房地產的增長率正常
“房地產在任何一個國家中都是國民經濟的重要支柱，它與GDP及人均國民收入的增長關聯同步，但是它又從來都不是一個‘好孩子’，拉動經濟、刺激消費有它，制造泡沫、攪亂經濟也有它。但中國房地產正處于快速增長期，離泡沫還差得遠。”11月18日，在全國工商聯住宅產業商會和中國房地產
報社主辦的“中國優秀戶型推介暨第六屆中國住交會區域(
三名)推介展示活動”上，全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生針對當前房地產市場的焦點問題做了一番解析。
聶梅生的中國房地產正處于快速增長期的理由是：根據權威機構發布的數據，我國國民經濟發展的總目標已經確定，到2020年人均GDP將達到3000美元，到2050年要達到世界中等發達國家水平，人均GDP將達到5000美元；換句話說，今后15年內GDP的增長率大約應保持在8%左右。在這樣的形勢下，房地產的持續快速穩定增長是無可爭議的。爭論的焦點在于目前房地產是否增長過快，這要看發展階段。在人均GDP超過1000美元的今天，恰恰是房地產快速發展期。根據對亞洲、歐洲、美洲等發達國家的數據分析，在經濟起飛期都存在20年~30年的房地產快速增長期，期間房地產增加值占GDP的10%~15%。而在過去的10年中，我國房地產增加值的平均值只占GDP的5%以下，即便是增長最快的2003年~2004年，也遠沒有達到10%(況且這短暫的投資增長過快正在被調控，今后將回落)。
今年7月份，有分析機構預言若某一個大城市的房價下降，就將引起中國房地產泡沫破裂。聶梅生對此觀點并不認同，“這實在是妄加推斷。孰不知中國廣大的中西部地區的房地產還沒有真正啟動!局部地區有過熱情況并不能代表整個中國的房地產市場情況。”再者，房地產目前正處于政策性調整期，金融政策可謂緊!土地政策可謂嚴!雙管齊下，猛藥治病會付出代價的，當前出現局部的價格動蕩實屬難免。
“目前房價穩步上漲是市場調節的正常結果，從長期來看，今后房價還會繼續穩步上升。但是，凡是局部地區房價大起大落一定有人為因素，這包括積聚大量社會資金集體炒房，有意囤積居奇哄抬房價、地價等；也包括政策性的人為因素。如果對客觀市場的分析判斷不對，也將導致決策失誤。”聶梅生如是說。
政府、企業需要真正從市場角度出發的調研報告
有關中國房地產過熱的論斷早在2002年就開始了，那時“寒冬”將至的預言著實讓業界出了一身冷汗。其結果是房地產的“寒冬”不僅沒有如期而至，迎來的卻是連續3年的“盛夏”。今年這一次關于中國房地產泡沫即將在幾個月內破裂的預言又讓業界打起了口水仗。從兩次“泡沫論”的言辭看，都是以房價上升太快和空置率過高為依據的。
大多房地產商們也不滿專家們的“泡沫論據”，因為專家們只談數據，不講數據的前提，所以造成了房地產行業的理論“泡沫”。
毫無疑問，在進入信息時代的今天，建立在統計數據基礎上的信息是政府和企業決策的重要依據。因此，形成一個正確的決策應經過數據收集—信息分析—意見建議—決策制定的過程。
但是，由于當今社會存在信息不對稱，再加上分析方法的不同，所得出的結論也不同，這將導致決策的不確定性，甚至失誤。比如當前對房價/收入比值、空置房率、房地產增值/GDP比值等關鍵數據的采樣計算方法都存在質疑，尤其與國際上的統計方法不甚接軌，使得無從進行比較研究，造成信息錯位，決斷困難。
聶梅生坦言，目前有關房地產市場的年度分析報告有政府層面的，有來自各種研究機構的，但是真正從市場角度出發，指導房地產投資和企業發展的年度發展報告還不多見。據她透露，最近由數個房地產單位(包括社團組織及企業)共同組織了一家REICO
工作室，負責編制年度全國房地產發展報告并向業界公布。已經讀過這份報告的聶梅生感慨地說：“一翻開由REICO工作室發布的《2004年中國房地產市場年度報告》，我就被深深吸引住了，《年度報告》以數字為論據，所提出的分析結論將會發出對中國房地產界震撼的力量。”聶所說的“震撼的力量”，主要來自3個方面：
一、坐標的錯位
在全球經濟趨于一體化的今天，中國房地產市場的漲落會受到世界經濟的影響，但是直接拿外國的數字來評價中國的房地產市場，就會因坐標的錯位形成數字的失真，從而誤導決策。在《報告》中，對比發達國家的發展階段不是按照名義匯率，而是用購買力平價方法(PPP)，這與國際有接軌之處。
中國未來20年將經歷發達國家1950年~1980年的歷程，期間美日德等5國人均GDP年增長率約為6%~10%，與中國目前的情況具有可比性。換句話說，今后15年我國GDP的年增長率大約應保持在8%左右才能在2020年達到人均收入3000美元的水平。中國房地產還有數十年的發展期，房地產業的增長率應該略高于GDP的增長率才正常。
二、“泡沫”的有與無
近來關于投資增長和房價升降的爭論趨于白熱化，通過《報告》提供的數字似乎可以走出誤區，悟出新意。
房地產投資的增長受5個因素的影響，按影響權重遞減排序為：住宅質量提升41%、土地價格變動23%、城市化水平提高18%、折舊13%、居住條件改善5%。由此可見，在住宅投資的增長中，提升住宅質量所占的比例最大，而這正是提高質量、實現住宅產業化的宗旨。目前土地價格的變動對投資的影響太大，1998年~2003年全國開發用地價格平均由962元/平方米上升到1639元/平方米，這和招拍掛的土地政策有直接關系。土地對住宅投資的影響達到23%，任何時候都不容忽視；城市化水平指數對住宅投資的增長則是一項剛性指標。
房價是判斷“泡沫”的“殺手锏”，房價與收入的比值又是說明“泡沫”的論據，目前一種說法是房價與收入比值達到15∶1，已經大大超過國際公認的警戒線。然而該《報告》所提供的數字卻得出不同的結論，理由有：
(1)1998年~2003年商品住宅售價的年增長率為3.5%，而同期城鎮居民的年收入增長率為10.7%，幾乎是房價上漲速度的3倍。GDP增加→人均收入增加→房價上漲這是一個正常的過程。(2)房價與收入比值的測算原則值得商榷。用某地的平均房價與平均戶均收入所得出的比值并非有效，因為數據的采樣范圍太過籠統。這份報告中的房價以經濟適用房為依據，以戶均3人計算，1998年~2003年房價與收入比從9.1∶1
下降到6.5∶1，這說明以需求為目的的購房是支付得起的。如果更進一步收縮采樣范圍，2003年全國擁有自有住房的居民的實際房價與收入比值為3.1∶1，這說明這一數值完全在可承受范圍內，價格泡沫就全國而言是不成立的。用這樣的方法也可以測算一個具體城市的房價與收入比值是否過高，是否存在泡沫。
三、供需關系的真偽
當前房地產的供需關系是否失衡?對此一直存在不同看法，尤其是認為投資性購房的比例過高，導致局部地區房地產過熱。在REICO報告中提出了沿海開放城市(不包括市轄縣)的人均GDP已經為全國平均水平的4倍以上，按照購買力平價計算，這些地區已經進入“大眾高額消費階段”，這一階段是以汽車和住房為消費對象。投資性購房正發生在上述地區，但是需求性購房和投資性購房是不可能截然分開的，因為住房本身就是不動產，它的價值是客觀存在的而并不取決于購房者的初衷。今日為需求而購房的人，一定會同時考慮將來這套房子升值的問題，他同時就是明日潛在的投資人。正如REICO報告中所說，美、德、法、日4個發達國家在1950年~1970年間住宅投資占全社會私人固定資產投資的20%~30%，中國已經進入了住房消費與投資并存的階段。因此，從根本上說，無論是需求性購房還是投資性購房，這種行為都既是大宗消費又是大宗投資。當然，社會上確實存在以炒房為目的的單純投資行為，這正如股市中的炒股一樣，在市場經濟中也有其合法性。但是一旦在房市中出現“鯊魚”，就可能造成房價震蕩甚至導致惡性結果，這正是需要嚴加防范的。
作者:鐘合
特約編輯：廣偉
