????樓市實施調控以來，由于總價偏高，改善性需求淡出樓市，青島的別墅市場一直陷于銷售困境。但10日記者采訪了解到，6月份將有10家別墅項目開盤或加推，迫于銷售壓力部分項目主打低價策略。業內人士分析，集中供應高峰出現意味著別墅市場競爭加劇，別墅類地產的價格仍有進一步下探的可能性。

????別墅成交同比減四成

????別墅項目由于價格高高在上 ，一直被排除在普通購房者的置業視野之外。而自去年實施樓市調控政策以來，彌漫市場的看跌情緒讓高端資源地產陷入了銷售困境。“根據我們的監測數據，今年前5個月青島的別墅僅成交472套，同比下降了近4成。”銳理數據的馬光明說，別墅項目成交量的下跌幅度比普通住宅高10個百分點。

????從今年前5個月的成交數據來看，別墅項目的成交主要集中在200平方米到300平方米的聯排別墅，總價在200萬元到300萬元之間。根據青島市房地產交易中心的數據，李滄時代城項目自去年12月開盤以來共成交51套，其中四五月份成交12套，目前起價1.6萬元/平方米；城陽區的龍湖滟瀾海岸項目已開盤五次，均價在1.1萬元/平方米，銷售得還算不錯；即墨溫泉板塊則因為在售項目多，市場行情并不理想，其中中建領海尚溪地的別墅項目自2012年初開盤推出28套房源，銷售艱難；海爾原鄉墅2期自去年9月份推出108套房源，目前還剩40套房源。

????市場將迎來供應高峰

????一邊是市場的冷清，一邊則是開發商擔憂錯過入市時機而加快推盤步伐。來自青島銳理數據的統計顯示，6月份將有世茂諾沙灣、麗山國際、長水山莊、璞玉島 、萬科紅郡、嶺海香瀾郡、世茂公園美地、保利海上羅蘭、龍湖原山、龍湖滟瀾海岸疊墅等項目扎堆入市，下半年還有香山美墅、天鵝堡等別墅項目開盤。

????“加上之前開盤加推新品的中建尚溪地、海爾原鄉墅等，島城的別墅市場將迎來供應高峰。”馬光明說，目前島城的別墅存量為2253套，這一數量看似不高，但實際上去年一年的別墅總成交量是1584套，這樣看來，今年下半年別墅的銷售壓力可想而知。

????價格可能進一步走低

????“自去年11月份開始，迫于銷售壓力，城陽區的龍湖滟瀾海岸、青特花溪地，李滄區的時代城等項目先后降價，別墅價格開始走‘下坡路’。”馬光明說。

????據銳理數據監測，今年1月到5月份，青島別墅的累計成交均價為11358元/平方米。“下半年別墅扎堆開盤加推，別墅市場看空的預期增大，或許會出現價格進一步走低的情況。”馬光明說。

????“島城成熟的別墅開發片區包括市南、嶗山前海板塊，即墨溫泉板塊，膠州灣北岸區域和西海岸區域。”青島世聯怡高公司總經理陳耀華說，不同區域的別墅，因為資源稀缺性差異價格在萬元到五六萬元不等，但因為投資性需求受限購令的影響而淡出樓市，其回籠資金的困境是一樣的，降價跑量應該是高端別墅項目不得已的選擇。

????此前，青島市房地產交易中心曾于6月1日公布了今年5月份房地產市場統計數據。上月全市新建商品住宅共成交6935套，成交量環比增加了近一倍，較之去年5月份也增加了近一成。

????新聞延伸

????上月樓市成交放大房價難以迅速反彈

????據新華社6月10日電 根據國家統計局9日公布的數據，5月份全國商品房成交面積為7290萬平方米，銷售額4511億元，這兩個數據相比4月份分別上漲了15%、20%。分析人士指出，在今年3月份以來樓市成交放大的局面下，5月份樓市回暖的勢頭得到進一步確立。

????中國房地產學會副會長陳國強表示，近期樓市成交上漲，一是隨著地方對樓市政策的微調，以及中央貨幣政策得以放松，降準、降息等政策逐步出臺，在這種局面下，市場預期發生了較大變化，釋放了一定的購買力，這是外部因素；二是就市場內在因素而言，開盤數量明顯增多，且低價或平價開盤活躍。

????位于北京南四環外西紅門的鴻坤·曦望山最近兩次開盤時，均獲得房源數近2倍的客戶搶購。對此，鴻坤地產西紅門項目總經理侯守超表示，除了價格保持平價開盤之外，堅持開發中小戶型是項目取得成功的主要原因。因為現在買房人大多是剛需，購買力有限，戶型適中才能符合其購買力。

????對于近期降息等政策的出臺，住建部政策研究中心副主任王玨林認為，這對樓市將產生積極作用，但由于降息的幅度有限，能刺激進入樓市的資金是有限的，房價并不具備大漲的基礎。因為影響樓市走勢有多方面因素，降息只是其中一環，并不影響樓市的根本。

????萬科北京公司副總經理肖勁認為，這次降息主要是為了刺激實體經濟，為整體經濟面增加活力，同時也會對樓市產生一定作用，但這不是最主要的，并不意味著開發商度過了最難的日子。

????陳國強表示，開發商生存壓力比之前有所減小，但由于限購、限貸這些對樓市影響較大的根本政策并未松動 ，樓市的需求是有限的，而且房地產企業庫存較高，周轉壓力、資金壓力較大，未來房價走勢難以迅速反彈。(記者 王愛科)