????二手房中介機構看重的是成交量，價格漲跌不是最關鍵的，這點與開發商的心態不同。二手房房源捏在分散的房東手中，對價格二手房中介也是無能為力，很難主動去打破觀望。2011年，二手房經歷了最寒冷的冬天，成交量接近十年前的水平。正因如此，熬過上一個冬天的青島二手房中介人士，熱切期盼春天的到來。在采訪中，青島各中介機構領頭人說的最多的一個詞就是“成交”，一切圍繞著成交，圍繞著如何能讓買賣雙方達成價格上的共識。

????今年成交量不會比去年低

????“2012青島二手房市場不會有大的波動，”21世紀不動產青島區域分部總經理劉剛判斷，21世紀不動產全國性的討論會剛結束，會上大家普遍認為今年行情不容樂觀，指望出現2008年那樣的反彈態勢是不可能的。

????劉剛預計，2012年青島二手房市場大約會有三方面變化：

????首先，今年青島二手房市場成交量不會比去年差。去年前11個月市內四區的二手房成交量是11477套，這是一個非常低的量。為什么這么說呢？比較一下，在房價跌勢最明顯的2008年，青島二手房成交達到16000余套。早在2002年青島二手房成交達到16000多套，2003年在20000套左右。2011年，市內四區的二手房成交量有種“一夜回到解放前”的感覺，這是一個非常不正常的成交量，一些需求被壓抑，整個2011年青島二手房只有一個季節那就是冬天，所以有理由相信2012年二手房市場至少不比2011年差。

????第二，整個社會總有財富的積累，而許多人會用來投資房產。如果今年，信貸方面能略有調整，對被政策誤傷的一些自住的改善性購房需求有輕松的話，相信會對二手房成交有促進。

????第三，在市場持續低迷一年多之后，二手房房東也會重新調整價格預期，使買賣雙方報價更接近，促進成交。

????此前，劉剛還表示，在目前市場形勢下，21世紀青島區域分部還將擴展業務范圍，一方面借21世紀全球品質資源，推出海外置業項目，滿足青島購房者海外置業的需求；另一方面，將繼續加強一二手房聯動，借終端優勢代理銷售一手房項目。

????今年市區二手房成交將有起色

????“目前中央對房地產的提法是‘要堅持房地產調控政策不動搖’，從這看來，很硬，少回旋的余地，”，太平洋房屋山東區域總經理林憲周評價說。

????因此，林憲周認為，今年上半年青島二手房成交與去年下半年比不會差別太大，而下半年的形勢現在還不敢說，價格沒有上漲的空間。

????不過，他認為，只一句不動搖，還是有不明確的地方，不如之前“國八條”之類的政策翔實。而目前情況，往往讓二手房買賣雙方猶豫不決，不利于成交。

????林憲周預計，等一切都明了了，可能要到今年“兩會”之后。

????“在長時間的僵持之后，從去年11月份開始，買方略有些等不下去，已經開始主動出價。”林憲周說，之前，買方只是看，根本不報價。當然，目前買方的出價，都是房東報價的八五折，甚至是七折。在買方看來，這個價格是低風險的，再跌也有限了。

????林憲周分析，雖然現在買方出的價格賣方多不能接受，但買方能出價，已經是一個好的跡象。而且買方出的價格，也是可以再商量，有彈性的。

????此外，賣方在房價下跌中觀望，國內外的情況都是這樣，二手房持有者是分散的個體，抗跌性強，風險低，不到最后關頭，很少輕易降價。現在多數成交的房東是急用錢的，成交價有八五或九折，很少一部分是七折。

????林憲周還說，青島二手房高過一手房，倒掛嚴重的現象多發生在郊區。在市區，這種差距沒那么大，買賣雙方逐步會認清形勢，達成都接受的價格，交易量就會上升。所以，今年的市區二手房成交會有起色。

????成交價仍有5%—20%的下行空間

????去年，國內大型的中介機構鏈家地產正式布局青島。對今年二手房行情，青島鏈家總經理于艷也進行了大膽的預測：

????一、剛性需求或在今年下半年逐漸進入市場，整體或呈現穩中上升的趨勢。

????一方面，今年島城城區將繼續延續限購政策，這也基本消除了成交會出現報復性反彈的可能性。在政策不放松的情況下，房地產惡性投資將受到抑制。另一方面，此次宏觀調控比較嚴厲，一部分剛性需求也會延長購房周期，或會選擇在今年購房。

????二、成交價仍有5%—20%的下行空間，今年降價仍會延續。

????2011年在調控重壓下，島城二手房價格在四季度出現實降，價格拐點已現。不同于2008年，如今一手房存量達到了14萬套，大量項目滯銷增加了價格下行的壓力，開發商及二手房業主降價求售的意愿明顯增強，整體市場對于未來價格的預期也開始看跌，預計成交價仍有5%—20%左右的下行空間。

????三、經紀公司規模或萎縮超過30%。

????2011年整個房地產行業面臨重大壓力，房地產行業整體規模出現明顯的萎縮，中介機構新一輪的行業整合已在進行中。這也在一定程度上促使了島城的行業像成熟市場轉變，專業化程度更高，服務水平也將日趨完善，預計今年島城經紀公司規模可能萎縮會超過30%。

????相關鏈接：全國房產中介去年共預虧30億

????和許多中小房企的命運一樣，在限購背景下，中介經紀公司的日子舉步維艱。

????2011年12月28日，鏈家地產發布了二手房年度報告，去年全國6萬家二手房經紀門店的總虧損額將達到30億元，平均每家店面年虧損額為5萬元。

????以北京為例，在目前的市場環境下，一家門店每月買賣成交量不足1.5套，按照當前平均成交總價200萬元計算，中介費為2%，每月靠買賣僅收入6萬元，而目前北京市一家配置10名經紀人的門店月運營成本在10萬元左右，全行業處于虧損狀態。

????減少門店數量成為了中介渡難關最為有效的手段，包括中原地產、金尊地產等已經累計關閉門店1400多家，平均日關閉門店數達到了3.8家，其中近七成為中小中介公司。對比最為輝煌的2009年6000家門店，目前北京市的二手房門店數量僅為4500家。（記者 張則濤）