[弦斷有誰聽]
黨的十六屆三中全會將樹立科學的發展觀作為未來工作的一項重要內容。中央明確指出：“堅持以人為本，樹立全面、協調、可持續的發展觀，促進經濟社會和人的全面發展。”并提出“五統籌”的目標和任務。科學發展觀是對原有發展思路的反思，同時也是中央決策層對目前經濟形勢綜合判斷后提出
的戰略性舉措。
中國經濟經過改革開放后幾十年的快速發展，已具備較為雄厚的經濟基礎，同時也積累了一定的矛盾，因此我們有必要以與時俱進的精神重新審視我們的競爭優勢，研究發展中的問題，并提出新的發展思路。今年中央實施的宏觀調控可以看作新舊發展觀的“分水嶺”，無論是宏觀經濟管理部門還是理論界都意識到原有的那種以追求總量擴展，而不注重和諧與效率的發展方式越來越不適合中國的國情。
研讀中央文件精神，我們認為中國的發展戰略應該逐步由以前那種追求速度與資源聚集的跨越型戰略，向重視和諧和資源整合的持續型戰略轉變。而戰略的著力點則應落在“與人為本”和“經濟、社會、環境的協調發展”上來。
以“科學發展觀”來指導我們的價格管理工作，我們認為：首先，對關系群眾基本需求的重要商品和影響經濟發展的基礎能源和原材料，我們不僅要通過供需去研究價格的趨勢，而且還應站在發展觀念和發展戰略的高度，研究價格的合理性；其二堅持“以人為本”的管理思路，若發現某些關系人民群眾切身利益的重要商品價格出現明顯偏差，并最終損害到整個社會福利的提高和經濟的可持續發展時，我們將研究對策，對價格進行調控。
從以上兩點出發，來審查目前的房地產價格，我們認為，一方面從發展觀和發展策略來說，房地產不應該完全商品化，更不應將其作為拉動經濟增長的引擎；另一方面當前由于受到壓抑的存量需求在短期內的集中釋放，再加之明顯的投機因素推動，房地產價格已經偏高，已影響社會整體福利的提高和經濟的可持續發展，因此急需采取政策遏制房價的繼續上漲。具體理由如下：
1、住房作為老百姓的基本需求不應該完全商品化
“安居方能樂業”，“有恒產者有恒心”，住房需求從古至今都是作為老百姓最基本生活需求。因此在沒有實現“居者有其屋”前，也就是沒有讓老百姓最基本的需求得到滿足之前，過度的將住房商品化，甚至將住房作為一種消費升級產業來發展，顯然是過于超前，屬本末倒置，有背于“與人為本”的發展觀念。特別是在目前居民醫療、教育支出大幅增加的情況下，房價的大幅上漲更是加重了居民家庭負擔，嚴重影響改革的推進，經濟社會和人的全面發展。
從國外來看，許多國家都將房地產作為一個最基本的社會福利，在滿足老百姓最基本的居住需求的基礎上逐步形成商品房市場，再以此滿足老百姓消費升級的需要。就連住房商品化程度比較高的美國，也會將房地產作為一個重點監控的行業，并非完全交給市場做主，聽任房價過快上漲。
需要強調的是，雖然筆者認為住房作為老百姓的基本需求不應該完全商品化，但是并不是完全否認過去十多年來住房商品化改革的成果，過去那種公房一統天下的做法，在經濟逐漸市場化的今天是行不通的，因為它不利于供給的增加。但是如果商品化改革步伐太快，并已經使老百姓最基本的住房需求難以得到滿足時，這時我們就應該考慮：適當的退回去，尋找一個合適的政策平衡點。
2、將房地產作為支柱產業發展不利于提高整個國家資本的長期回報率
房地產因其對對投資的拉動力大，在經濟低迷時期，可以作為刺激經濟的起搏器。但是從發展策略考慮，房屋投資相對于其他投資，對最終房產投資者來說具有投資大，回收期長的特點，所以資金大量流向房地產不利于提高整個國家資本的周轉率，進而也會降低整個國家資本的長期回報率。因此在國內民間財富剛有所積累的今天，我們更應珍惜有限的國內金融資源，不應該將房地產作為拉動經濟增長的支柱產業來發展，因為這樣做，會使過多的民間財富沉淀在房地產中，短期內還會使大量的國民利益通過價格機制轉移到國外，不利于中國經濟的長期發展。
戰略上，政府現在應該做的是：進一步疏通投資渠道，優化國內金融資源配置，將更多的民間資本引入現代工業和服務業中，從而加速整個國家資本的周轉率，并以此來提高整個國家資本的長期回報率。只有在國民勞動收入和資本收入都得到提升的前提下，房地產市場的繁榮才會受到更多有效需求的支撐，才是有源之水，有本之木，才可能健康發展。
3、房地產市場已存在明顯的投機，風險在不斷加大
住房是人最基本的消費需求，同時房地產行業存在較強的地域性，周期性，因此房地產很容易被投機客相中。就目前來說，房地產市場出現的三個現象值得重點關注：第一，房價與居民年收入的比值持續上升，已經突破10倍的合理區域，說明房價已嚴重透支未來；第二，租金收益率作為房地產投資的基礎收益率，已經出現大幅下降趨勢，說明房價的上升已經與居民的實質購買力脫離甚遠；第三，目前部分地區的住房投資率已遠突破20%的警戒區，房地產的投資風險正加大；第四，“空住率”(有別于統計上的空置率)快速上升，說明目前的住房需求中投機需求已顯著上升。從以上四點判斷，目前房價受投機性因素推動，已呈現明顯虛火過旺。雖然表面上看房地產的供給和需求仍處于平衡狀態，甚至需求在一定階段還略大于供給，但是我們不能就此認為目前的房地產價格就是合理的，因為房地產市場的非理性需求(如投機者和被迫追高者)并不能形成真正的居住需求，如果繼續聽任房地產價格的上漲，一旦有一天投機資金開始加速撤退，結果將是災難性的。
4、房價虛火過旺，將嚴重影響社會整體福利的提高和經濟的可持續發展
中國經過幾十年的發展，已經積累了巨大的民間財富，同時中國六七十年代人口出生高峰期出生的人已經進入了有較強財富創造能力和消費能力的青壯年期，因此我們應充分利用目前有利環境，一方面打破金融抑制，啟動國內金融資源；另一方面保護老百姓的消費能力，推動持續性的消費需求。兩方面互動，從而達到促進消費與投資的良性循環，提升社會整體福利，推動經濟可持續發展的目的。但目前房地產泡沫的快速膨脹已經嚴重影響了社會福利提高和經濟持續發展，首先房價的虛高誘導或迫使過多的個人財富沉淀到房地產中，影響了個人未來的投資能力；其二幾十年的還貸壓力嚴重透支了個人未來的消費能力，由此導致的“節儉效應”使中國最具活力人群的持續消費能力受到重挫；其三房地產投機加速了財富向少數人的集中，不利于整體社會福利的提高；其四房價過高，誤導了資源配置，同時導致固定資產投資過大，不利于經濟的持續發展。
今天已經有越來越多的經濟學家對中國部分地區的房地產泡抹發出警告，從國內外來看，當年房地產的瘋狂炒作是導致日本經濟20多年來表現疲軟，香港經濟97年金融危機后一蹶不振的深層次的原因之一，因此中國有必要以此為戒，盡早控制房價，以免喪失發展良機。
正因為以上原因，我們認為解決房價過高問題宜早不宜遲，具體對策如下：
首先，對已有明顯投機性的房價需采用新的調控思路
現在有一個思維誤區，認為房價只能漲不能跌，只要將房價漲幅控制在GDP漲幅內，形成所謂的溫和上漲就不會出問題，但是在目前房地產市場已存在明顯投機成分的情況下，這種調控目標實現難度非常的大。雖然房市和股市、期市有很多區別，但是有一點是互通的，也就是一旦它演化成一個投機市后，房價則會和股價，期貨價格一樣受到市場心理和情緒的主導，溫和上漲后緊接著的則是快速飆升，虛高到一定階段后，某某突發事件都可能成為壓跨房價的最后一根稻草，等到房價見頂回落時，它下降的速度就會和股市一樣超出執政者的想象，所謂的銀行優質資產將迅速成為壞帳成堆的地方，由此導致的整個中國金融體系的強力緊縮將會將中國經濟拉入長期下降通道中，因此房地產泡沫破裂對社會經濟的破壞力將遠大于目前的股市調整。
這樣一來，宏觀調控者似乎面臨一個兩難的境地？不調控，房價上升，宏觀經濟風險加大，如果調控，房價下跌，又影響當前經濟穩定。那究竟對房價應該如何調控呢？我們認為既然房地產市場已經充斥著投機氛圍，那么我們也只能采用調控投機品價格的思路調控房價。首先我們不應該再過多的去討論所謂的供需問題(因為供需只能判斷趨勢，而難以預知拐點)，而應該從戰略性的高度，更宏觀的視角來審視目前的房價，研究目前對房地產的戰略定位是否有背于科學的發展觀念。然后我們則應該靜下心來測算下，目前中國的房地產究竟存在多大的泡沫。如果測算下來，目前的房價虛高不超過30%(粗略估算，這種可能性很大，目前中國的房地產泡沫并沒有到一捅就破的地步)，那房價早調比晚調好，最好的辦法就是在目前房價已經出現一定程度虛高的情況下，先出臺政策將房價打下來，通過房價的下跌激發有效需求的承接，畢竟目前住房需求很大，只要房地產得到有效需求的承接，那么以后我們通過適當的政策干預，保持房價以不高于中等收入家庭年可支配收入增長率的增速上漲是完全可行的。這就好比火箭上升過程中要想將高角度調低，最好的辦法是先適當回落，修正角度后再以低角度飛行。
其二、大力增加有效供給，平抑高企房價
上一點我們重在研判應不應該平抑房價，如果大家都認可房價早調比晚調好，那么我們現在應考慮的是：究竟采用什么方式來平抑房價？1999年以來，我國城市化速度每年約1.4個百分點，每年新增城鎮人口約2000萬，大量人口涌入大中城市。毫無疑問，人口城市化的快速發展增加了對住宅的需求。此外，這幾年城市舊城改造拆遷也在一定程度上提高了對住宅的需求。正因為有效需求是實實在在的，所以要想平抑房價，避免投機客囤積居奇的有效手段就是增加供給。因此我們認為目前縮小盤子，抽緊“地根”的做法不僅不能起到遏制房價上漲的作用，反而會因減少了供給而造成房價繼續上漲的預期。
但是，單純的采用增加有效供給，而不配合其它手段，也很難平抑虛高房價，因為房地產投資有地域性、周期性，住房又是人的最基本需求，它在某種程度上是類似于糧食的商品，在短缺時，投機客完全可以利用資金優勢，通過一定時間的囤積，鉗制供給，逼迫消費者高位接盤，因此要想平抑房價，除了增加供給外，還應該建立適當的“儲備房”，通過“儲備房”的投放來平抑房價。
而“儲備房”能否建立起來，能否真正發揮作用，還需要政府轉變“發展觀”，還需要一系列配套政策，是一個系統工程，這絕對不是某一兩個部門就能解決的問題。
其三，抓住良好機遇，推動經濟適用房建設
隨著我國經濟市場化改革的深入，過去那種核成本、定價格的價格干預手段越來越突顯出它的局限性，如果想對一些基礎性商品進行市場化的干預，就必須建設一定的國家或地方儲備。類推到房地產，如果政府要想對商品房市場進行調節，就有必要建設一定規模的經濟適用房。形象的說，經濟適用房價對商品房價的影響就有點類似于基礎利率對市場利率的影響，通過調整經濟適用房的價格和投放量，
來影響商品房市場。
現在有些地方的經濟適用房政策有點變味道，我們認為真正的經濟適用房建設地段不宜太好也不宜太差，建筑面積不宜太大，房屋以成本價或略高價格銷售給個人，個人購房后只能自住，不可上市銷售，不可出租，如果購房人隨著經濟條件改善，有條件購買更好的商品房，則可按照事先約定的折舊率計算余值后回售給政府。
就目前來說，經過十幾年的改革，商品房市場已經形成，人民的住房觀念已經改變，加之六七十年代人口出生高峰期出生的人已進入成家立業階段，住房需求十分旺盛，因此政府投資經濟適用房的資金能很快的回收，從而實現滾動開發。同時由于經濟適用房住房不能上市轉讓，除了基本的居住功能外，沒有投資功能，因此適當發展經濟適用房只會抑制商品房的過度投機，而不會影響針對商品房的正常投資。正因為如此，我們認為現在是政府投資經濟適用房的較佳時機，政府應該利用良好的環境，堅持“以人為本”的科學發展觀，解決老百姓的基本住房需求。
特約編輯：廣偉
