????25日來自住建部的消息顯示,明年將繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購措施,堅決抑制投機投資性住房需求,支持合理自住和改善性需求,并繼續推進城鎮個人住房信息系統建設。此輪以限購令為主的調控讓房地產市場逐漸回歸合理,買賣雙方也變得越來越理性,首次置業或改善的“剛需群體”從此次調控中受益匪淺。不過,在已實施調控兩年后,各方都很看好2013年房地產市場,普遍認為無論是成交量還是價格,都會穩

????青島限購令威力不小

????2010年4月27日,國務院發布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十條”),被稱為“史上最嚴厲的調控政策”。2011年1月26日,國務院常務會議推出八條房地產調控措施,限購是重中之重。

????緊接著,2011年1月29日下午,青島市國土資源和房屋管理局召開新聞發布會,推出青島房地產調控措施12條,其中最顯眼的就是限購令。具體內容為,在本市轄7區實行住房限購措施,對已有1套住房的本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭,包括夫妻雙方及未成年子女,下同)、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手房)。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停向其售房。

????降價樓盤集中在李滄城陽

????市區高端住宅價格相對平穩

????如果要用數據說話,僅從今年上半年統計即可管中窺豹。來自市房地產交易中心發布的統計數據顯示,2012年上半年青島全市新建商品房共成交31197套,其中李滄、膠州、城陽穩居前三,這3個區域一共成交了12784套,占全市總成交量的40.89%,李滄、膠州、城陽等區域正是目前島城最大的剛需樓盤聚集地。

????其實自限購令推出的那一天起,投資投機性需求就已失去了市場。但去年一整年,大部分開發商還抱有一絲僥幸心理,想降不敢降,遮遮掩掩,欲降還休。而進入2012年,降價成了開發商生存下去的唯一法寶,尤其是上半年,整個樓市“跌”聲頻頻。今年4月17日,位于山東路的一處樓盤公開爆出“直降百萬”的降價信息,與降價前相比平均優惠幅度達到每平方米4000多元,降幅之大驚動了整個島城市場。進入5、6月份,降價潮繼續蔓延,經過一連串的“組合拳”,城陽區的入市價格被拉低至5000元/平方米,李滄區的入市價格被拉低至6000元/平方米,而四方區的房價直接破八,比樓市價格高位時砍去兩成以上,基本回到2009年、2010年水平,吸引了市場的關注。

????業內人士認為,隨著樓市調控的持續,自去年以來,青島房價就出現了松動,但降價樓盤大多集中在李滄區、城陽區等庫存較集中的區域,市區高端住宅的價格相對平穩。

????上周青島樓市成交暴漲　原膠南上演限購前的瘋狂

????時至年關,青島樓市出現明顯翹尾現象,從二手房到新房,成交量都明顯放大。據搜房網數據監控中心統計,上周(2012.12.17—2012.12.23)青島每日住宅網簽統計住宅網簽3107套,,環比上周暴漲100.71%,總成交面積310404.77m2,環比增長101.18%。區域網簽排名在前三的區域是原膠南市、膠州市、四方區,其中原膠南成交1306套,占上周青島樓市成交量近一半。

????在本應屬于樓市成交淡季的年末,樓市創下如此高的成交量,確實稱得上是一輪真刀實槍的“回暖”。步入年關,土地市場頻繁推地,大鱷圈地,新地王頻出等共同作用于住宅成交,地價的高溢價成交,再次降低了購房者對于房價下降的心理預期,不少觀望者有意在年底出手購房。“這種回暖是購房者和開發商在經過長期的‘拉鋸扯鋸’之后,雙方終于都肯退讓一步而達成的結果。”業內人士表示。

????12月已開17盤青島

????開發商年末推盤也瘋狂

????進入12月,除了在進行促銷活動的樓盤外,一些樓盤開始著手加推新房源場。截至到12月18日,青島12月已經有17個樓盤開盤或加推。新行政區劃后,新黃島、新市北的區域利好逐漸顯現,瞬間捧紅了這兩大區域,而黃島更是因為藍色經濟圈的發展、天然的自然資源優勢、區域潛力等優越的條件,吸引了無數購房者的眼球。

????城陽則一直是島城的剛需重地,截止到目前,該區域已經有5個樓盤開盤或加推。這5個樓盤均是城陽的老盤,在年末樓市沖刺的關頭,該區域住宅的價格是比較是適合首置人群或改善群體的。

????從目前市場的情況來看,樓市的熱度并未像氣溫一樣下降,反而在年末走出一波“翹尾”行情。2012年下半年以來,房地產大鱷不斷加推新品,進一步鞏固市場占有率。

????原膠南成交再次奪冠

????上演限購前“最后的瘋狂”

????此前傳得沸沸揚揚的區劃調整終于塵埃落定,但是青島樓市并沒有就此沉靜下來,區劃調整中牽涉最大的原市北區、原四方區和原膠南市住宅成交量仍然受到“震蕩”。

????區劃調整涉及頭號熱門區域,原膠南市,樓市也一路“高奏凱歌”,賣得紅紅火火,上一周西海岸原膠南和膠州繼續停留在區域成交榜前三甲。

????其中,原膠南成交1306套,占上周樓市成交量近一半,膠南限購在即,樓市上演限購前最后的瘋狂。膠州市成交357套,奪取成交榜亞軍。從長遠看,膠南與黃島合并成立新區后,城市中心已有沿海岸線向西發展的趨勢,原膠南區域樓市將迎來高速發展期,大小珠山周邊成為新崛起的居住地帶,原先開發商全部扎堆隧道口、安子片區的局面將改變。而著眼于眼前,購房者怕膠南并入黃島后受到限購令的影響,提前出手購房。

????原四方區上周成交248套,名列成交榜第三。對原四方而言,“大青島”“新區劃”給青島正宗的“土著區”,四方老工業區,帶來福音,飽受詬病的老工業區搭上了新市北的順風車,這意味著“老成”距離“改頭換面”不遠了。此外,新市北成立之后,原四方新都心成為新區域名副其實的中心區域,新都心目前的低房價使其成為市區內少有的“價值洼地”。眾多置業者看到了這一區劃利好,首先在觀念拋棄了“老工業區”這一概念,轉而迎接新興綜合性城區這一美好前景。這一政策利好,購房者選擇在老四方,尤其是新都心選房置業的越來越多,這讓老四方不少項目開發商的腰包鼓起來了,住宅成交量明顯增加。

????青島區劃調整可謂是引發了島城樓市一小波“搶房潮”,選擇在新市北置業的購房者急于搶占“洼地”以待“坐地升值”而搶房；選擇在原膠南置業的購房者怕限購令實施影響買房計劃而提前入市,這些都是由樓市“不安定因素”導致的。

??? 【延伸閱讀】

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??? 圖解2012青島房價走勢:全年負增長 年末有觸底反彈之勢

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