盤點2004年房價與泡沫：房價 難以承受之重
又是一年即將過去。對房地產業來說，2004年是一個頗為不平靜的年份。宏觀調控使房地產業處在風尖浪口，樓市現象和樓市問題已不單單涉及經濟領域。本報從本期起，將連續推出4篇年終專稿，對2004年的房地產業進行盤點和總結。
對于2004年的樓市來說，不論是政府
的宏觀調控，還是地產名家的預測之詞，無不落于最被關切的話題上——房價。頻頻的政策出擊、“看不懂”的房價形勢、蒙昧不清的市場前景，使得各方眾說紛紜，唱“多”唱“空”不相上下。
房價 難以承受之重
陳先生戲謔自己像“采苞米的狗熊”，雖然早已把買房列入計劃中，但始終停留在紙上談兵階段。“4年前大學剛畢業時，一個月2000多元工資，拿金融風暴時的房價來比，覺著市中心單價5000元的房子太貴，想多等幾年再說。眼瞅著房價一個勁往上躥，當40萬元的總價成為心理可以承受之重時，這個價位的房子早就沒了蹤影。工資上升的幅度還遠遠比不上房價的漲幅，現在每個月的工資是5000元-6000元，能夠看得中的房子單價卻已經不下1萬元。現在買吧，出了那么多政策條款，又怕它會跌；不買吧，聽說連新江灣城都開價9000多元了，居然還要排上三天三夜隊，就怕房價還會往上漲，好不容易籌到的錢又要不夠首付了。真是矛盾極了。”陳先生苦笑著說。
事實上，像陳先生那樣“左顧右盼”的人為數不少。對于房價而言，它不僅是影響消費者購房決定的關鍵因素，也是“預言家們”最熱衷的話題。市場發展態勢迅猛，有人說房價會漲；政策調控出臺，便有人提出房價會跌。在各執一詞、振振有理的大討論過程中，房價的走勢幾乎成為申城所有人最關心的話題。
走勢 曾一度盤整
2004年一開始便預示了會是不平靜的年份。由于繼續了2003年房地產市場的熱火朝天，2004年的房地產業被投以更大的關注度。土地、金融、物業管理、動拆遷等各項政策相繼出臺，對原先的市場空白點進行著“填充”。主題便是“使房地產降溫”。
今年頭4個月，市場房價漲幅明顯。據中房上海指數辦公室調查顯示，2004年4月份，住宅物業上漲數量較前一階段有較大增加，少數個案的漲幅甚至達到了26%；但到了5月份，隨著各項調控政策的出臺，住宅類商品房漲幅超過10%僅有4個樓盤，數量明顯減少。同時中房指數數據表明，今年1月～5月，上海住宅指數累計上漲78點，漲幅為6.9%，與去年同期漲幅10.2%比較，漲幅趨勢明顯放緩。
與這些數據相統一的是，年中，市場形勢發生變化：有樓市晴雨表之稱的假日樓市上，均價5000元／平方米的中低價公寓占據了相當多的展位，夠崢土髁棵饗圓蝗繅鄖埃歡⑷妒諧 叭榷取幣部枷耍勐ゴΦ墓ぷ魅嗽碧讓饗愿墓郟懦ち窒罌枷耍?a
class=akey href=""
target=_blank>二手房市場拋盤日益增多，并且出讓價格一般還低于市場價格，成交量則在萎縮。宏觀調控政策的組合式出拳，使得市場的觀望氣氛明顯濃厚，樓市“拐點”的說法開始出現。
排隊 重現市場
但這種情景并未持續太長時間，隨著市場形勢明朗，上海房價重拾升勢。據中房上海指數辦公室分析，房價漲幅在6月、7月有較為明顯的放緩，但在接下來3個月間漲幅又有所反彈。
10月份的中房上海指數數據顯示，中房上海綜合指數為1321點，較上月上漲18點，漲幅為1.4%。在所有樣本樓盤中，有30%的樓盤價格出現上漲，出現高位運行態勢。“十一”假日樓市，熱烈火爆的人氣重現會場。據不完全統計，5月份的假日樓市人流量只有8萬人次，而10月達到12萬人次。一些樓盤尤其是處于內環線以內的樓盤價格屢創新高，如中凱城市之光，單價已經突破25000元。排隊買房的現象重現樓市，再次成為上海房地產市場的“獨特風景”，不僅出現在市中心的金外灘花園、瑞虹新城、中遠兩灣城，甚至在遠離市區的新江灣城仍然有大批購房者趨之若鶩。經歷了前段時期買賣雙方的心理博弈之后，上海整體房地產市場恢復活躍。
泡沫 兩種說法爭論不休
于是，針對房價的討論開始由最初的“漲跌”升格到了“泡沫有無”的問題，房價為什么仍然在上漲？如此“置若罔聞”的發展態勢，是否預示著泡沫的出現？房地產市場到底應該往什么方向發展？
從經濟學上講，“泡沫”是指地價或股價等資產價格出現基礎條件無法解釋的持續上漲或下跌，最后在短時間內價格急劇波動的現象。在日本、香港等地相繼出現的房地產泡沫的破滅對經濟的影響非常之大，這也是政府對房價、各方對泡沫表示關注的根本原因。
今年7月，中國社科院金融研究所金融發展室主任易憲容首發聲音，一篇《謹防房地產要挾整個國內經濟》的文章，被業界認為是房地產泡沫討論的點火之作。他認為，如果國內房地產業不調整，可能會孕育出更大的金融風險。如果讓國內房地產的泡沫任意地吹大，泡沫的破滅不可避免，而最后承擔這種泡沫破滅的只能是國內各家銀行。
9月份，摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠，甚至認為，中國房地產市場泡沫不會持續很久，可能將在幾個月內就破裂，至多不會超過一年。而同為摩根士丹利的另一位專家語氣較為緩和，稱中國房地產整體上沒有泡沫，唯獨上海市場泡沫非常嚴重。
中國社科院金融研究所研究員尹中立博士也在近期表示，央行加息之后，造成貨幣供應量收縮，會是房地產泡沫破滅的導火索，而上海將首當其沖。他認為，對于上海市場來說，已經形成了典型的二元結構：一邊是普通的市民，他們的收入水平低，已經失去購買住房的能力；另外一邊是上海的高收入群體，對于這些高收入群體來說，沒有購房的人已經很少，這些群體只是具有投資購房的需求。這樣的二元結構市場是極度危險的。而宏觀調控與加息之后可能產生的貿易逆差，則會使房地產企業遭受沖擊，市場結果將是災難性的。
中原(中國)物業顧問有限公司中央研究部提供的資料也表明，目前全國性的房地產泡沫還未出現，但一些地方如上海、杭州、重慶、沈陽等地已經出現了較嚴重的房地產投資泡沫和房價虛漲泡沫。
與之針鋒相對，另有一些學者表示不同觀點。全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生教授認為，凡是以市場的真實需求為基礎，讓市場這只無形的手來調節，就不會形成泡沫。我國住宅市場的需求是剛性的、真實的、持續的，這是一個基本的估計。因此，我國房價穩步上漲是市場調節的正常結果，從長期來看，今后房價還會繼續穩步上升。當前房價并沒有存在全面虛高的形勢，其中值得一提的是，中國的房地產市場發展極不平衡，局部地區有過熱情況并不能代表整個中國的房地產市場，有人預言若某一個大城市的房價下降，就將引起中國房地產泡沫破裂，這是妄加推斷。
中國房地產業協會副會長兼秘書長顧云昌日前在公開場合對泡沫論予以駁斥，他認為，判斷房地產市場健康與否，主要看房價漲幅與城鎮居民收入漲幅，只要前者低于后者，市場就是健康的。以上海、杭州為首的長三角城市房價上漲過快，是由于前幾年房價較低、有理性回升空間，也有投資者炒房因素，但根本決定因素還在于供求關系——由于宏觀調控使房屋供應量的回落速度快于需求量回落，需求持續旺盛，造成價格走高。
經濟界的爭論正酣，建設部有關部門負責人日前在北京的會議上，非正式地回應了有關房價、房地產泡沫等問題。他認為，從發展趨勢來看，在慣性的作用下，短期內多數地區的房價預計仍然會有一定的上漲，長期還是穩中有升。但隨著供求關系的逐步調整，適時適度地加強調控，房價過快上漲得到控制應該是能夠做到的。泡沫的前提是房價會大跌，目前看來是不可能的。
與涇渭分明的泡沫爭論兩方不同，還有一種聲音對加息之后的房價下降走勢進行了預測。一向預言房價上漲的潘石屹放出聲音，獲知央行加息消息后，估計房地產商融資成本將增加2%，雖然對目前的房價影響并不大，但是加息可能影響到購房需求，從而帶來整體房價的略微下跌。
而中國房地產協會會長楊慎11月13日在重慶出席會議時稱，雖然我國房地產業按照有關人士說法沒有泡沫，但房價增幅過快的問題也不容忽視。去年房價同比增長了30%多，超過了歷年的漲幅，這種增長速度在全世界任何國家都沒有出現過。他認為，目前我國房價的構成比例是：地價占40%，建筑材料價格占20%，建造成本占30%，稅費占10%。這種構成比例說明地價在房價中占了主導地位，政府可以通過調整地價的繳付方式，使房價理性回落30%。
特約編輯：廣偉
