????2011年6月30日,隨著膠州灣隧道和大橋的正式通車,“大青島”拉開序幕,青島樓市也隨之步入“橋隧時代”,包括開發區和膠南在內的西海岸樓市成為了島城樓市中最具活力的板塊。但隨著橋隧的利好漸漸被消磨以及隨之而來的樓市調控,西海岸新房庫存量居高不下。29日,隧道通行費下降的消息正式發布,這一利好將給西海岸樓市帶來什么樣的影響,記者就此進行了采訪。

????西海岸新房庫存位居全市前列

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?有道是天塹變通途,青黃首相接。隨著橋隧順利通車,西海岸區域一度成為置業新興板塊,房價也從三五年前的每平方米三四千元漲到一萬多元,部分一線看海豪宅甚至突破每平方米2萬元大關。此外伴隨著西海岸經濟新區規劃的通過,西海岸在青島發展中的位置也越來越重要,保利、萬科、中海及本土海爾、海信等地產大牌紛紛進駐,讓西海岸再次成為焦點。但隨著樓市調控政策日益深入,西海岸的房地產市場開始有些底氣不足,庫存壓力空前巨大。

????29日,記者登錄青島市房地產交易中心官方網站看到,截止到當日下午6時,青島的新房總庫存量高達161132套,可售樓盤數達1440個。其中膠南、黃島等區域的庫存量高達1萬多套,分別是膠南16944套、黃島15999套、城陽13495套、即墨11206套,從中可以看出整個西海岸的新房庫存量已經超過35000套,占全市的五分之一還多。且膠南、黃島在七區五市的樓市存量中分別位居第一和第二位,可售樓盤均在200個左右,并且同質化現象非常嚴重。

????巨大的存量房壓力下,降價已經成為目前西海岸特別是開發區樓市最強勁的聲音。特別是傳統的剛需樓盤板塊降價最為明顯,如秀蘭·禧悅山推出高層房源均價6000元/平方米,掀起開發區降價的大幕,此后,青橙時代、萊茵小鎮也紛紛跟進,剛需市場回歸理性。

????在短期內成交量有望增加

????在此現狀下,隧道通行費的降低是否能提振西海岸房地產市場,改變其較為低迷的現狀呢?開發商、購房者對此又是如何看呢?

????島城開發區一高端豪宅銷售負責人說:“作為豪宅的客戶群體,三五十元的通車費對他們而言不是多么大的經濟負擔,但此次新政傳遞的信號會讓他們更加敏感。”這名負責人分析,這一重要舉措將會把隧道給西海岸帶來的影響提高到新的高度,預示著今后住在西海岸、工作在東部的生活模式不再是一種負擔,市民可以一邊以相對較低的居住成本自由享受西海岸的親海生活,一邊打拼于市南區的繁華區域,而且西海岸新區的規劃、隧道通行費用的降低將會帶來西海岸經濟的騰飛,在未來的幾年內將會引導更多產業向西海岸戰略轉移。位于青島市區與西海岸新區連接咽喉位置、擁有青島最佳海邊資源的鳳凰島也將會逐漸成為青島市新的經濟、文化和生活樞紐,整個地區價值將會得到提升,在這片區域里占據最核心資源、獨占性資源和不可復制性資源的項目將成為區域價值的引爆點。

????太平洋房屋山東總部總經理林憲周指出,眼下西海岸樓市確實不太理想,隧道調低通行費帶來的刺激有限,但這給了部分購房群體一個出手的理由,尤其是在開發商不斷降價促銷之下。另外開發商也必將拿此次新政做文章,炒作、搞促銷,所以短期內應該是會帶動西海岸的成交量。

????交通利好對樓市刺激有限

????島城一知名地產商銷售負責人王先生聽聞隧道新政后則表現得較為平靜,在他看來,隧道調低通行費僅僅是一次交通上的升級,對房地產發展肯定是個利好,但決定某個區域房產的價值,僅靠交通是不夠的,還需要教育、衛生、購物等各方面配套的完善,資源的集中程度決定一個區域的地價及房價。“從我們項目的購房群體來看,常年居住、工作在黃島的人占了一半以上,還有一部分外地客戶,真正老青島過來買房的不多,占比不到10%,后兩種客戶群體購房大多不是用來居住,主要還是長線投資。所以這次調低隧道通行費短期內很難看出它帶來的變化,我們眼下也不會因此對銷售策略進行調整。”王先生說,但從長期看,對開發區地產的利好是顯而易見的。

????“兩三年前房地產市場高漲時,大量開發商在西海岸拿地,經過兩年的建設周期,開始陸續上市交易,但正好趕上了國家限購令調控,市場跌入低谷,房子很不好賣,這直接導致了西海岸新房庫存量居高不下,在這種局面下隧道有限地調低通行費,并不能解渴。”科威國際不動產青島區域總經理孫杰分析指出,就像當年青銀高速收費從10元降低到5元,并未對北部樓市帶來根本的變化。“市場講究供需平衡,供遠遠大于求的情況下,僅靠一個交通利好是不夠的。因為橋隧的利好在沒通車前的那幾年已經提前透支了。”

????購房者　希望完善配套設施

????已在開發區投資買房的青島市民郭先生說:“剛買房時我根本沒想過去開發區住,但這次通行費調低了,我開始考慮是不是可以過去住,不過真要決定去住與否,我還要再想想孩子怎么上學、老人生病上哪兒看病的問題。”郭先生算了一筆賬,這次調低通行費,尤其是使用ETC通行只要16元,比以前劃算多了,每天往返一次是32元,一年下來通行費約1萬元,10年約10萬元錢,而他在開發區買的房子與市南同檔次房子相比便宜了5000元/平方米,按照100平方米計算,相當于便宜了50萬元,這夠50年的隧道通行費,但郭先生還是沒能拿定主意是否要去開發區住那套綠化很好的花園洋房,因為周邊除了綠化及海景,還啥都沒有。