2011年青島寫字樓市場租金同比增長3.72% ；高檔住宅項目開發商的平均銷售率僅達到 31% ，遠遠低于2010年的 70% ……2月8日，記者了解到，根據仲量聯行發布的青島樓市報告，今年，總建筑面積14萬平方米的李滄萬達廣場和16萬平方米的青島樂客城將于2012年下半年投入市場。

　　高檔住宅銷售率僅31%

　　根據報告，2011年第四季度青島高檔住宅總銷售額下降。2011年，由于政府推出限購政策，青島高檔住宅開發項目的主要銷售交易受到嚴重影響。高檔住宅項目開發商的平均銷售率僅達到31% ，遠遠低于2010年的70% 。由于限購政策在2011年12月31日再次延長，這一銷售低迷的狀況可能持續至2012年。

　　由于政府持續實施限購政策，高檔住宅價格開始深度下挫。政府限購政策最終對高檔住宅開發項目及其銷售帶來顯著不利影響。根據仲量聯行對高檔住宅項目售價的統計結果顯示，2011年第四季度青島高檔住宅的售價下降了1.1% 。未來數月，住宅的售價將繼續走低，高檔住宅開發項目的售價也將面臨更大的下跌壓力。在二手房市場，供求雙方價格差不斷擴大的情形維持了數月。賣房者擔心住宅價格將繼續下降，出售愿望更加強烈，導致二手房的售價開始下挫。

　　前期購房者的不滿情緒導致開發商采取不同的銷售策略。如同上海一樣，青島也開始經歷同樣的情況：在開發商對后期樓盤進行降價銷售后，前期購房者表示不滿。為了避免這一情況發生，實力雄厚的大型房地產開發商盡力維持此前的高開盤價格，特別是那些位于優質地段的開發項目。

　　寫字樓租金漲了3.72%

　　租金方面，2011年第四季度青島寫字樓市場平均有效租金微幅下挫，但全年增長3.72%。2011年第四季度青島辦公樓市場的平均租金仍保持相對平穩。

　　預計 2012年的新增甲級寫字樓供應將對市場帶來積極影響。由于幾個項目延期，2011年沒有新建甲級寫字樓上市。預計2012年將有三座大型甲級寫字樓進入市場。到2012年底前，青島甲級寫字樓市場存量將在現有 79744平方米的基礎上增長超過三倍，增至274767平方米。

　　保守的擴張計劃、供應過剩以及高空置率將成為2012年青島寫字樓市場的主要特征。由于2012年的經濟發展前景不明且波動性可能更大，預計各大貿易企業和物流企業在制訂擴張計劃時將更為保守。仲量聯行青島分公司總經理麥克漢森認為：“一直以來，貿易和物流兩大核心行業是青島辦公空間的最大租戶。隨著2013年將有大量新增存量進入市場，預計 2012年青島寫字樓市場空置率將顯著增長，從而對2012年下半年的市場租金率帶來下跌壓力。”

　　兩處商業廣場今年上市

　　2011年第四季度，寶龍城市廣場正式開業，其中購物中心總建筑面積11萬平方米。該購物中心是位于青島北部李滄區的首個大型購物中心，開業首月出租率高達80% 。

　　李滄區距離傳統的市南區和市北區商業中心相對較遠，寶龍城市廣場的成功表明，青島的高人口密度將確保面積相對較小的城區同樣可以獲得良好的零售收入。此外，預計兩個新建購物中心，總建筑面積14萬平方米的李滄萬達廣場和16萬平方米的青島樂客城將于2012年下半年投入市場。

　　預計 2012年新增商鋪存量將對現有的經營商帶來壓力。“2012年青島零售市場前景樂觀，但四個商鋪項目推遲以及三個新商鋪開發項目定于2012年竣工，可能對現有購物中心的市場份額帶來壓力。”麥克漢森表示，“預計部分現有的購物中心在新建購物中心竣工前，將進行重新定位。”

　　記者 李晨

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