這種方式對開發商因房價的預期上漲而不惜血本拿地的行為是一種理性糾正。”
“我們當初規劃的4.26平方公里，目前只批下了很小一部分。無奈，只好先開始服裝機械城和服裝城兩個項目。”上海楓涇工業園區行政部經理王軍對記者說。
王軍當初認為“一切不成問題”的土地使用，在2004年初新一波宏觀調
控開始之后，遇到了問題。上海市政府開始對各類用地進行嚴格控制，“我們撤銷了97個300多畝工業園區規劃，只保留了79個。撤銷的幅度超過50％。”上海市房屋土地資源管理局殷國元副局長告訴記者。
開發商握有大量土地 政府調控乏力
調控土地跟近兩年上海房價的飛漲分不開，事實上因為地價的飛漲，對房價起了推波助瀾的作用。“要控制房價，首要的是控制地價。”一位房地產界業內人士對記者說，“但大量土地在開發商手上，調控市場也有些吃力。”
上海市房地局局長蔡育天曾在今年兩會透露，上海目前大約有6000公頃土地在開發商手里。殷國元副局長強調：“房產商手中，超過兩年未開發的土地有1000公頃。”按照有關規定，超過2年未開發的土地應該被收回。
“6000公頃，這是上海市兩年的新增土地交易量。”一位業內人士說，“這也意味著開發商可以充分利用手中的土地左右市場。而事實上，開發商兩年不開發土地被收回的政策也一直沒有很好的落實，開發商很容易想到辦法應付這一政策。”
“由于農轉非用地停批，政府部門相應會對目前掌握在開發商手中的6000公頃待開發土地動腦筋，因為這一體量相當于未來3-4年的上海房地產供應總量，無疑對未來上海土地市場、房產市場走勢都會產生重要影響。”一位房產分析師指出。
另一個讓有關部門心憂的是，長期以來，市區土地管理存在著混亂狀態，區縣亂批土地的現象屢禁不絕。據了解，上海市與區縣兩級政府之間的分配，1988-1996年間，市與區兩級政府的分成比例為15：85，市與縣兩級政府分成比例為40：60。土地批租收入基本作為市區縣兩級政府的預算外收入。
“解決這些問題，政府手中有一定的土地儲備尤為重要。”上海望源房地產開發有限公司董事長、復旦大學房地產研究中心特約研究員季寶紅說。
兩大辦法出臺 新政逼開發商吐地
“出臺儲備辦法的目的就是要增強政府對土地市場的調控力度。儲備土地的主體應是政府，開發商無權儲備土地。”殷國元對記者說。
殷國元所說的儲備辦法，正是當前上海市房地局重點討論的話題。8月1日，《上海市土地儲備辦法》正式實施，一同出臺的還有《上海市建設項目審批中用地規模控制管理試行辦法》。
據了解，上海的土地儲備是指市、區(縣)政府委托土地儲備機構，依據土地利用總體規劃、城市規劃和土地儲備計劃，對依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實施征地補償安置、房屋拆遷安置或者必要的基礎性建設等予以存儲，再按照土地供應計劃交付供地的行為。
在新出臺的《上海市土地儲備辦法》中，明確規定有6類土地納入儲備范圍：灘涂圍墾成陸并經驗收合格的土地、計劃轉為經營性建設用地的原國有農用地、計劃調整為經營性建設用地的原劃撥國有土地、計劃依法征用后實行出讓的原農村集體所有土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地，以及市政府為實施長期規劃需要儲備的其他國有土地。
業內人士認為，這兩個政策的出臺，意味著政府將通過土地儲備機構存儲并按計劃交付供地的方式，對土地一級市場進行調控，平衡近期和遠期的用地需求；用地規模控制將被作為建設項目審批中的主要考量因素。
出臺《上海市土地儲備辦法》也體現了政府的這一意圖：增強政府對土地市場的調控力度，并將現行國有土地使用權的“毛地出讓”逐步變為“熟地出讓”，完善土地供應方式。
“該政策的出臺，符合調控房地產、從源頭上控制的需要。政府手中的土地匱乏，依法將開發商手中的土地收回，這樣，政府就有了足夠的籌碼調控市場。”季寶紅說。
“這種方式對開發商因房價的預期上漲而不惜血本拿地的行為是一種理性糾正。”上海市房地產經濟學會副會長印坤華教授認為。
解決無地窘境 加強一級市場調控
“大約從2000年開始，我們區就已經沒有可供開發的土地。目前我們公司在靜安區的土地投資已經非常少，大都轉向外區的開發投資。”靜安地產集團投資部的一位負責人對記者說，“新的土地儲備辦法對我們的影響很小，因為靜安的土地已經很少了。”這位負責人的說法，得到靜安區土地招標拍賣辦公室徐科科長的肯定：“靜安區沒有太多土地，我們辦公室只在2001年拍出過一塊950平方米的小地塊，而其他的土地都是協議出讓的。”
據記者了解，靜安區協議出讓土地數量也很有限。2004年5月份，靜安區只簽訂土地使用權出讓合同5份，出讓面積只有1427平方米，核發、換發用地批準書3份。
手中土地太少，并不僅僅是靜安區的“特有現象”。據了解的信息，上海市中心各區可以儲備的土地都少得可憐。
那么，上海市郊區土地儲備情況如何？記者試圖聯系松江區和金山區采訪，兩個區的土地管理部門都對此諱莫如深，不肯透露任何消息。“金山區土地控制很嚴。”該區土地儲備中心一工作人員對記者說，自國家出臺暫停土地出讓政策以來，金山各工業園區、開發區的土地都停止了出讓，“對于以往批下來的土地，則是繼續運行。”
“新的儲備辦法試圖解決以往區縣鎮亂批土地、各自為政的局面，土地儲備審批歸口市土地發展中心(即地產集團)，便于政府調控管理。當然，區縣也有儲備中心，各有分工。”上海中星(集團)有限公司黨委副書記劉道桐分析。
利弊各有 開發商如何面對
“新的儲備辦法，對我們沒有任何影響。作為小公司，我們不太適應于大規模儲備土地，我認為隨行就市是理性的選擇。”望源房產季寶紅說。
“一般而言，調控政策對房地產都有滯后效應，過一段時間才能顯現。在開發商眼里，以前供地是源頭，而目前儲地比源頭還要源頭，他們關心的是每年政府拿出多少土地拍賣，拍賣價格多少是否合理是關鍵。”劉道桐認為。從另一角度看，由政府土地發展中心儲備后再投放市場，對開發商也有好處。政府把土地收回后，首先需要變生地為熟地，其結果是市政配套做好了。這樣，在招投標過程中，開發商可以看到市政配套好壞，解決了開發商對市政配套的擔憂。
盡管如此，但還是有房產商表示了擔憂。記者在上海市房地局采訪時，也多次見到開發商前來打聽土地儲備辦法的相應情況。“一般而言，土地儲備會對房產商產生以下幾方面的影響：一方面，由于政府把生地變成熟地，開發用地成本比以前有所增加；另一方面，在拍賣過程中，由于需要市場最高價才能拿到土地，這相應增加了開發成本。”這位人士說。
他的這種擔憂，在殷國元看來實屬沒有必要。“宏觀上講，新的土地儲備辦法就是為了調控市場，也就是為了保證開發商的利益問題，包括調控土地價格。地價上漲太快，政府低價拋出一些土地進行抑制；地價下跌，政府控制土地嚴格一些。這樣避免了土地市場的大起大落。這些，對開發商而言，是有利的。” 殷說。
華遠房產總裁任志強認為：“控制土地規模的最大影響不是對現行市場投資的限制，而是影響市場預期。手中有土地儲備的開發商將獲利，缺地缺資金的小開發商前途叵測。”
這一說法，得到季寶紅的認可：這一政策的出臺，必然產生小企業紛紛倒臺的局面。市場競爭機制發揮作用的效應在遞減。政府應充分考慮到這一情況，如何保護中小企業尤為重要。“土發中心應采取成本加利率的方式把土地推向市場，千萬要注意其功能異化。”
特約編輯：振強
