原膠南樓市量飆升價堅挺 房主一天內提價兩次

????12月7日上午10點15分，原膠南市房地產交易中心一樓，房產經紀人孫正平拿著材料幫客戶辦理過戶手續，這是他本月成交的第3套房子，今年上半年他一共才成交了9套房子。

????上午11點29分，新黃島區區政府北側，卓越西海岸樓盤售樓處，廣告詞已經更新為“一個新區，只有一個中心”，樓盤領導集中到青島總部開會，研究新房源定價問題。

????上午11點30分，寫字樓銷售員宋婉竹仍不停地接電話，“您好，我們項目在新黃島區區政府北側，寫字樓房源已經不多了。”

????下午2點30分，珠海東路288號東方金石售樓處，置業顧問丁麗莉告訴記者，160平方米的寫字樓房源僅剩一套了 。

????……膠南樓市很忙，到底有多忙？讓記者講給您聽。

????探新房

????看房的人不少，有開發商打算漲價

????本月新區劃調整以后，原膠南的樓市成了焦點。在售樓處、房產中介、房地產交易中心都可以看到購房者的身影。這里樓市的表現，真的只是區劃調整的影響？背后是否有不為人知的原因？為尋找問題的答案，12月7日，記者來到原膠南進行了深入調查。

????卓越西海岸售樓人員忙不過來了

????上午11點29分，新黃島區區政府北側，卓越西海岸樓盤售樓處的廣告詞已經更新為“一個新區，只有一個中心”，樓盤領導集中到青島總部開會，研究新房源定價問題。這個樓盤緊鄰新黃島區區政府。“談到區劃調整對原膠南新房的影響，區政府周邊樓盤是最受益的。”青島房地產投融資協會秘書長龍江告訴記者。

????上午11點30分后，負責寫字樓銷售的宋婉竹仍不停地接到咨詢電話，“您好，我們項目在新黃島區區政府北側，寫字樓房源已經不多了，您盡快過來看看吧。”由于置業顧問忙不過來，看房的人不得不在一旁等候。記者也是看房一員。“你幫忙接待一下這個客戶吧。”“這邊有客戶在咨詢，先等等吧。”售樓處的解釋是，這幾天看房子的人多了很多，現在又是中午吃飯時間。不一會，來了一對夫婦，是老客戶，置業顧問認識他倆。

????“過來看普通住宅還是寫字樓？投資還是自住？”“看住宅，我逛了好幾個樓盤了，都說要漲價，還有的說明天就漲價。”在沙盤附近，記者看到新黃島區區政府的模型很顯眼，旁邊的廣告詞也是“一個新區，只有一個中心”。

????“我只負責寫字樓銷售，現在價格是7000多元/平方米。如果你想買的話得抓緊，咨詢寫字樓的人很多。”旁邊的置業顧問接完電話對記者說。

????之前卓越西海岸銷售的是3棟住宅，還有部分寫字樓。如今住宅已經銷售完了，新房源是3號樓，現在正在申請預售許可證。已經銷售的住宅均價是6800元/平方米。“3號樓預計本月中旬開盤。”“價格是多少？會不會漲價？”“漲價，具體價格還沒出來，得漲500元～1000元。”

????售樓處沒有暖氣，看房客依然絡繹不絕，雖然已到中午。這家樓盤銷售情況果真如此火爆？記者查詢了市房地產交易中心的數據。該樓盤最近兩個月的成交量很“驚人”，11月份一共賣了105套，12月份短短7天時間，賣了59套。之前每月的成交量大約30套左右，反彈明顯。

????這不是個例，其他樓盤也不遜色。天一畔城位于原膠南市泰山路719號，去年到今年4月份，單月還有掛零現象。到了11月份，賣了140套，12月份已經賣了56套。保利海上羅蘭維持著單月銷售紀錄，是11月份創造的，單月商品房成交 217套，本月已經賣了40套。月亮灣是下半年新開樓盤，價格7500元/平方米～10000元/平方米，9月、10月成交量分別是18套和28套，11月份忽然升至101套。

????對于可能出現的樓盤提價現象，記者從市國土資源和房屋管理局了解到，對申報預售價格明顯偏高的，要進行約談，引導開發企業合理確定價格，拒不執行的，暫緩發放預售許可證；強化對銷售價格的跟蹤監管，堅決杜絕擅自漲價等擾亂市場的行為。記者了解到，從去年開始，很多樓盤已經調低了價格。以海邊某高端樓盤為例，今年“偷偷”釋放信息，1.2萬元/平方米，比之前降了3000元/平方米。“價格回調很難控制，還是由購房者決定，上漲勢頭出現了。”新黃島區房產管理部門相關人士透露。

????東方金石礦業大廈置業顧問笑稱“閨女不愁嫁了”

????下午2點15分，原膠南市溫州路與大連路交會處，陽光海岸樓盤現場，置業顧問陳潔接待了一名原黃島區購房者，看好的是一套面積為86.44平方米的準現房，單價8479元。“我們現在有9.6折的優惠，打完折后總價69萬多。新黃島區區政府就在我們樓盤附近，近期過來看房子的人特別多。”陳潔說。

????下午2點30分，珠海東路288號東方金石礦業大廈售樓處，置業顧問丁麗莉告訴記者，160平方米的寫字樓房源僅剩一套了，再不買就沒有了。談起區劃調整，丁麗莉高興地說，“閨女有了學歷，不愁嫁了！”售樓處門口掛著“優惠20多萬元”的巨幅廣告，然而那只針對將要開盤的住宅，辦公樓的優惠幾乎沒有了。“如果你想買，我給你申請一下，能優惠多少我也不確定。”

????就在這家樓盤售樓處，記者還沒走，又來了幾位客戶，也是咨詢辦公樓房源的。讓人意外的是，幾位客戶問完詳細情況，直接到辦公樓上看現房了。

????2個月前，原膠南市的多家樓盤還沉浸在拼“優惠”、拼“價格”的競爭中。“為了躲開集中上市的競爭期，很多樓盤放緩了建設速度，工地上工人少了很多。也有人說這是開發商沒錢了。然而從11月份開始，這些樓盤又活躍了，預計 12月份申請預售證的樓盤會增加。”島城樓市分析人士張百忍說道。

????隆海海之韻特價房活動已有近200人報名

????下午3點05分，原膠南市隆海海之韻售樓處，策劃總監劉興業建議記者，“你也可以報名參加我們的特價房活動，已經有近200人報名了，走量是王道，我們不會臨時提價！”

????在劉興業的辦公室墻上，掛著 3幅醒目的地圖，西海岸經濟新區地圖、原膠南市地圖、新黃島區地圖。“我們現在不會調價，不能輕易調價。總體來看，區劃調整對樓盤有利有弊，利大于弊。弊端就是限購令，成為一個區以后，很可能限購，這是時間問題。在我看來，現在的樓市，仍然是走量為主，成交量是最重要的。開發商得有這樣的考慮，價格忽然上漲，很可能下不來了。現在，樓盤提價有點早了，太著急了！健康的樓市應該是，隨著新區域人口增加，需求量提升，房價平穩上漲。”劉總監向記者分析說。

????“最近一段時間，淄博、東營的客戶也有來看房的。他們自己開著車，度假需求、改善需求和投資需求結合在一起，現在依然是買方市場。”

????在該樓盤售樓處，記者看到 7名購房者正在咨詢房價，還有參加優惠活動的。據介紹，隆海海之韻正在搞特價房活動，原價29.8萬元，現在價格是 19.9萬元。目前該樓盤洋房價格是9000元/平方米；小高層為7000元/平方米。

????劉興業告訴記者，區劃調整后，價格暫不上漲，但他們已經有所調整。“加快工程進度，豐富產品戶型。以前以套二、套三為主，面向的是改善性需求，將來會有套一的房子，更加豐富。”

????探房地產交易中心

????以前挺清閑，現在得加班

????原膠南市房地產交易中心位于珠海中路，整個大廳有3層，不用抽號，按順序先后辦理。在1樓，大約有12名市民在辦理業務。房產經紀人孫正平拿著材料幫客戶辦理過戶手續。旁邊的中年男子姓劉，得知記者身份后，他笑了，“我賣這套房子，和區域調整、房價變化沒關系，就是湊巧了。”房子賣了46萬元，劉先生還是挺滿意的，“這幾天我也得看房子，有合適的就買一套。”

????一樓大廳的負責人給記者提供了一組數據，最近3天，原膠南市二手房日均業務量為20多個。新建商品房從12月1日到7日，一共網簽了131套。“以前每天很快可以辦完業務，現在得加班，有時候得到晚上7點，二手房業務量更多。”

????正在辦理業務的孫正平對過戶程序很熟悉，辦完后，接受了記者的采訪。“區劃調整后，這邊樓市突然就火了？”記者問。“我只能說，這邊市場回暖了，但是并非從區劃調整后開始回暖，11月份就開始了。”

????提到近期的樓市銷售情況，孫正平表示，“看房子的人多了，我們的電話量增加了，想賣房的房主也積極了。今年上半年還不如去年好，上半年我一共賣了9套房子，但這個月已經賣了3套了。”

????“你感覺回暖的原因是什么？”“我也不知道是什么原因，區劃調整的影響沒那么大吧。”

????探房產中介

????房主一天提價兩次，漲了一萬

????原膠南市房地產交易中心物業科科長劉海波就在交易大廳一樓辦公。“上半年，沒多少辦業務的，年初的時候最少，現在確實多了。下個月就要征收房屋專項維修資金了，應該有這方面的原因，不少人想在本月辦完手續。其實，繳房屋專項維修資金是件好事，早晚都得繳。有關房屋漏雨的投訴很多，業主積極出維修費用，以后能減少這方面的投訴。”

????業務量增加，讓房產經紀人、房主忙碌起來。“有的房主已經開始提價了。這幾天，我整理了一下手上的房源，挨個給房主打電話，落實價格。一些上半年登記的房源價格已經不準了，房主底氣硬了。如果你是房主，你也會提價，一天三四撥客戶看你的房子，這在市場上叫供不應求。”孫正平說道。

????12月5日，房產經紀人陳立欽剛經歷了一次房主霸道調價的場面。“那天上午，我帶客戶去看房子，其實是個有房產證的閣樓。之前一個多月，價格都是24萬元。看了房子，客戶挺喜歡的，我就給房主打了電話，對方說，24.5萬。”陳立欽說，“我告訴客戶后，客戶考慮了一會，同意了，下午，房東來電話說，25萬。真是尷尬！兩年前那種坐地起價的戲又上演了。”

????房主惜售、提價的情況已經不是個例。在原膠南市一家事業單位工作的張先生之前已經考慮好把書香蔓城的房子賣掉，感覺房價沒法再漲了。當他將這一想法告訴家人和朋友的時候，得到的建議卻是先別賣了，房價肯定得漲。

????目前原膠南二手房價格變化幅度有多大？太平洋房屋市場部經理郝廣銀有自己的看法。“我們內部系統提供的數據顯示整個西海岸二手房價格近4個周都是環比上漲，但幅度不大，我說的是成交價，這是20多家加盟店的數據。”郝廣銀表示，“我看好二手房前景，但瘋漲時期已經過去了。”

????記者隨后從青島房價網拿到了一組數據。12月3日到9日，原膠南市二手房均價為7099元/平方米，與前一周相比，上漲5% 。今年1月8日，原膠南市二手房均價是6250元/平方米，這是最低點。9月～10月是分水嶺，均價漲到了6910元/平方米。

????以瑞海花園為例，該小區位于海爾大道與濱海大道交會處。今年10月，均價為6423元/平方米，11月25日的時候，均價漲到了6817元/平方米，12月2日的最新報價是6899元/平方米。“原膠南下個月將征收房屋專項維修資金，一套房子得征收萬元左右，這是直接的影響。市內四區當時也上演過這一幕，可惜過后市場還是很冷。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰說道。

????開發商的心理

????得抓住這根救命稻草

????“你知道，我們這里有很多營銷總監晚上睡不著覺嗎？”“區劃調整，原膠南成為新黃島區的一部分了，這對房地產來說是很大的利好消息。”“我們得抓住這根救命稻草，年前爭取把銷售任務完成了。”12月7日，記者在原膠南市調查發現，雖然從11月份開始，新房市場回暖明顯，成交量節節攀升，但多家樓盤仍未完成全年銷售任務

????目前，原膠南市個別樓盤已經開始調價，有的樓盤下周將逐步取消優惠，也有一些樓盤仍保持原有的優惠，價格沒有調整。實際上，面對區劃調整、樓市回暖，原膠南市的樓盤已經出現分化。

????其實，開發商漲價的主要顧慮就是原膠南市未來的限購問題。“成為新黃島區一部分后，膠南限購是早晚的問題。限購對樓市的影響，在青島市區已經體現了，開發商眼光應該放遠一點。”劉興業說。

????另一個尷尬是：原膠南樓盤競爭最為激烈，根據市房地產交易中心的最新數據，目前新黃島區共有3萬多套新建住宅在售，其中原黃島區有1.4萬套，原膠南市則有2萬套，是各區域中供應量最高的。在原膠南市，有22家樓盤的新房供應量都超過了100套，庫存積壓還是很嚴重的。

????從12月5日到12月9日，原膠南市新房二手房成交量都在100套以上，整個青島市的成交量也不過300套，原膠南市占了三分之一。都是誰在買房？是投資客大量入市？還是另有原因？青島隆海集團有限公司策劃總監劉興業表示，前幾年，是以外地客戶為主，今年外地客戶所占比例降低了很多，過去以投資為主，現在以改善型需求為主。“主要有兩種客戶，一種是本地人，另一種是在本地工作、可以提供一年以上納稅證明的外地人，能順利貸款。”

????在東方金石礦業大廈、卓越西海岸，記者都見到了過來咨詢寫字樓和住宅的原黃島區購房者。“新黃島區區政府在隱珠街道，周邊的辦公樓需求已經增加了。關注二手房市場的人，有不少是要過來上班的。”房屋中介的經紀人孫正平說。

????“現在已經不是外地投資客的市場，銀行對這部分人群的限制很厲害，首付60% ，而且要求很苛刻。外地投資客的黃金投資時候已經過去了。最近過來買房的主要是西海岸的客戶。”

????12月9日，記者采訪了青島鏈家市場部分析師殷天逸。“根據我們檢測到的數據，上周，新黃島區成交房源的平均面積是82平方米。”殷天逸介紹說，11月中旬，原膠南市發布《膠南市房屋專項維修資金管理辦法(試行)》。這是直接催化劑，不少人趕在本月內把買房程序都搞定，預計本月原膠南市房產成交量要創今年新高。

????◎記者手記

????躁動的背后是什么

????原膠南樓市很忙，忙到你無法想象。這里將征收房屋專項維修資金，帶來緊急成交潮，透支了下個月的需求，這并非原膠南樓市回暖的根源。有的開發商認為根源在于區劃調整；有的開發商堅持認為是壓抑需求后的爆發，樓市春天就要來了；還有的開發商按原計劃銷售，按兵不動。在這背后，是開發商的躁動和糾結。都知道，區劃調整會給原膠南樓市帶來改變，帶來利好，但誰也料想不到這個利好會怎么釋放、以何種形式釋放。經過一年多的低迷，銷售任務都還未完成的情況下，面對突然來的救命稻草，是求穩獲得高額成交量，還是邁出漲價的步伐，各個開發商都在權衡，都很糾結。

????作為這個市場上賣方的組成部分，原膠南二手房房主也開始躁動了，臨時提價已經出現了。相比開發商，房主的顧慮要少一些，“看房子的人多了，我就加價。”樓市回暖的情況下，房地產中介扮演的角色也很關鍵，中介很可能誤導購房者。即使房主加價，中介也會勸客戶快點出手，因為成交之后才能有中介費。

????在這三方都躁動的情況下，購房者作為相對弱勢的一個群體，很難保持冷靜。于是，原膠南樓市忙碌起來，和房地產相關的群體都很忙。其實，冷靜思考，你會發現各方都是在“賭”。漲價的樓盤、提價的房主，賭購房者仍會買；仍搞優惠的樓盤，賭漲價會導致成交量降低。(記者 李晨)