探詢樓市拐點

　　對樓市是否到達拐點應始終有清醒的認識，任何誤判形成的政策變化，都有可能令調控前功盡棄

　　文/《瞭望》新聞周刊記者 唐敏

　　中國房地產市場已經形成的傳統的“金九銀十”，今年沒有“如約而至”，取而代之的“慘淡”和“低迷”成為重點城市房地產市場的普遍特點。堅挺的房價在一些城市開始出現下降的苗頭。

　　國六條，國八條，新國八條，這一輪最嚴厲的房地產市場調控似乎看見了曙光。

　　接下來的房地產市場會出現怎樣的變化？1998年住房制度改革以來，一路向上的房地產市場發展曲線會出現向下的拐點嗎？房價會降到老百姓期盼的位置嗎？

　　對房地產市場的調控成果，在接受十一屆全國人大常委會第二十三次會議的專題詢問中，住房和城鄉建設部部長姜偉新給出的答案是，商品房價現在總體上趨于穩定，一些城市開始有下降苗頭，一些二、三線城市還在漲著，但是漲幅開始減小。

　　姜部長“穩定”、“苗頭”、“還在漲”等審慎的表述背后，到底房地產市場出現了怎樣的變化？

　　拐點到了嗎？

　　“現在的情況只是冰山一角，根本談不上拐點，充其量只是醞釀拐點的過程”，在國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣看來，中國房地產市場的拐點還需要一定的時間才能確立。

　　王小廣所說的“現在的情況”是，北京，房地產交易管理網統計顯示，從9月1日至10月25日，北京市新增供應住宅套數合計為16169套，但整體簽約率只有一成左右。一手住宅庫存量已經接近12萬套。

　　浙江，前三季度的統計數據顯示，房地產投資達3102億元，同比上升50.1%，但商品房銷售面積同比下降15.3%。

　　據江蘇省統計局最新發布的數據，前三季度全省房地產開發投資3951.3億元，同比增長33.6%。商品房銷售面積5569.6萬平方米，同比下降2.2%，其中住宅銷售面積下降3.2%。

　　北京、上海、廣州、南京、杭州等多個城市的新房庫存量已經接近甚至突破了2008年的最高歷史水平。

　　“樓市成交量拐點已經確立，接下來將不可避免地出現房價拐點”，房地產業內人士在接受本刊記者采訪時提醒，后續樓市調控中，既要堅定擠出房價泡沫，也要防止房價大起大落。

　　“無論是新房，還是二手房，價格都開始拐了，北京樓市的拐點其實已經來了。” 偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為。

　　“我最怕聽到這樣的論調”，一直呼吁中國經濟不能倚重房地產太深的王小廣擔心，“如果說拐點已經出現，那調控是不是不用繼續了呢？”在他看來，要防止房價大起大落是沒有錯，但不能用“所謂的”銀行的風險，宏觀經濟會受到影響等理由干擾甚至中斷對房地產市場的調控。

　　王小廣指出，拐點的出現至少需要具備以下幾個條件：

　　首先，拐點的出現是一個過程，先是銷量萎縮，然后是價格明顯下降，最后投資發生變化。在他看來，價格明顯下降意味著房價的降幅會達到2到3成甚至更多，致使市場預期發生改變，在這個過程中，會出現一些人撐不住了而拋售的情形。

　　其次，房地產投資增長回落。在他看來，銷量、價格有時是迷霧，一定要看投資的變化，房地產投資是否回落，目前超過30%的投資增幅，仍是高投資的表現。

　　再者，對房地產市場的變化，應該看全國，不能只看北京、上海、廣州。目前的情況來看，北京、上海一些區域的房價出現了松動，到整體來看，全國的房價今年漲幅不比去年低，原因在于，大城市限購促使邊緣區域房價上漲，一些中小城市、縣城甚至漲幅超過了一倍。

　　“房價下不去說明仍有投資需求”，王小廣認為，目前的情況是，前期進入的資金并沒有出來，也沒有看到房地產商倒閉的消息，投資者也沒有向外拋售投資房。

　　對現階段的一些房地產項目的價格調整，王小廣認為，“更多的是房地產商營銷上的一種策略。在社會財富集中度過高、房地產投資屬性過重等情形之下，誤判或者炒作房價出現拐點，會助推市場抄底風向的形成，促使房價醞釀更大的爆發。”

　　供求轉換背后

　　從現在的情況來看，“如此大的新房庫存量，表明房地產一定是過剩了。相對于自住需求，就是過剩了”，王小廣不認同之前一些部門、機構乃至專家關于房價過快上漲源于住房商品供小于求的判斷。

　　在王小廣看來，以城市化為大旗的住房供小于求的判斷一直誤導著住房制度的設計；以加大住房供應量來平抑房價的舉措，在寬松的貨幣政策之下，結果只能是南轅北轍，甚至助長了地方對房地產業的依賴程度。“因過量的貨幣供給和過度信貸投放，2009年全國平均房價一年增長達50%左右”。

　　“限購導致了二線、三線乃至四線城市房價的上漲，能說這些城市的住房供應都供小于求嗎？如果是這樣，那北京、上海等地的新房庫存創新高又說明了什么呢？”王小廣反問。

　　在他看來，住房需求和投資需求是可以轉換的，正是這種轉換，讓一些人錯失了判斷，“或者說成為一些利益相關者為房地產發展‘造輿論’的‘根據’”。他具體分析指出，“在寬松的貨幣政策之下，住房需求可以擴大為投資，而在緊縮的環境之下或者對住房市場預期不明朗的情況之下，投資需求是可以轉化或者削減的，一味地認為中國的住房市場供應緊張是站不住腳的。”

　　“現在，這樣的誤判正在轉到保障性住房上面”。王小廣以今年1000萬套的保障性住房開工量來說，總投資量大約1.3萬億元，而去年房地產市場的投資總量是6萬億元，今年預計會達到7萬億元，其所占的比例不到20%，應該看到，這對處于調控陣痛中的房地產市場而言，具有一定的支撐作用。但是，不能夸大其作用。

　　“原本政策制度設計的雙輪驅動，現在看來并沒有實現。一些地方大力推進保障性住房建設，普通商品房的開工量明顯下降，有的城市甚至占總開工量的30%不到”，一位密切關注住房政策的房地產商對本刊記者表示，“政策對保障性住房應該有一個正確的定位，它不是為了宏觀調控而生，也不是為了調控房地產市場而建，更不能只是為了完成一項政治任務。”

　　在他看來，目前政府手上握著這些保障性住房以及由此而產生的債務，在公租房不讓產權出讓等規定之下，現實中這些包袱最終是由企業替政府在“分擔”，“不能說沒有隱患”。

　　“我們到底需要什么樣的住房制度”？王小廣認為，這個問題目前仍沒有解決清楚。

　　調控如何深化？

　　“目前央行的貨幣收縮，被一些媒體誤讀為貨幣進入緊縮狀態”，王小廣認為，“收縮是一種行動，并不代表緊縮狀態，只是比原來少而已，但并不意味著市場上的錢絕對數量減少。”在他看來，這對房地產市場調控而言，是一個嚴厲考驗。

　　“房地產業過度繁榮對中國經濟社會造成了什么樣的影響，在這一兩年已經顯現得非常充分了，否則中央也不會下如此大的決心調控房地產市場。”王小廣認為，在過度寬松的貨幣政策下，在中國目前的房地產政策環境下，“房價”暴漲有其必然性，并且將為未來經濟爆發“大調整”埋下巨大隱患。現實來看，高房價正在產生一系列失衡問題，對未來的經濟增長穩定性構成明顯的威脅；而且既然是泡沫，就一定是不能長久的，總有一天會破滅，到時將會產生巨大的負面影響；高房價還對消費增長形成抑制，使收入差距進一步擴大，導致社會的不穩定。更為嚴重的是，房地產投資的低風險高收益使人們釀成了普遍性投機暴富心理，全民炒房，優秀的企業家不愿在實業上投資，從而產業升級嚴重受阻，結構調整匱乏動力。

　　由此而產生的后果，王小廣以 2009年為例，這一年我國新增信貸9.6萬億元，新增的GDP僅2.5萬億元，這意味著4個信貸換回了1個GDP；而在之前的8年，我國新增信貸20萬億元，同期增加GDP也是20萬億元，即1個信貸就換回了1個GDP。而且，從長期來看，已經越來越顯現的是，房地產價格上漲和地方政府賣地得到的經濟增長不可能持久，財政收入和經濟增長過度依賴房地產業風險太大且不可持續。

　　在這樣的認識之下，對下一步的調控，王小廣認為，中央不會放松。

　　采訪中，本刊記者也發現了一些變化的因素。在北京，在一些價格一度非理性上漲的區域，例如通州，一位曾經引領房價標桿的項目的負責人表示，“不打算再觀望了，準備遵從市場的聲音。”

　　“從樓市的發展歷程來看，向來是量在價先，首先是樓市成交量的下降，然后才是部分高房價地區價格的實質性下跌”，業內人士分析指出，另一值得關注的動向是，在上海，房地產產權交易出現活躍的趨勢，“這表明，房地產行業已經出現了分化的苗頭，這個行業正在進行調整”。

　　“但從地方近期的一些動作導向來看，抑制不住的松綁情緒正在醞釀之中”，王小廣提醒。

　　采訪中，某重點城市的開發商向本刊記者透露，該市分管房地產的副市長在聽取了當前房地產市場銷售下滑等“嚴峻”情況匯報之后，問大家，你們有什么辦法沒有？事實上，這位開發商表示，一些地方已經在悄悄地行動，打起規避限購的“擦邊球”，例如團購。

　　“一旦少數地區放松調控力度，極有可能引發連鎖反應，進而給開發企業堅守價格的信心，重燃一些購房者抄底投資的意愿”，王小廣認為這樣會導致房地產調控功虧一簣。

　　要保證房地產調控的成效，促進中國經濟以及房地產業的健康發展，離不開持續完善的住房政策的設計，王小廣認為，下一步完善房地產稅收，更多地通過市場而不是行政的手段來調控房地產市場應該是題中之義，但前提是，必須建立一個完整的房地產信息體系。

　　作為這個體系的重要部分，城鎮個人住房信息系統已經籌劃多年，目前仍在舉步維艱之中。在前文提及的全國人大常委會的專題詢問中，姜偉新表示，準備先在四十個城市進行試點，試點的進程是先把四十個城市自身個人的住房信息收集起來，然后盡快實行全國的聯網。但是這兩個步驟進展得都不是很順利，老實說很艱難。