“禍”不單行，正應了2004年的房地產業——按照國家有關部門的規定，8月31日是協議出讓土地的最后期限，各地必須在此日期前將歷史遺留問題處理完畢，若仍以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權的，將會被從嚴查處。
土地，是房地產開發的第一環節。被開發商稱之為“黑色星期一”（8月
31日）的土地協議出讓到了“斬立決”的時候，手中握有大量出讓協議土地的開發商該怎么辦？他們將何去何從？全面停止土地協議出讓后，土地全部招投標將給房地產市場帶來什么影響？
現狀
“地蟲”游出水面地價大幅跳水
近一段時間，賣地、買地成為樓市最熱門的字眼。有地卻不具備開發實力的開發商為了賣地只恨分身無術，無奈之下，這些開發商一面加強人力跑有開發實力的企業，一面開始在市內幾大主流傳媒的報紙上大打廣告“覓主”。為了爭奪眼球，這些廣告大多數放在了報紙的第一版顯要位置。
據一不愿透露姓名的開發商稱，2003年7月剛要求土地招投標時，重慶開發商手中的協議出讓土地約有50平方公里之多（上海1993年以來，囤積于上海開發商手中的居住類用地超過60平方公里。廣州1997年以來屬于“歷史遺留問題”的土地超過40平方公里）。市國土房管局一官員稱，這些土地開發商短時間之內根本無法有效開發，面對國土資源部、監察部對“協議出讓土地”8月31日的“斬立決”，手中有地卻無開發能力的開發商們頓感土地成了“炭丸。”為避免土地被收回，這些開發商紛紛為土地尋找出路。華立地產（集團）副總裁、重慶華立地產（集團）總經理倪國明告訴記者，前些日子找他談土地的人特別多，平均每天要接待3—4撥人，地價比以前有所回落。
為了核實目前土地地價的回落狀況，記者按照報紙上“土地招商”廣告上的電話與一“地蟲”展開了討價還價。一塊位于大慶村約100畝的土地，對方開價260萬一畝。記者以150萬一畝回價，經過幾個回合，“地蟲”報出210萬元“絕不再少”的價格。記者以公司遠在杭州，不能擅做主張為由表示了對210萬元的無奈。“地蟲”眼見生意要泡湯，便提出見一面再詳談，至于價格，可再斟酌。
記者就此塊地的價格采訪一業界人士時，該業界人士稱210萬一畝確實是目前的交易價格。要在兩個月前，該塊地最少也得240萬元一畝。
而與目前地價下滑形成鮮明對比的是我市土地存量的趨緊。市國土房管局一官員稱，從今年到2010年，我市獲得國家批準的規劃用地僅有0.53萬公頃。比起1997年到今年共用地3.47萬公頃，前、后兩個階段的時間均為6年半，但后階段的0.53萬公頃與前階段的3.47萬公頃相比差距甚大。
對此現狀，在8月31日的“斬立決”之前，在有地卻開發實力不濟的開發商紛紛“吐地”時，對于有資金實力、有開發能力的開發商來講，則無疑是一次趁機儲備土地的好時機。
言論
圈地告別混沌時代
當不可再生的土地資源不再協議出讓時，以圈地為生的“地蟲”徹底淡出土地圈子時，耳邊是否還會有開發商為拿不到一級用地的牢騷？當所有開發商站在土地招、投標的同一起跑線上時，外來品牌開發商會否成為我市的開發主力軍？
事實上，這些已不重要。協議出讓土地的終結，為房地產的可持續發展和商品房的增值、保值帶來了更大的保證——土地更值錢了，開發商在產品上將更加精益求精。
在早兩年，有品質相同、地塊相近的樓盤，但價位卻各不相同，這是因為有“關系”的開發商拿土地的價格便宜，而沒有“關系”，拿不到便宜價格的開發商在產品競爭力上大幅削弱。由此，市場經濟所不允許的不公平在樓市頻頻上演。比起純粹的“地蟲”，有“關系”拿便宜土地且開發的開發商還算是好的。“地蟲”們圈下地后，坐等土地升值的做法讓更多有實力的開發商寒了心。如萬科就對此特別憤恨，憤恨的結果是只從政府手中拿一手地，決不從“地蟲”手中拿二手地，就為堅持“萬科真理”，萬科在進軍外地城市時步伐明顯慢了許多。由此也證明，“地蟲”在土地市場中的“含金量。”
8月31日后，土地供給的透明，使開發商們對土地市場的供應情況心中有底，不再向以前，要買地的開發商根本不知道土地的供應量有多大，以至于在與“地蟲”的猜測中，討價還價中既勞心費神，又莫名失去機會或掉進價格陷阱。因此，此次終結協議土地出讓，將使市場完全透明。坐在土地招投標現場，舉起土地競標牌，開發商心中有了更多的比較和選擇。
鏈接
有沒有最佳土地合作方式
光華地產副總劉飛對記者稱，“斬立決”下，土地市場主要出現三種情況。一是閑置，無力開發的土地成為“過期糧票”被政府收回；二是手中有地無力開發的開發商將對土地低價而沽；三是此類開發商與有實力的開發商進行股權合作。
三種可選擇的方式，到底哪一條方式更適合于買、賣雙方？
“肯定是第三種模式較受土地買、賣雙方的認可。”領域機構CEO樊華認為，手中有地無力開發的開發商并不想低價而沽，從利益最大化角度而言，只要合法躲過8月31日的“斬立決”，土地在市場中的價值將發揚更大的作用。其二，大開發商為了減低購買成本，往往也愿意與此類開發商進行合作，這是因為股權轉讓可以合理規避土地買賣所規定的4%的交易稅，另外，還可規避將近5%的營業稅等費用。股權收購成為房地產企業在“斬立決”前壯大、發展的一條捷徑。
在一些實力不濟的開發商主動尋找出路時，也有一些開發商抱著僥幸的心理，希望與“土地新政”博弈。“這種對政策理解不透，不見棺材不掉淚的開發商將把自己的后路給堵死”。
特約編輯：振強
