金九銀十成色不足十月樓市成交回落

    “金九銀十”是樓市傳統銷售旺季，今年的9月份，在最后一個周，借保障性住房發力，島城樓市絕地反擊，最終月銷售突破萬套。接下來的十月份，樓市成交卻又峰回路轉，重新跌落至萬套以內。根據銀海世邦市場研究中心統計，10月份島城共計簽約住宅8756套、約86.45萬平方米，環比下降17.6%，較上月減少近1800套。

    郊區市區“

    隨著島城北部樓市的崛起，近幾年，城陽和李滄已經成為青島房地產的主戰場，盡管受限購影響，但從10月成交來看，李滄和城陽依然當仁不讓地成為本月成交前兩名。而郊區樓市則由于“非限購”的刺激，在2012年的整個市場成交中表現突出。

    根據統計數據顯示，2012年10月青島市新房銷售“最火爆”的區域當屬城陽區，城陽10月新房成交總量達到了1715套，環比增加了24.8%，全市排名第一位；李滄區緊隨其后，10月新房成交1343套，雖然與9月相比成交總量略有下降，但也算是穩坐亞軍寶座。“銀十”熱銷區域的第三名是膠州市，膠州10月新房成交1285套，環比9月也有所下降，但下降幅度并不大。以上三個區域也是青島10月樓市新房賣過“一千套”的區域，此外，膠南、即墨、開發區新房成交量均不足“千”。

    而綜合整個成交數據，包括市南、市北等在內的七區成交數量在整個市場成交中占據49%，其他五市成交占據51%，基本“平分秋色”。

    中小戶型依然熱銷

    從2012年10月青島市新建住宅成交情況來看，10月青島樓市成交的主力戶型依然是60-120平方米的中小戶型。其中60-90平方米的新房總成交量為3588套，雖然與九月份4366套的成交量無法相比，但10月份60-90平方米的住宅成交量占當月全市住宅總成交量的41%，與9月份基本相同。

    的確，在整個調控政策影響下，剛性需求已經成為今年市場的絕對主力，而這些剛需的購買目標大都集中在90平方米左右的中小戶型。特別是目前，對于首次置業的剛性需求，無論在稅收政策還是在信貸方面，都有著一定的政策支持。“買太大了也根本買不起，90平方米左右最合適，我最喜歡的就是面積在90平方米以下，但是戶型做到了套三，這樣，將來有了孩子也不需要忙著換房子。”小李告訴記者，他十月一期間結的婚，9月份買了個89平方米的套三房。

    改善性需求占五成

    從統計數據看，10月份，90-120平方米的新建住宅共成交3403套，占住宅總成交量的39%，也接近了4成，所占比例未減。同9月份成交的4035套所占的戶型比例相差不大。

    業內人士認為，從目前的成交比例來看，作為剛性需求的一部分，改善性需求已經同剛性需求一起，逐漸成為市場的兩大主力軍。而針對這種情況，與市場接觸最為密切的開發企業自然不會放過，據了解，將在11月上市的新樓盤中，中小戶型占比較少，特別是李滄、城陽的項目大部分面向改善和投資置業者。而一直以來，李滄和城陽是島城樓市剛性需求最為集中的區域，這兩個區域的市場變化足以代表整個島城樓市的市場變化。

    臨近年底大鱷排隊推盤

    每年的年末，島城樓市都會上演一些令人興奮和驚訝的事情。去年10月份，龍湖滟瀾海岸小高層項目震撼開盤，11月份，萬科生態城熱銷，燃起了島城樓市 “冬天里的一把火”。2012年11月份，目前，對外宣稱將在本月開盤的項目約有26個，盡管從數量上看并不多，但是從成員來看，全都是大鱷級別。據了解，萬科、萬達、城建、華潤、龍湖等大開發商在11月份均有新盤或是加推產品入市。

    作為房地產行業的排頭兵，2012年青島萬科在 “傾心筑造·幸福青島”年度品牌主題的帶領下，動作頻頻。近期，青島小鎮二期首期產品剛剛開盤，11月還將有加推產品推出。即墨項目萬科東郡11月也將有新一批房源推出；此外，平度萬科項目11月底將推出首期項目。

    11月份，本土房地產品牌公司城建地產在浮山新區的高端樓盤——青島印象山預計開盤，此次開盤推出高層、多層洋房和小高層，戶型面積在96-280平方米之間；10月27日，龍湖在城陽中心城區的新項目悠山郡示范區開放，該項目預計也會在11月份開盤。

    年底，青島房地產市場主力李滄樓市也不甘寂寞，三個大盤綠城理想之城、李滄萬達廣場、中海國際社區都有新產品推出。其中，綠城理想之城推出的是藍岸南區組團，戶型面積80-150平方米；李滄萬達廣場今年已推出了中央公館，11月下旬，萬達悅公館也將開盤銷售，該項目以改善型產品為主，面積區間為85-170平方米；11月，中海國際社區將推出“一里城”。10月底，李滄大盤時代城加推一棟小高層，戶型以80-100平方米為主。

    而根據青島市房產交易中心數據，全市可售房源超過16萬套，其中住宅超過11萬套，而據了解，進入10月份，青島樓市的新房存量一直高居16萬套以上。

    業內人士認為，在如此高的存量壓力下，再加上年底即將開盤或者加推的項目，2012年年底的島城樓市，雖然不一定會出現“年底大甩賣”的現象，但是，競爭畢竟會非常激烈，特別是李滄片區。