????近兩三年來，青島出現不少精裝修樓盤，因其環保節能、省事簡單而逐漸被購房者接受。但一則指責某品牌地板“甲醛嚴重超標、劣質有毒”的消息瞬間把國內多家知名開發商推向輿論的風口浪尖，也把精裝修房的潛規則暴露在人們面前，精裝房似乎與“以次充好”、“偷梁換柱”劃上了等號。那么，精裝修房里有哪些糊涂賬，又該如何來規范呢？記者就此展開了調查。

????報價為何差異如此大？

????“我和媳婦都處于事業的上升期，工作強度大，還有孩子要帶，根本沒時間弄裝修的事，所以一開始我們就抱著買精裝房的念頭去看房。”市民柳立民說，但看了一些樓盤后發現彼此的報價差異比較大，有的對外稱精裝修標準1300元/平方米，有的說是1500元/平方米的標準。“但我到樣板間去比對了一下，1500元標準的也沒比1300元的多出什么，或是更好在哪里，弄得我一頭霧水，最后還是看好了開發商的品牌，才定下了房子。”

????記者在調查中也看到，島城地產市場中已有不少精裝房，但裝修標準對外報價確實出現較大差異，如在四方區新都心清江路一帶，某開發商開發的一精裝樓盤均價14000元/平方米，內含1200元/平方米的精裝修，與之一路之隔的另一在售樓盤也是精裝修新盤，均價13000元/平方米，但裝修標準卻達到1500元/平方米，相距不遠的另一個盤均價13500元/平方米，精裝修標準為1200元/平方米。那么，形形色色的裝修標準又是如何來定價的呢？

????裝修不過關咋辦？

????2006年，市民于女士花了七十多萬元購置了一套精裝修期房。“當時沒太有精裝房，我們小區幾乎是最早一批精裝房，大家都感覺很新鮮，而且裝修報價也不高，每平方米才700多元，櫥柜、潔具什么的都很不錯，都是品牌貨。”于女士說，但實際交付后卻發現廚房地板上瓷磚出現較大的色差，以及梳妝臺下變形的抽屜，這讓她無法接受。

????業內人士透露，按照目前的行業慣例，精裝修房的裝修，一般都由開發商委托一家裝修公司來完成。除了約定的材料品牌和總體的成本控制由開發商掌握，其他都由裝修公司負責。

????比如家裝中大家最關心的地板，目前地板行業的一些標準制定并不嚴謹，且彈性很大，也給了不法商家可乘之機。以地板厚度為例，國家并沒有相關標準說地板面皮厚度一定要到多少，這些標準目前都由地產商和地板提供商說了算。為了節約成本，不少地板被打磨得非常薄，繼而造成質量問題。

????業內說法：

????要想獲得二次利潤并非易事

????某房地產股份有限公司采購部負責人告訴記者，精裝修價格主要包括兩大塊，一是材料的價格，二是裝修施工的工程報價。“我們利用集團采購的優勢，在工程開始前都通過公開招標的方式確定供應商，采購性價比最高的裝修建材，這個價格肯定要比市場價低。但具體低多少不太好說，因為每件材料、每個供應商給的折扣都不一樣。比如有一款潔具，是我們合作了四五年的企業供貨，我們只采購了100件，但他給我們的折扣是其他開發商采購1000件才能拿到的折扣，大約為五折。”該負責人說，“綜合各種裝修建材的報價和裝修企業的工程報價后，我們會算出一個總價，然后折算成均價，這就是我們的報價。這其中并不包括我們的財務成本、管理成本，要是加上這兩塊就遠遠高出我們對外的報價了。”比如開發區的一個項目精裝修標準為1200元/平方米，經過核算目前僅裝修材料及工程造價已達到了1120元/平方米，加上財務及管理成本就遠不止1200元/平方米。

????購房者之所以看到每個樓盤對外報出的精裝修價格差異很大，主要是因為市場上供應商眾多、品牌眾多，開發企業的實力也千差萬別，能拿到的折扣也都不一樣，因此出現這種情況。“對此我個人認為，購房者不必拘泥于簡單的報價，而應該仔細看看家裝中主要部件的品牌及品質，再看整個樓盤的品質，最后再去評定買此房值不值。”這名負責人表示。

????“對于開發企業來說，規模化的采購和施工能在成本上比一般個體裝修低很多，從這個角度來說精裝修房是開發企業的二次利潤所在。但事實上，從我們了解的一些開發企業來看，要想獲得這個二次利潤并非易事。”青島房地產經理人俱樂部常務副秘書長龍江說，在發達國家和地區，商品房精裝修交房已十分成熟，在施工、質量、交付等方面有了一套非常成熟的體系，而我國做精裝修也就是在近七八年。因此對開發商來說做精裝修往往是出力不討好的事情，想在上面賺錢很難，僅僅是微利。

????業內說法：

????新房三方驗收確保質量

????“材料是否符合要求，質量是否過關，目前完全靠開發商自身的規章制度來管理，而僅依靠自律顯然難以避免精裝房出現的諸多問題。”青島房地產經理人俱樂部常務副秘書長龍江說。

????從1999年國家建設部就開始倡導住宅“精裝修”，發展住宅產業化，2005年頒布了《商品住宅裝修一次到位實施細則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》，對市場上不斷增多的精裝修房做出了一定的行業性規范。2008年住房和城鄉建設部發布《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，成品房精裝修問題再次成為全社會討論和關注的熱點，可以說我國住宅產業化已經走過了十幾個年頭，精裝修也日益引起各方面重視。“目前針對新建住宅，不管是毛坯房還是精裝修房，都是建設方、施工方以及監理三方進行驗收，我們負責監督整個驗收程序的合法性，然后確認責任人，一旦簽字責任人就要承擔相應責任。”青島市城鄉建設委建筑工程管理局相關負責人說。

????交付標準為何不能細化？

????“這房子買了已經有三年了，我家用什么牌子的馬桶我都不知道。”葛先生五年前買了某知名品牌開發商的精裝修房。他說，直到交房前，裝修到底用了些什么材料他都不知道。記者翻看葛先生的購房合同發現，里面的內容寫得很模糊，各種材料都沒有標注具體的型號和價格，門、衛生潔具、廚房等設備只是簡略地標明“著名品牌”。

????盡管專業人士一再提醒購房者，購買精裝修樓盤，在簽訂合同環節尤其重要，在裝飾、設備標準承諾方面一定要盡量詳細，比如約定好廚房用品、衛生潔具和一些主要裝修材料的品牌和型號，因為一旦出現問題，購房合同是最好的維權工具。但在實際操作中，這幾乎是一句空話。

????一位有多年精裝修經驗的工程師告訴記者，價差最大的是墻紙，雖然很多開發商都稱自己用的是進口墻紙，但實際上真正用進口墻紙的很少，進口墻紙的工程價一平方米就要700元至800元，沒幾個樓盤舍得花這個錢，大多數用的是仿制產品，但價格只有每平方米80至100元。

????業內說法：

????期房預售不可控因素太多

????為什么不在合同中約定品牌、型號，不將合同內容細化？“因為現在我國實行的是期房預售制，也就是說房子還沒完全建好就開始銷售，這也意味著銷售與交付有個時間差，大約為一年半甚至兩年左右時間。在這個時間差內市場波動大，材料商、裝修商的價格也波動較大，在這種情況下要求開發商提前一年就敲定交付時的裝修具體價格很難。”青島市房地產業協會負責人指出，另外由于建筑工程量大，前期選定的品牌或型號的供貨不一定能跟上，有時需要調節，如果合同中先約定某個具體品牌了，交付時又沒用上該品牌，會被視為違約。不過本土實力房企如海信地產、天泰地產等做得比較好，海信地產三年前做精裝修時就在銷售合同中明確注明各個部件的品牌及系列。(記者 孫靜芳 攝影記者 王建亮)