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普通退房族如何減少麻煩

來源:理財周刊 2011-12-08 10:13:41

  購房達人:現在退房都是傻瓜,謹慎簽合同,小心驗樓

  "從上一次樓市周期的經驗來看,退房的都是傻瓜。"面對被媒體炒作得沸沸揚揚的"退房潮",已經有10年房產投資經驗的周城虎有自己獨特的見解,"市場也將證明他們是傻瓜,看不清長期趨勢和短期波動,喜歡人云亦云。"

  周城虎在京城先后投資過6套房產,在2008年成功抄底,他一直堅信房產是抗通脹的最佳工具,只要時機把握得當,這種穩健的投資

方式將帶來不亞于資本市場投機的收益。"除非是原計劃變更,面積縮水,產權證未辦理下來這樣的硬件問題,不然千萬不要因為受市場短期波動就沖動地選擇退房退場,買房不是買股票,一來二去扣個手續費就完事。"周城虎說,購房者提出退房一般會受到開發商的種種抵制。

  購房達人周城虎告訴記者,在房價震蕩的情況下,不少人在購房時都有過這樣的擔心:購買的房子會不會貶值?樓市下跌會不會跟著受到損失?而要買到"心水"的投資房子,只要考慮以下幾個方面,基本上影響不大。

  市中心的房子

  "需求是市中心房價最強有力的支撐。"

  商業中心所在板塊形成的物業圈

  "商業中心的形成將會使周圍的物業配套趨向成熟,置業價值也就相應的增大。"

  學校或文化區域附近的物業

  "一些只剩10年、20年使用權的老舊房子為什么依然受到追捧,因為它在中關村小學附近。像大學城以及一些文化區域內的房子,具有很高的置業潛力。"

  交通便利的房子

  "即便房價下跌,交通便利的房子依然擁有不可忽視的持有價值。"

  退房最重要的便是購房合同中約定的退房事宜,周城虎認為,在正式簽署合同前,詳細了解合同模板,并與開發商進行充分協商,謹慎簽署合同。同時,在收樓的時候打起十二分精神,把一切會存在的問題都扼殺在搖籃里,避免走到退房這一步。

  周城虎說,在驗樓的時候,很多人都遇到這樣的情形,無論你發現了什么問題,陪同驗樓的人員總會說:"沒事的,這只是小問題,我們到時會讓人做好的。"其實,這也是一個陷阱,將房屋的一些問題說得無足輕重,讓購房者大意。若收了樓,遇到大問題不小心就走到退房的一步。

  退房潮再現?

  據悉,杭州、溫州、南京、麗水等二三線城市的近期新房撤銷量遠高于去年同期。退房潮再現,據杭州透明售房網數據顯示,去年12月份退房數量達65套。就在元旦假期后的第一天,1月4日當天退房高達43套。這43套房源分屬18家房地產開發公司,從地理范圍看,余杭閑林的退房比例最高,占了20套。

  有專家分析,樓盤退換房套次增加主要有3種可能:一是部分投資者擔心房價會下跌而要求退房;二是部分樓盤為了捂盤、假按揭騙貸或制造熱銷而采用內部假認購,等房價抬高后再退掉重新銷售;三是確實有部分客戶要更名或因貸款辦不下來而退房。

  第一種情況,在市場行情看淡的時候常有發生,如果行情慘淡,那么開發商同意退房的可能性極小,往往退房程序會相當復雜,時間較長。如果在雙方不能順利協商解除合同,需要通過法院訴訟解決,這樣退房糾紛可能要持續3個月甚至半年,除此以外還要承擔必要的訴訟費、律師費等成本。

  第二種情況過去屢見不鮮,開發商通過自賣自購,然后再去做抵押從銀行按揭信貸。第三種情況,杭州雙贏置業機構總經理章惠芳說,有可能是更名產生的退房,開發商為內部關系戶預留房源,只付首付,占住房源名額,以員工或者親戚的名字簽訂合同,以后轉售的時候再退房;或者由于近期宏觀政策的一系列變化,導致一些購房者的貸款貸不出。

  退房零風險手冊

  于國強

  北京盛峰律師事務所公司法、訴訟法研究中心主任

  訴訟退房成本高,挑選口碑好的開發商

  在往常的實踐當中,購房者退房的原因主要包括以下幾點:

  ·商品房質量存在嚴重問題引發的爭議;

  ·銀行按揭出現問題引發的爭議;

  ·房產證問題(如幾年開發商都未給業主辦理下房產證)引發的爭議;

  ·開發商預售房屋時的一些承諾沒有實現(比如醫院、學校原許諾建立而事后沒有兌現)引發的爭議;

  ·資金緊缺導致首付無法完成引發的爭議;

  ·也有一些業主因物業服務不到位而引發爭議(但此類問題往往是業主對法律存在錯誤理解造成);

  ·延期交付房屋而引發的爭議;

  ·開發商開發手續不全導致合同無效而引發的爭議;

  ·房屋面積誤差超過3%而引發的爭議等。

  此類的處理方式一般為:

  1. 由購房者先行與開發商進行溝通,由雙方協商解決--最簡單直接的方法;

  2. 協商不成后,根據雙方簽訂的《商品房買賣合同》中所約定的條款進行訴訟或仲裁解決。

  訴訟退房中的成本一般較高,因為房屋的價值不是一般商品可比擬,而且因此類情況引發的訴訟往往也比較復雜,因此無論是經濟成本(訴訟費:一般法院是根據案件標的來收費,最后由敗訴方承擔。律師費;一般房產類案件由于其本身就具有一定專業性,因此當事人都會委托律師來代理)還是時間成本(主要是取證時間)都會比一般訴訟要高。

  普通百姓購買房屋5大注意事項:

  1. 購房時應當先充分了解自己想購買房屋所屬開發商的背景,往往一些口碑好、信譽高的開發商其樓盤質量、售后服務各方面也相對來說比較好;

  2. 購房者應當充分考慮自己所選房屋所處的位置、環境,畢竟買房對一般消費者來說,是件大事,因此房屋的稱心關系到以后是否能夠長期居住的問題;

  3. 考慮自己的經濟實力,選擇適合自己的付房款方式,以免以后因資金緊張出現爭議;

  4. 簽約不必過急,要仔細審閱合同,了解仔細每個合同條款,如有困難,可先行拿一份合同復印件,然后回去咨詢相關有經驗的人士或律師;

  5. 發生爭議時,應及時找律師咨詢。

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