著陸。我們不希望看到市場大起大落，因為市場大落對上海的經濟以及老百姓的利益損害太大了，這個代價我們付不起。”
“今年我們對房價有個初步目標，就是保持平穩，漲幅明顯低于去年。”雖然壓力不小，但蔡育天表示“很有信心”。
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