青島郊區熱點房價格超李滄 即墨學區房賣到萬元

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　　膠南即墨膠州刷新地價紀錄

　　2011年6月，山東安邦置業有限公司力拼對手，耗資3.33億奪下膠南海濱大道北、泰薛路南、東方華庭小區西地塊，這一地塊只有5.03萬平方米，折合樓面地價6610元/平方米，刷新膠南地價，也一度引起業內震動。記者在采訪中了解到，七區的限購在一定程度上拉升了五市的土地市場。

　　面對膠南地價創新高，業內人士表示，膠南樓市雖然近年來價格上漲迅猛，但地價一直較為穩定，一般1000多元/平方米，很少過2000元/平方米的，土地供應量也很大，此次拍地價格如此之高，顯然是房價拉推地價的效應明顯，畢竟膠南海邊已出現了兩三萬一平方米的房子。另外，非限購估計也是重要的原因之一。

　　在此之前的一周，杭州豐達紙業有限公司經過力拼，以總價3.45億奪得即墨嵩山二路以西、湘江三路以北、文化廣場以南、規劃路以東地塊，該地塊占地7.25萬平方米，建筑面積14.5萬平方米，樓面地價2383元/平方米，也創造了即墨地價新紀錄，而此前周邊地價僅為四五百元每平方米。

　　膠州也不示弱，老城區廣州路的兩個商業地塊起價超過2000元/平方米，其中廣州路東、青州路南側地塊樓面起價2225元/平方米，廣州路西、云溪河東地塊樓面起價2728元/平方米，都創造了膠州出讓地價的新紀錄。膠州以前土地出讓極少有起價1000元/平方米以上的，大都是幾百元。

　　“以前郊區五市土地價格很便宜，因為供應量大，不稀缺，而且地方政府對很多開發商是招商引資的態度，所以都是事先談好，原價拿走。不像市區，好地塊都是爭奪激烈，以致地價連連被刷新。”島城樓市觀察人士張百忍指出，在限購令的大形勢下，七區樓市多少受到抑制，開發商要拿地，顧忌較多。郊區不限購的五市就自然受到開發商的青睞，尤其是靠近市區的膠南、膠州、即墨，更是成為大鱷的重點投資區域。如即墨有了萬科、寶龍，膠州有綠城、中信，而膠南更成為中海、保利、卓越、萬科等地產大鱷聚集地。

　　【品牌效應】

　　地產大鱷入駐帶動五市升級

　　保利海上羅蘭、萬科四季花城、綠城紫薇廣場、中信森林湖……一個個地產大鱷將目光投向了各縣級市，帶動這些區域房地產市場往品質化方向發展，與此同時，也助推區域房價大幅上升。

　　■膠州綠城一到人氣大增

　　記者來到膠州市新城區看到，這里高樓林立，放眼望去，幾乎都是高層住宅、商業酒店項目。走進緊鄰膠州市政府的綠城紫薇廣場，傲然挺立的中央景觀帶、豪華氣派的會所、綠樹成蔭的小區，初來乍到還以為來到了市南、市北某個高檔小區。“這是我們膠州最高檔的普通住宅，綠城一來，新城區人氣大增，房價也從4000元漲到六七千元。”膠州人楊先生介紹說。

　　走進綠城紫薇廣場售樓處，盡管已是下午三四點，但仍有三四組客戶在看房。“年前市場行情不太好，但年后這段時間看房的明顯多了很多，每天都有十幾組客戶。不過和其他片區不同的是，膠州新盤買房的大多數是本地人，能占到七八成。”置業顧問熱情地說，項目一期是毛坯房，起價6730元/平方米，已剩下為數不多的尾房。二期為精裝修，還沒正式開盤，起價大約在8000元/平方米。據悉，該樓盤都是大戶型，每套房子差不多都超過百萬元。

　　“現在膠州人只要手里有點錢的，就很少在老城區買房，畢竟市政府早就搬遷到新城區了，這塊才是以后發展的重點，而且綠城地產、中信地產來了后，價格一日三漲。”一業內人士說，新城區位于膠州市的南部，總規劃面積為10平方公里，是膠州市近幾年重點發展的區域，商務區、文化娛樂區、商業區、住宅區也都有明確合理的劃分，投資前景顯著，景觀設計優秀的新型大盤很是吸引投資者的目光。

　　■即墨萬科進駐房價翻番

　　記者驅車來到即墨市區，沿鶴山路向西行，一個17萬平方米的大盤——萬科四季花城赫然在前，昔日裝修考究、門庭熱鬧的售樓處盡管已是人去樓空，但一旁小區人來車往，大部分業主已經入住，一派濃郁生活氣息。記者一打聽，早在去年該樓盤就已經售完。

　　在此購房的一名業主稱，2008年10月剛開盤時毛坯房每平方米不過3200元，而到去年時均價已經賣到7200元，一套89平方米的精裝房要價64—67萬元。“萬科2008年來到即墨開發樓盤后，就帶動房價開始猛漲，以前即墨房價也就3000元左右，現在萬科樓盤賣到7000多元，市區均價將近6000元/平方米，兩年房價翻一番。”樓市觀察人士林憲周表示。據了解，近兩年，萬科、海信、魯商、寶龍等大開發企業紛紛進駐即墨樓市，房地產市場活躍起來，房價也跟著不斷攀高。

　　■平度大鱷入駐即將升級

　　盡管如此，五個縣級市的房地產市場大多仍處于起步階段，缺乏高品質的地產企業進駐，尤其是平度、萊西兩地。

　　以平度為例，前不久鵬翔地產機構顧問事業部對該區域樓市做了調查，調查指出，平度房地產發展尚屬于起步階段，產品層級初步拉開，近期市場供應不足。雖然中心城區產品呈現出一定的多樣性，但整體市場仍趨于同質。多層為主，小高層、高層為輔，僅水岸豪庭有別墅。出現價格層級差別，主要集中于3700-4000元/平方米、4200-4300元/平方米、4600-4800元/平方米左右。主力總價集中于35-50萬元之間。

　　而隨著萬科與平度簽訂老城區改造和開發建設平度新城的戰略協議，平度的房價也開始攀高。樓市分析人士韓華表示，青島中心城區的開發已近飽和，而隨著城市的擴展和軌道交通時代的到來，郊區城市的發展機會也越來越多，這些區域在未來幾年，將成為中國城市化過程中最有活力和增長最顯著的地方。

　　鵬翔地產機構顧問事業部負責人分析認為，隨著萬科強勢進駐，必將帶動平度中心城區房地產市場在產品品質及居住理念上的快速升級。

　　■萊西缺乏龍頭發展較慢

　　萊西樓市也是如此，青島今鵬翔投資公司CEO修方舟表示，在青島的樓市格局中，幾乎很少有外來地產商入駐萊西，更不用提大品牌的開發商。而本地房企也缺乏龍頭企業，因此發展較慢。但我們也看到，萊西位于膠東半島中部，是國務院確定的沿海地區對外開放縣市之一，也是全國綜合實力百強縣市之一，居全國第64名。青龍高速公路前不久已正式奠基動工，3年后，從青島到萊西就有直達的高速路了，來往兩地之間將縮短為1小時。交通的便利和經濟的增長，使得房地產業內人士認為，萊西房地產勢頭發展不錯，樓市的剛性需求和投資需求仍有較大空間。

　　有分析人士指出，每年的外資項目不斷進入萊西，許多外地管理人員和技術人員紛紛安家落戶，他們成為購房隊伍中不可忽視的力量。此外現在萊西城區居民住房有不少是上世紀八九十年代初建設的，這部分居民有提高住宅檔次和改善住房條件的需求。

　　“下一步，隨著調控政策的深入，一些大牌的房地產公司，可能選擇到萊西、平度這樣的三線區域投資。”修方舟告訴記者。