????近段時間，隨著樓市的低迷，開發商打折優惠力度的加大，以及消費者法制觀念的加強，有的人選擇了退房。在此過程中，有一些按揭的業主比較擔心，退房之后，自己所交納的銀行按揭貸款怎么辦？

????熱線來電房子退了為何要繼續還貸？

????去年劉先生與某房地產公司簽訂購房合同，首付30萬元，此后又向銀行貸款60萬元支付剩余房款。后來，劉先生發現這個樓盤有很多問題，經過反復與開發商交涉，開發商同意退房。2012年2月，雙方簽訂協議，開發商將首付款歸還劉先生，但是雙方并沒有談到銀行貸款的問題。

????劉先生以為，既然已經和開發商解除了合同，與銀行間的貸款合同自然也就解除了，于是也就沒再繼續支付按揭貸款。但不久銀行發現劉先生停止還貸隨即進行調查之后，要求劉先生立即歸還剩余全部貸款本金，否則將通過法律途徑進行起訴。“房子都退了，為什么還得我還房貸？”劉先生對此很不理解。

????熱線解疑購房合同失效≠貸款合同解除

????針對劉先生遇到的問題，記者采訪了山東嘉陽律師事務所鄶紅巖律師。鄶律師認為：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”。第25條第2款還規定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”。《司法解釋》規定商品房買賣合同“被確認無效或者被撤銷、解除”情形下，得以解除貸款合同，而不是規定商品房買賣合同“無效或者被撤銷、解除”情形就解除貸款合同。所以，并非只要房屋買賣合同效力消失，貸款合同就一定要解除。

????熱線提醒購房者要提出解約主張

????按揭貸款合同的訂立，是以商品房買賣合同有效成立為前提條件的。但是，貸款合同并不是房屋買賣合同的從合同，并不完全依附于房屋買賣合同。如果僅僅是當事人自行協商消滅房屋買賣合同的效力，貸款合同并不必然跟著消失效力。因此，購房者經過法定程序，以司法途徑確認房屋買賣合同效力消失的真實性、合法性、有效性后，購房者或者銀行還必須再通過司法途徑提出解約主張，才能解除貸款合同，剩余貸款本息由開發商承擔。如果不是這種途徑，或者不提出這種解約主張，貸款合同仍然維持效力，購房者仍然應該向銀行還款。

????劉先生可以再提起訴訟，請求法院確認房屋買賣合同已經真實、合法、有效地解除，并請求解除貸款合同，從而免除剩余貸款債務，或者在提起解除房屋買賣合同的同時將銀行列為第三人一并審理。