夏陽銀湖花園：

　　已建成 每棟價值百萬元

　　在一些網站上，可以看到對兩個別墅小區的介紹。由于夏陽銀湖花園小區于2006年就已經動工建設，因此對于該小區的介紹相對比較詳細。該小區位于宿遷市湖濱新城雪松路51號，是由上海億兆投資集團投資打造，毗鄰駱馬湖畔，距城中心15分鐘車程。夏陽銀湖花園于2007年7月20日正式開盤，一期推出獨立別墅38棟，并于2008年3月全部交房；隨后推

　　8月3日下午，記者來到了夏陽銀湖花園小區。小區已經建成，從外圍看來，小區內幾乎都是兩至三層房屋，風格奢華，其中部分為獨棟，部分則是兩棟聯排。小區外圍還有一排全都空著的門面房。有些店面內散落著一些木材、水泥等施工材料，可以看出，已經有人在對該小區外的店面進行裝修，不久后就可能開業。

　　在該小區門口的墻上掛了一塊牌子，上面寫著“十佳安全文明小區”的字樣，時間為2009年。不過在記者觀察的近半小時內，幾乎沒有車輛進出小區，甚至小區內都很難看到一個人影。記者想進入小區查看，卻被保安攔在了門外，這位保安稱，要看房，必須要和售樓處的工作人員一起進入小區。

　　在小區的售樓中心，記者在大廳看到了整個小區的模型圖，每棟房子的樣式都差不多，粗略一數有兩百余棟。此時，大廳內除了兩名接待員外，并沒有其他人出入。記者以看房為由想要進入該小區，可當即遭到了一位接待員的拒絕。該接待員稱，要看房必須提前一天預約才行，并且要求記者填寫相關的個人資料。

　　記者從一些二手房網站上查到，夏陽銀湖花園小區的二手房價格一般每平方米在4500-5500元左右，獨棟的別墅價格在100萬左右，個別別墅的價格超過了200萬元。

　　御湖瀾橋：

　　第一批別墅預計明年竣工

　　御湖瀾橋小區今年才剛開始動工建設，對于該小區的介紹及宣傳，都非常少。御湖瀾橋項目和已建成的夏陽銀湖花園僅一墻之隔，同江蘇著名的駱馬湖，也只相隔一條馬路，用地面積約240畝（16萬平方米）。

　　在建的小區工地外有一塊大幅的宣傳海報，“駱馬湖畔榮耀私藏”的宣傳標語，讓人看了頗為心動。此時的工地上，有幾棟房屋已經初具雛形，從外觀來看，同樣為歐美風格的別墅。

　　據工地門口一位工人介紹，工地剛開工兩三個月，建筑內容為別墅，每棟的面積有200平方米以上，目前正在同時建造的房屋有20多棟。記者在工地內部看到，一個個三米左右深的建筑坑分布在工地各處，每個坑的面積都在百余平方米左右，每一個坑里，都有工人正在搭建鐵架。

　　“這是別墅的地下室，建好的別墅不連地下室，還有三層，總面積有300-400平方米，小一點的也有200多平方米?，F在有幾棟已經建得差不多了，其它樣式都和它們差不多?！彪S后，一位工人指著一棟建好的別墅介紹起其結構來，他說：“在你之前，也有很多人來這里看過，他們也都是想買這些房子的，第一批別墅估計明年就可以建好了?！?/p>

　　記者看到，這兩片相連的別墅區周邊大部分是未開墾的綠地，不過在御湖瀾橋的西側有一個“湖濱浴場”，這里毗鄰駱馬湖畔，里面已經設置了不少娛樂設施，記者采訪當天下午，看到有上百市民在此游玩。

　　家住湖濱浴場附近的村民楊老伯介紹說，原來這片別墅區名為湖濱村，村子拆遷后，村民都已經遷移到全市各個地方去了?！艾F在，我們住的那個村子也要開始拆遷了，這里一片地方，原來好像都是以園區用地的名義來征地的，誰知道后來卻建成了別墅?！?/p>

　　宿遷市國土、建設、規劃局

　　建議記者采訪湖濱新城

　　在了解到相關情況后，快報記者分別向宿遷市國土局、建設局、規劃局提出了采訪要求，可讓人意外的是，三個部門的負責人均稱對此事并不了解，他們都建議記者采訪宿遷市湖濱新城管委會的相關部門。

　　8月4日上午，記者首先來到了宿遷市國土局辦公室，見到了一位程姓負責人，記者向其提出了幾點采訪要求，“夏陽銀湖花園”“御湖瀾橋”建造土地是否經過審批？如果經過審批，批的到底是哪塊地、具體位置在哪里？目前“夏陽銀湖花園”“御湖瀾橋”所使用的土地是什么性質？然而這位負責人卻說：“領導都出去開會了，我們對這個事情也不太清楚?！彼ㄗh記者去采訪湖濱新城管委會的有關部門。

　　之后，記者來到宿遷市建設局，“夏日銀湖花園是2005年批準建設的，御湖瀾橋小區的批準建設時間就不清楚了，具體的內容要問湖濱新城管委會，他們那里都知道的?！币晃槐R姓辦公室主任稱，他對該小區也不是很了解，不過他也提出了一些看法，“有一些小區對外宣稱是別墅，其實就是普通住宅，這個小區也可能是這樣?！?/p>

　　在宿遷市規劃局，一位徐姓辦公室主任翻看了湖濱新城的規劃設計圖，上面顯示，夏日銀湖花園和御湖瀾橋所在的地段規劃為“一類住宅用地”?！耙活愖≌玫厥侵溉龑右韵碌木用褡≌?，我們一般只看這塊區域是否是真正用在了住宅用地上，對容積率等問題并不做具體要求。一些具體細節還要問湖濱新城管委會。”

　　兩個小區建的不是“別墅”

　　而是“低層住宅”？

　　8月4日，在湖濱新城管委會黨工委，快報記者見到了負責人莊磊，他負責湖濱新城管委會相關媒體的接待工作。在他的協助下，記者采訪了宿遷市規劃局湖濱新城

　　規劃分局一位工作人員李松。

　　李松介紹說，夏陽銀湖花園、御湖瀾橋掛牌時的容積率均為0.5，至今容積率并未發生改變。兩個小區的用地性質均為一類住宅用地，國家相關部門雖然對用地進行劃分，但是對于居住用地，具體怎么建、容積率等問題并沒有定出相關的標準。

　　“別墅和一類住宅用地沒關系。”當記者提及“別墅”這個字眼時，李松這樣回答記者。兩個小區的用地是一類住宅用地，建的房子屬于“低層住宅”。“不管是分類用地還是房屋分類中，都沒有‘別墅’這個定義，國家層面也沒有人給別墅下定義?！崩钏烧f：“我們也想找關于‘別墅’的定義，來作為我們平時工作的依據，但是國土資源部、建設部，包括宿遷地方上，對此都沒有一個明確的定義標準。”

　　記者提出是否可以查看夏陽銀湖花園、御湖瀾橋兩個小區的規劃圖及相關的掛牌、審批時間。李松說：“這些我們不清楚，這些東西需要到宿遷市規劃局進行查閱?！?/p>

　　在采訪中，李松曾多次提到：“有些東西我也不太好說，我們局長不在家，分管局長也不在家，我只能把我了解到的情況簡單和你說說?！薄拔覀冎皇秦撠煒I務上的一些事情，大的事情我們也做不了主?！睂τ谟浾咛岢龅囊恍﹩栴}，李松并沒有正面回答。

　　不過李松坦言，盡管以前發出了很多關于禁止建“別墅”的《通知》《規定》《用地標準》等文，但都沒有詳細的劃分。直至去年12月份，國家國土資源部發出通知，居住用地容積率低于1.0以下的，不得進行掛牌。

　　記者查詢得知，根據國土資源部2010年12月19日晚發布的《通知》，國土資源部要求嚴格執行招拍掛出讓制度和操作程序，規范房地產用地出讓行為。對存在超面積出讓、捆綁出讓、“毛地”出讓、住宅用地容積率小于1.0、出讓主體不合法等違反政策規定的出讓公告要及時撤銷。一旦發現存在住宅用地容積率小于1.0等違反政策規定的出讓公告，應及時責令市、縣國土資源主管部門撤銷公告，重新擬定出讓方案。違反規定出讓的，應責令立即終止出讓行為，并依法追究責任。

　　“御湖瀾橋的容積率是0.5，是不是意味著在去年12月國土資源部發出通知之前，這個小區就已經通過了審批？”面對記者疑問，李松回答說：“應該是的?！?/p>

　　然而直至今年1月26日，宿遷市規劃局才將御湖瀾橋的規劃方案通過網絡向市民公示，方案批前公示中貼出了御湖瀾橋的設計方案效果圖，從效果圖可以看出，小區住宅分為“低密度住宅Ⅰ型”“低密度住宅Ⅱ型”及“公寓”三大類，其中還包括了一部分“商業”規劃內容。公示時間為10個工作日，從2011年1月26日至2月16日。既然國土資源部在此之前已經有明確容積率不得低于1.0，可在此之后，宿遷當地的規劃部門還是在繼續御湖瀾橋的審批工作。

　　之后記者向莊磊提出，需要向新城管委會相關部門核實情況，莊磊稱已經和有關的部門取得了聯系，很快會派人過來，可在記者等待了約一個半小時之后，國土部門的人依舊沒有出現。無奈下，記者留下了相關問題，請給予答復，莊磊表示，會盡快回應。

　　直至8月5日，宿遷市宣傳部一位張姓負責人聯系到了記者，她表明會在當天下午給記者答復。當天下午，記者又多次聯系這位負責人，她表示，湖濱新城管委會的相關部門還沒有國土、建設、規劃的審批文件，工作人員已經到宿遷市國土局、建設局、規劃局尋找文件，一旦找到會立刻給出答復。

　　當天下午，宿遷市宣傳部另一位名叫張莉的負責人再次聯系到快報，她希望快報將采訪中的疑問提供給宿遷市宣傳部。然而令人意外的是，記者隨后撥通了張莉的電話，電話聯通了，但對方并沒有接聽。再次撥打，電話已經處于關機狀態。

　　昨天下午，記者再次聯系到了張莉，“夏陽銀湖花園是2003年政策出來之前批下來的，有獨棟和聯排。在建的御湖瀾橋小區是在前兩年批的，其中都是聯排，并沒有獨棟別墅?！睆埨蛘f。隨后，記者向她提出要看一下兩個小區當時的審批以及規劃等文件，張莉稱她人在新疆，要先跟宣傳部的另一位負責人聯系一下，并讓他盡快跟記者聯系。截至記者發稿，記者仍未收到回復。

　　政府網站說它是“別墅”

　　小區占地面積是個謎

　　那規劃部門口中的“一類住宅用地”到底是指哪些用地？在國家建設部1991年3月1日頒布的建標字第322號文件《城市用地分類與規劃建設用地標準》中顯示，城市用地分類采用大類、中類和小類三個層次的分類體系，共分10大類，46中類，73小類。城市用地應按土地使用的主要性質進行劃分和歸類，其中居住用地是指居住小區、居住街坊、居住組團和單位生活區等各種類型的成片或零星的用地。

　　居住用地共分四類，一類居住用地則是指以低層住宅為主，市政公用設施齊全，布局完善，建筑密度較低，綠地率較高且環境良好的用地。在國家建委印發的另一份《對職工住宅設計標準的幾項補充規定》的通知中也提到，第一類住宅，每戶平均建筑面積42至45平方米，適用于新建廠礦企業的職工對在邊遠地區和偏僻地區的職工住宅，每戶平均建筑面積可高于此數，但最多不得超過50平方米。

　　在宿遷湖濱新城的政府網站上，有一個欄目名為“新城房產”，在這個欄目中有關于夏陽銀湖花園的簡介，然而在此簡介的正文中則是多次提到“別墅”這一字眼。

　　文中提到：夏陽銀湖花園是由上海億兆投資集團投資，宿遷億兆房地產有限公司開發的夏陽銀湖花園，位于宿遷市湖濱新城雪松路51號，總占地173672平方米，總建筑面積5萬多平方米，分二期開發，總戶數208席，以獨棟花園別墅為主。2008年12月19日208席別墅封頂，2009年9月小區正式竣工。據此計算該樓盤容積率不足0.3。

　　在上海億兆投資集團的官方網站上，也有關于夏陽銀湖小區的簡介，這份簡介中，也同樣使用了“別墅”這一字眼，只是關于小區的占地面積及建筑面積和政府網站上公布的數字有些不同。簡介中寫到：項目占地500畝，總建筑面積163610.5平方米，共設計建造400多棟獨立歐式別墅，每棟別墅有各自的私家花園，設計新穎，房型多樣，具有私密性，配有現代化的標志性會所，功能齊全。

　　兩份宣傳資料中，顯示的占地面積、總建筑面積均有出入，并且幾個數據的差距非常之大，到底哪一份才是正確的？

　　記者隨后又查詢了宿遷當地多家房地產網站，其中大部分網站在對夏陽銀湖小區進行宣傳時，對小區房屋的稱呼均為“別墅”或者“獨棟別墅”。

　　什么樣的住宅

　　才稱得上“別墅”？

　　李松在采訪中說，國家對“別墅”沒有明確的定義，那到底什么樣的住宅才稱得上是“別墅”？為此，快報記者咨詢了房地產方面的專家。

　　據一位不愿透露姓名的業內人士介紹，目前無論是市場還是官方，對別墅都沒有一個統一的定義。比如說，有人認為別墅是獨門獨院、占地面積大的獨棟建筑，也有人認為別墅是容積率低的高檔住宅，如聯排別墅、疊加別墅等。從2003年國家嚴禁向別墅房地產開發項目供地，這條政策出臺已近8年，讓人不解的是，迄今為止，仍沒有任何一份官方文件來明確界定，究竟什么是別墅？

　　在2006年中國地交會上，有關部門一官員曾這樣向媒體解釋自己對別墅的理解：“別墅現在還是指獨門獨院、兩至三層樓形式。”另一官員這樣定義別墅：“獨門獨戶獨院的那種，占地面積又相當大，容積率非常低的那種?！?/p>

　　在字典內解釋別墅，即別業，是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。在網絡上，對于別墅的定義也是五花八門、層出不窮。有人認為別墅是一種莊園式的居所，有些人則是認為獨棟獨院，占地面積大的居所，更甚者認為在三層以內的低層住宅，均屬于別墅。

　　2008年1月9日，深圳一家媒體曾對“別墅”進行過解釋，別墅是指獨立的、規模較大的花園住宅。建筑密度很低，內部居住功能完備，綠化也有較高的標準。從建筑形態上來分可分為：獨棟別墅、聯排別墅、疊加別墅；從功能上分可分為：生活型經濟別墅、度假型別墅、出租型別墅、經營型別墅、商住型別墅。在文中，這家媒體又分別對獨棟別墅、聯排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅做出了定義和特征介紹。只是這些并非政府部門官方公布的定義。

　　律師：

　　開發商和政府有串通的可能

　　記者將了解到的情況向江蘇一家大型律師事務所進行了介紹，一位不愿透露姓名的律師說，從政府層面上講，每個樓盤在建設前都是有規劃的，掛牌時確定的該樓盤的容積率，從而可以基本確定這塊地的使用方式。夏陽銀湖花園和御湖瀾橋兩個小區的容積率僅有0.5，要么建高檔別墅，要么就建很稀松的普通商品房，結合拿地的價格，后者很有可能是虧損的，開發商都是趨利的，拿到地肯定是選擇前者。

　　土地在掛牌時的條件（確定的使用方式、容積率等）都是有導向性的，政府不可能沒有考慮，開發商也不可能沒有考慮，建別墅是雙方心照不宣的。因此，這里面也不乏開發商和政府互相串通的可能性。

　　這位律師認為，這個不單純是政府監管的問題，因為監管是置后的；政府在前期開發這塊地的時候已經默認了其后的開發模式。先是通過一系列有導向性的條件為建別墅創造理由，然后在建設過程中又睜眼閉眼地縱容，這個結果是政府和開發商共同催生的。