????有多少優惠利率可以重來？相對寬松的資金面以及相關政策調控的陸續出臺，給了房貸市場更多的想象空間。

????近日，央行發出的“滿足首次購房家庭的貸款需求”號召得到了工、農、中、建四大行的響應。

????四大行“聯手”在北京召開座談會，商討研究差別化房貸政策，將首套房貸款利率控制在基準利率以內的消息一出，對首套房貸利率或許有更多折扣空間的說法便不脛而走。座談會還提出“要繼續全面貫徹落實差別化住房信貸政策，要滿足首次普通住房貸款需求，在基準利率內根據風險情況合理定價”。

????兩會上代表們熱議房地產政策如何不傷“剛需”。穩定“剛需”，確保樓市健康發展需要成為大家的共識。

????在北京，有的購房者發現，在中國銀行申請首套房貸可以享受到9折利率了。在上海，中國建設銀行和中國農業銀行則已經悄然實行9.5折利率優惠，但近九成銀行執行基準利率。9折利率缺乏吸引力，想重回7折利率時代？不過從銀行的回應來看，重回7折利率優惠似乎暫無可能。

????記者調查后發現，中資行除了中行、建行、農行以外，大多數銀行都對首套房貸執行基準利率。外資行中匯豐和花旗則是對滿足貸款額度的優質客戶一直給予9折優惠。不管中資行外資行，比較一致的是：凈資產值高的優質客戶貸款利率有商量。這與高凈值客戶能給銀行帶來高回報不無關系。

????雖然銀行打折的積極性不高，不過隨著存款準備金率再度下調，資金面還是較年前寬松了不少。匯豐中國首席經濟學家屈宏斌認為，未來貨幣寬松會進一步加力，預計仍有兩次共計100個基點的準備金率下調，下半年通脹回落至3%以下后利率可能下調一次。

????業內人士預計，隨著未來存款準備金率多次下調，流動性進一步寬松，首套房貸8.5折優惠利率很有機會將重現市場。

????老百姓居家過日子，精打細算是必須的。對于首次置業者來說，按照目前基準利率償還房貸，100萬貸款按20年等額還款算，利息較之前基準利率上浮10%時少交近10萬元，月供則每月少400多元。而如果首套房貸利率調至9.5折，甚至9折，月供和利息便亦可隨之大大減少。

????回歸基準利率，甚至適當下浮，可謂是加強“剛需”保障的有力之舉。只是房價依然高企，“剛需”中的中低收入者又占了大多數，他們入場的沖動又有多大？年輕的剛性需求又如何承擔起支撐商品房市場的重任？

????中行率先打9折 7折利率難現

????四大行首套房貸回歸基準利率

????本報記者 尹珺 北京報道

????近日有消息稱，四大行在不久前召開的內部座談會上確定：在基準利率的基礎上根據風險原則合理定價首套房貸款利率，并將提高住房貸款審批效率。

????3月7日，記者走訪了工、農、中、建四大行了解首套房貸情況。目前四大行首套房貸都已經回歸基準利率，中國銀行最低可以在基準利率的基礎上打9折。

????隨著房貸政策的松動，人們紛紛猜測有無可能回歸7折利率。在業內人士看來，雖然首套房貸政策在年內還會有所優惠，但是7折利率恐怕難以再現江湖。

 ???中行房貸9折優惠

????記者在走訪中了解到，工商銀行、農業銀行和建設銀行目前都是執行基準利率，手續齊全的話最快兩周可以放款。

????中國銀行的首套房貸業務最低可以在基準利率的基礎上打9折。該行個貸部的向經理告訴記者：“這個優惠政策剛剛開始實施，目前已經有兩三筆二手房貸款業務正在辦理中。一般來說如果信用卡沒有逾期，客戶資質比較好的話，批下9折利率的問題不大?！?/p>

????在去年四季度時，由于信貸額度趨緊，北京大部分銀行首套房貸款利率都在基準利率的基礎上上浮5%甚至10%。華泰聯合證券房地產行業分析師在研報中指出：“主要原因在于銀行將更多資金配置在其他高收益的貸款（公司貸款和經營貸款），按揭貸款供給減小，而去年前期按揭需求還相對旺盛，使銀行維持較高議價能力。”

????進入2012年，國家對房地產的持續調控并沒有放松，居民對購房普遍持觀望態度，商業銀行新增個人貸款明顯縮水。中國人民銀行發布的統計數據顯示：1月份人民幣貸款增加7381億元，同比少增2882億元。進入2月份，人民幣貸款也未有顯著增長，多家機構預測2月新增人民幣貸款規模將與1月份相當。

????銀行的貸款額度充足，相比之下大多數購房者都持觀望態度，信貸資金的供求關系發生改變成為首套房貸利率下調的主要原因。

????據媒體報道，在四大行內部召開的研究全面落實差別化房貸政策的座談會上，四大行共同提出，將切實滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理權衡定價，在基準利率的基礎上根據風險原則合理定價首套房貸款利率，但首套房首付比例仍然執行30%的標準。此外，還將提高住房貸款審批效率。

????7折利率恐難再現

????隨著四大行首套房貸利率回歸基準，市場上再次出現呼吁7折利率回歸的聲音。兩會期間，多位代表提出重新恢復房貸7折優惠。

????全國政協常委、萬達集團董事長王健林在2012年兩會提案中建議：“國家有關部門應及時調整目前的信貸政策，對購買首套房和首次改善住房的群眾，重新恢復房貸利率7折優惠。這樣房地產調控才能惠及所有中等、中低和低收入群眾，使更多的群眾都擁護宏觀調控?！?/p>

????全國政協委員、江蘇省政府參事室主任宋林飛在接受媒體采訪時也建議：“一線城市居民購買首套房應回歸到2008年首付兩成、利率7折的優惠政策。同時，居民的改善性需求應回歸基準利率，而不應上浮20%?！?/p>

????就7折利率有無可能恢復的問題，記者咨詢了兩位分析師。

????偉嘉安捷企劃主管吳昊對記者說：“我個人認為恢復到7折利率比較困難，8.5折還是有希望的。2008年受全球性金融危機的影響，國家為了拉動內需，在特殊的時期制定了7折利率。到2009年底基本上就取消了。按現在的利率水平，如果將放出的貸款利率再打個7折，銀行實際上是賠錢的。”

????鏈家地產市場研究部分析師馮聯聯對此也持同樣的看法：“恢復7折利率不太可能，但是未來利率可能還會有一定的松動。因為對于剛需來說現在購房壓力還是挺大的。雖然房價有所松動，但是去年利率提高，包括多次加息這些累積的效應，剛需的購房成本實際上是提高了。央行會議上也提出了滿足首套房剛需的貸款需求。所以我認為未來首套房貸利率在基準之下還會有一定的調整?！?/p>

????TIPS

????回歸基準利率100萬房貸20年省10萬

????2011年年末，各家銀行的房貸利率普遍上浮了5%-10%。由于額度緊張，如果借款人想要銀行盡快放款，可能還要承擔更高的利率。

????首套房貸利率回歸基準之后，記者以100萬元的20年貸款為例，為購房者算了一筆賬：

????目前5年以上貸款的基準利率為7.05%，那么購房者每月需還款7783.03元，還款總額為186.8萬元。

????如果利率上浮5%，利率為7.4025%，購房者每月需還款7996.42元，還款總額為191.9萬元。比基準利率貸款時每月需多還213.39元，總計要多還51213.36元。

????如果利率上浮10%，利率為7.755%，購房者每月需還款8212.57元，還款總額為197.1萬元。比基準利率貸款時每月需多還429.54元，總計多還103089.67元。

????也就是說，與上浮10%的利率相比，回歸基準利率后借款人總共可以節省10萬元貸款利息。

????利率的下調同時也帶來了二手房市場的小幅回暖。偉嘉安捷企劃主管吳昊對記者說：“現在銀行針對首次置業者的貸款利率確實是比去年三、四季度要寬松一些。而且年初銀行額度比較充裕，首套房貸利率恢復到基準，對首次置業人群是鼓勵性的市場環境，很多人是愿意出手入市的。我們這邊監測到的情況是，從2月下半月到現在，二手房交易市場和房貸市場都是有所回暖的?！保?/p>