????昨日，一份名為《關于繼續做好房地產市場調控和加快保障性住房建設問題》的報告從“兩會”流出。該份報告今年2月份出臺，匯集了住建部、發改委、民政部、財政部、國土部、央行、銀監會七部門的意見。

????值得注意的是，這份報告中提出，今年要保持首套住房貸款政策穩定性，督促銀行業金融機構支持居民家庭購買首套普通自住房。在堅決抑制不合理住房需求的同時，保證首套住房貸款供給。

????七部委強調保持首套房貸穩定

????這份報告認為，經過去年的樓市調控，市場在調整過程中出現了一些新情況和新問題。如部分商業銀行提高首套住房貸款利率，居民購買首套普通自住房需求受到影響。

　　這一表述，與此前外界盛傳的首套房貸款利率將放松的傳言頗為吻合。3月7日，國家發改委副秘書長、新聞發言人李樸民兩會期間接受媒體采訪時表示，擴大內需要健全促進消費的政策措施，包括要完善居民購買首套普通商品房貸款優惠政策。

　　李樸民認為，之前在常態化樓市調控的市場背景下，收窄首套房貸優惠、上浮房貸利率，對于樓市成交量及需求普遍性地進行打擊，房貸政策的收緊不僅僅是投資客、改善客需求受到影響，也誤傷了一部分剛需客戶。

　　近日，全國各地多家銀行首套房貸利率已回歸基準，個別銀行針對優質客戶已經有九折左右的利率優惠，首套房貸利率相對之前已經開始松動。此次七部委的報告提出，要繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，嚴格執行二套房認定標準。保持首套房貸款政策穩定性。

　　有業內人士指出，隨著未來流動性寬松格局進一步確立，首套房貸8.5折優惠利率將重現市場，但預計7折優惠短期難以出現。目前監管部門房貸政策未調整，仍是首套房貸利率不得低于8.5折，首付成數不得低于30%。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從政策走向角度而言，信貸政策松動，銀行給出更多的房貸額度，并且有適度的貸款利率優惠，這樣也可以帶動樓市成交。但是，當前只是要完善居民購買首套普通商品房貸款優惠政策。其對于市場影響程度取決于政策優惠的幅度和范圍。

　　調控基調仍是“房價合理回歸”

　　盡管透露了對首套房貸放松的政策信息，這份七部委報告對此前樓市調控政策效果仍保持了正面評價。報告認為，2011年以來，房地產市場投機投資型需求得到明顯遏制，多數城市房價漲幅回落，居民購房心理趨于理性，房地產市場逐步降溫。

　　事實上，房地產業宏觀調控的確取得了一定成效。國家統計局此前公布，去年12月，全國70個大中城市房地產價格漲幅已經大幅度回落，環比下降城市有50個。

　　溫家寶總理在政府工作報告中表示，房地產市場的投機、投資性需求得到明顯抑制，多數城市房價環比下降，調控效果正在顯現。報告中進一步要求，今年要繼續搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設，嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。

　　住房和城鄉建設部部長姜偉新在3月7日也表示，全國七八個大城市的房價如果按照現在每年十幾甚至二十幾個百分點的增長速度發展下去，將來一旦泡沫破裂，后果不堪設想。“現在下定決心了，至少這七八個大城市的價格一定得降下來”。

????顯然，中央對于房價下降的預期依舊強烈。此次流出的七部委報告強調，今年要督促地方政府切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任，嚴格執行中央的各項調控政策，切實將房價控制在合理水平。而針對此前屢屢出現的樓盤降價導致老業主鬧事，報告還特別提到：要加強市場經濟風險意識的宣傳教育，引導購房者與企業根據合同約定或通過司法途徑解決房價波動產生的矛盾。

????各地動向政策“微調”遭敲打

????從安徽蕪湖到上海，近期各地屢屢出招試探放松“限購令”。地方政府的蠢蠢欲動，與此前樓市低迷帶來的土地出讓急劇下降密切相關。

????統計局3月9日發布的最新數據也顯示，2012年1-2月份，全國商品房銷售面積7004萬平方米，同比下降14%；商品房銷售額4145億元，下降20.9%。全國商品房銷售面積和銷售額呈現一條前所未見的、陡峭的下跌曲線。

　　土地方面，全國房地產開發企業購置土地面積的增速從2011年1—2月的增長57.1%，直線回落至2012年1—2月的增長-0.5%，期間圖表曲線從未“抬頭”。

　　中央政府是否能夠接受房地產投資下滑對經濟增長的負面影響？根據溫家寶總理的政府工作報告，房地產調控目標已從去年的“抑制房價過快上漲”，確定為“促進房價合理回歸”，甚至提出GDP增速目標為多年來最低的7.5%，似乎也顯現了中央政府不惜舍棄經濟增長，也要堅持調控的決心。

　　在3月5日召開的新聞發布會上，發改委主任張平表示，政府加強對房地產業的宏觀調控，包括差別化的財稅政策、信貸政策，以及一些城市采取的限購政策等等，應該說對于促進房地產業的健康發展是完全必要的，也是正確的、有利的。

　　在會上，張平“敲打”了地方政府微調的試探。他強調，現在一些地方為了鼓勵購房采取了一些“沖動”舉動，中央政府的態度是非常明確的，就是要繼續堅持房地產業宏觀調控的各項政策不動搖。

　　政策趨勢

　　房產稅試點擴大 或難替代“限購令”

　　根據張平說法，中央政府在堅持現行政策措施的基礎上，正在研究建立房地產宏觀調控的長效機制。此次的七部委報告也提出，要研究制定促進房地產市場健康發展長期政策，建立完善符合國情的住房體制機制和政策體系。指導各地區抓緊編制住房發展規劃，穩定和引導市場預期。認真總結上海、重慶兩市房產稅試點經驗，穩步推進房產稅改革試點。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從政策或制度走向來看，全國住房信息互聯、房產稅試點范圍的擴大、讓更多存量房入市等方面的政策或制度有可能會在今年會全面鋪開，以此從長遠角度控制房地產市場投資資金的流向及價格的走勢。

　　但他也表示，細察過去一年的試點落實情況，房地產稅作為一項單獨的政策，由于其稅率較低、征收對象范圍較窄等原因導致其作用非常有限，甚至導致有些開發企業為了吸引客戶購房，打出買房送房產稅的口號。這一定程度上說明房產稅的征收稅率幅度并不是很大。

　　張宏偉認為，從短期內來講，房產稅代替限購令，由于征收稅率及范圍等原因，房產稅試點對于抑制投資投機性的需求影響并不大，因此，不可能通過試點房產稅解決樓市投資投機現象。此外，在土地財政不變的市場背景下，房產稅的征收，有可能導致開發企業或投資客將房產稅的成本轉嫁給購房者，難以起到遏制房價上漲的作用。

　　“從長遠角度來講，要從根源上解決房價高企的市場狀態，還要相關部門平衡土地財政與房產稅征收的關系，盡快找到一個合適的時間點或階段，用房產稅或其他經濟調控手段代替土地財政。”張宏偉分析，考慮到調控政策對于市場的作用的連續性及穩定性，尤其是限購對于“去投資化”及遏制房價過快上漲的實際作用，在房產稅試點期間，試點城市的限購令不一定會因為房產稅試點而取消，但有可能會因為房產稅試點，增加了房產稅政策調控市場的工具而對于限購令進行“微調”。

　　銀行回應

　　房貸政策差異化成共識

　　首套房貸利率打折穗銀行尚在觀望

　　昨日，兩會上有消息指出，2月份住建部、發改委、民政部、財政部、國土部、央行、銀監會七部委聯合出爐一份報告，指出今年要保持首套住房貸款政策穩定性，督促銀行業金融機構支持居民家庭購買首套普通自住房。

　　繼年初央行表示要保證首套房貸需求，到昨日人大會議上央行副行長再次表態將首套房貸利率保持在基準利率與下限之間，對于不少首次置業者來說，將是重大的可喜信號房地產政策正在轉向保障剛需。雖然廣州市內銀行網點沒有接到放松的通知，不過，目前已經有不少中介透露銀行再次啟動打折的消息。日前，有媒體援引廣州中原地產項目部總經理黃韜的話表示，2、3月以來，廣州銀行業開始放松首套房貸利率，部分大行可以給予8.5優惠。

　　央行多次強調房貸差別化支持剛需

　　去年年底，不少銀行由于資金緊張，紛紛將首套房貸利率上調至基準利率上浮10%-15%左右，給大部分剛需購房者帶來了較大的壓力。而這次這份七部委聯合下發的《關于繼續做好房地產市場調控和加快保障性住房建設問題》，強調要保持首套房貸款政策穩定性，大力優化信貸結構。

　　在周一人大會議上，央行副行長劉士余也表示，對于今年的房地產金融業務，要全面落實差別化的住房信貸政策。在信貸實行總量管理的前提下，各家銀行對個人居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證，符合條件的借款人購買首套普通商品住宅，銀行要給予貸款。

　　劉士余表示，“利率問題，首先各家銀行是自主定價，中央銀行此前在關于個人首套房貸款利率上有一個下限，我們鼓勵各家金融機構在央行的基準利率和首套商品普通住宅貸款優惠利率的下限之間，根據借款人的財務狀況權衡定價。此前，央行要求各家商業銀行給予首套貸款利率下浮最低不得低于8.5折。他強調，今年房地產金融業務形成了一定的共識，其中，全面落實差別化的住房信貸政策便是共識之一。

　　此前，全國政協常委、大連萬達集團董事長王健林認為，必須調整目前信貸政策，對購買首套房和首次改善住房，包括掉唯一住宅，購買一套新商品房的換房群眾，他呼吁重新恢復房貸利率7折優惠。“這樣房地產調控才能惠及所有中等、中低和低收入群眾。”

　　進入三月信貸額度開始放松

　　政策在不斷吹風，是否意味著首套房貸利率即將放松呢？昨日，有消息指在上海包括中行、農行、建行等在內的大銀行均在首套房貸政策上有明顯松動，最低可申請基準利率9折優惠。就此，記者再次走訪了廣州市內各家銀行網點。目前大部分中資銀行都尚未有動靜，不過，不少客戶經理都表示，不排除未來會有松動。

　　建行個貸中心相關工作人員對記者表示，目前建行的首套房貸利率依然依照央行制定的基準利率執行，沒有優惠活動。招行個貸中心的負責人也表示，首套房貸款利率依然按照基準利率來執行。工行和農行在首套房貸利率上的情況也基本如此。

　　“即便是總行出臺政策，也沒有那么快真正落到網點。”有銀行信貸人員表示。但進入三月份，銀行貸款資金寬松不少，銀行工作人員表示貸款基本上一個月左右可以放款，給首套房貸利率松動提供了基礎。

　　記者替首次置業者算了一筆賬，按照目前5年以上基準利率7.05%來計算，購房貸款100萬20年等額還款，按照基準利率需要月供7783元，若下浮10%后，月供只需7365，每月月供減少近了400多元，20年下來利息可以少交近10萬元。利率回歸正常對首次購房置業者來說非常重要。

　　學者：房價尚未合理回調

　　不過，對于這次鼓勵“首套房”政策的新動向，也有學者提出了不同聲音。中國社會科學院金融研究所金融發展室研究員易憲容昨日對記者表示，現在的住房市場是一個以投機炒作而不是消費為主導的市場，如果這個住房市場沒有轉型，或者住房市場價格沒有回歸到合理水平，那此時進入住房市場的首套住房購買者，就可能成為這個巨大房地產泡沫最后一棒接受者。

　　“只要住房交易無利可圖，那么政府用優惠政策鼓勵第一套住房購買者進入才有意義。否則，人們利用優惠政策以一套住房方式投機炒作同樣會盛行。”

　　易憲容指出，利率優惠政策不僅要考慮購買住房貸款人的利益，也得考慮銀行存款人的利益，政府不能把這種利率優惠變成了存款人利益向貸款人利益轉移機制。這種利益關系也要平衡。