中國房地產是否存在泡沫 房價博弈與盲人摸象
地產是否存在泡沫，房價是該升還是該降，參與討論的各方各執一詞，自說自話，如同盲人摸象。在參與市場討論的各方之中，對房價影響最大的，是政府、國內外炒房資金和地產商及研究者。
筆者認為，政府做多，房價必定大幅向上；政府大幅做空房
價，對政府不利，經濟增長缺乏火車頭；房價的小幅調控亦有技巧。但如果聽之任之，最后只會套牢除游資外的所有參與者。
底牌
從政府的角度看，政府如果想讓房價上漲，可以采取收緊“地根”、提高土地價格、降低銀行存貸款利率、抬高業主購房貸款門檻、讓人民幣持續升值、減少經濟適用房開發量、縮減銀行對開發商的貸款，以及其他增加開發商成本的辦法。反之，則可以采取相反的辦法。
2004年上半年政府實施宏觀調控以來，一方面將開發商自有資金比例提高，另一方面縮減銀行貸款，后來又收緊“地根”，再微微上調利率，這一系列政策，不可能將高位的房價打下來。
政府推高或打壓房價，一定是以不引發社會問題，不導致金融風波，不引起中國經濟的大起大落為底線。
只要市場環境允許，地產商一般不會主動調低房價。利益驅駛地產商擴大開發規模，提高房價。他們可以制造各種題材和概念來使房價持續走高，并在銷售時制造繁榮的假象。地產商一方面充分利用了信息不對稱掙大錢，另一方面，他們還可以通過業界的整體力量，通過同媒體的關系制造輿論，來影響政府決策。比如去年政府在房地產政策方面的反復，就是一些大地產商作用的結果。在中國，地產商對市場、傳媒和政策的影響不可低估。
他們的底牌是，做房地產還有錢可賺，再就是不引爆銀行貸款風險。
海外游資，特別是那些坐擁數百億美元的基金，無孔不入，尤其擅長制造輿論，甚至調動國外政要。他們慣常的做法是大規模炒作，跨市套利。他們可以同時在期市、匯市、股市、樓市操作，并同時在中國香港、上海、深圳股市及其他大城市樓市炒作，同時炒作中國股指期貨。他們可以在一個市場受損，而在另外的市場上大掙其錢。他們正同國內游資一起，推高上海房價。在房價上漲方面，他們與房地產商的利益一致。游資的性質，決定了他們的底牌是，可以通過大幅度推高或打低樓價，大幅打低股指或股指期貨，引爆銀行貸款風險，影響政府的決策。
在這場博弈游戲中，銀行比較被動。他們可以通過加大貸款力度或提高貸款門檻來參與市場，控制自己的風險，取得利潤。但根據世界各國的經驗，一旦房產大幅貶值，銀行注定要承擔風險。銀行的底牌是房產抵押和貸款安全。
從目前參與博弈的各方來看，主要是政府與中外游資之間的博弈，但是這一博弈牽扯到各方。一旦某方利益受損較大，那么他們就會自動參與進來，并且出現從暗中使勁向明里叫板的轉變。
抉擇
其實現在的市場形勢已經很明朗，房價走勢關鍵取決于政府。那么政府會如何出牌呢？
筆者認為，政府可以有四個選擇：
第一，順應國際游資，選擇人民幣升值。這里有兩種方法，一步到位或逐步溫和升值。一步到位升值，國際游資立馬套利走人。樓市跌，股市跌，但都跌不太深。當然，如果房價跌勢時間較長，幅度控制不好，那么樓市就有可能陡然轉勢，形成類似于車市的狀況。到那時，本輪經濟增長的發動機就全部關閉了，中國經濟將陷入一個低谷，重新出現通縮。
如果逐步溫和升值，海外游資將愈來愈多地涌入中國。因此，可以肯定地說，政府不會這樣出牌。
第二，政府采取其他辦法打壓樓市價格。比如再度升息，擴大土地供應，擴大經濟適用房供應量，放寬經濟適用房購房限制，放寬單位建房、集資建房、個人建房限制。但這類辦法亦有局限，一是對游資比較集中的高檔房影響較小，二是較難把握房價的下跌幅度，做到既適當打壓房價，又不致關閉經濟增長的發動機。
在此情況下，游資會選擇兩種辦法應對，一是你打壓你的中低價房，我拉我的高價房。二是順勢大幅打低房價，將火燒到銀行房貸，逼政府出利好政策。這是一種玩命的做法，游資自己首先會虧損，待政府出臺利好后，博弈仍將持續。這種對局一時分不出勝負。另外，中低價房能否打壓下來，還得看地產商的選擇。從利益 的角度看，地產商一開始會死扛，直到政府再度出臺利空政策。
如果政府選擇連續升息的話，游資既可以大幅打低房價，將火燒向銀行，又可以大幅打壓股市。
第三，政府可以選擇其他方法推高房價。但這樣的結果，游資仍可以從房價上漲中得利。如果房價長期上漲，幅度過大，就會將問題積壓下來，直到最后的總爆發。這一辦法對游資和地產商合算，對政府而言，這種選擇較為不利，社會輿論會給政府造成不少負面影響。
所以，政府不會輕易選擇這種政策，特別是那種使房價快速上揚的政策。
第四，政府可以選擇讓樓市在高位小幅盤整的辦法，漲小，跌亦小。這樣既不至于關閉經濟增長的發動機，又不至于掉進游資所設下的局。但游資們肯定還會借助大家相信人民幣升值的時候，選擇時機推高房價。另外，政府在信息、決策等方面的滯后性，決定了政府的反應總是滯后于市場。因此，政府和游資之間還會有背水一戰。
所以，政府要么讓游資立即獲利出局，要么選擇高位橫盤，小幅上漲或小幅下跌，將大戰時間拖后�；蛘咭揽繒r間的力量，逼游資出局。這雖為一著險棋，但卻是政府最好的選擇。以靜制動，靜觀其變。
而從游資豐富的實戰經驗看，他們不會大幅度虧損離開。故而仍會繼續拉高房價，在此情況下，開發商會利用信息優勢小幅推高房價，政府想達成的穩定局面依然面臨挑戰。
一旦當房價拉高到超出大家容忍的范圍時，政府就會打出人民幣匯率以外的組合拳來打壓樓市，房價就在這種游資和地產商做多、政府做空中向下。只要幅度不太大就是一個較好的結果。如果政府出臺的政策較為激烈，引發樓市大幅向上或大幅向下的話，結果都會是災難。
特約編輯：廣偉
