近日，住房和城鄉(xiāng)建設部出臺了《商品房屋租賃管理辦法》（住房和城鄉(xiāng)建設部令第6號），將于2011年2月1日起施行，1995年發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》同時廢止。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，該辦法強化了政府的租賃管理職能，從房屋租賃安全出發(fā)，對于租賃合同包括地內(nèi)容以及不得出租的房屋做了詳細的規(guī)定，但是由于實際的租賃市場是供不應求，可能導致《商品房屋租賃管理辦法》中部分細則難于落實，也讓消費者和業(yè)主在租賃過程中有所疑慮，這主要體現(xiàn)在以下三個大方面：

一，全市超20人被迫合租，人均承租面積設上限執(zhí)行或將受阻

《商品房屋租賃管理辦法》第八條規(guī)定：出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。

“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認為，北京目前的房屋租賃市場主要的焦點是租金上漲，11月份北京市普通住宅平均租金為3179元，從4月份到目前漲幅已超過15%，租金漲幅過快讓大多數(shù)承租人首次感到租賃壓力變大。

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京房屋存量大約450萬套，2009年常住人口大約1500萬，這樣大致可以推算出套均居住人數(shù)最少在3.3人左右，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示戶籍家庭人數(shù)為2.54人，二者相差大約有140萬人左右。而統(tǒng)計局顯示北京租賃容量大約在90~120萬左右。這樣估計大約有20~50萬人被迫選擇“合租”。

“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認為，至少有20萬人要被迫選擇合租甚至群租才能租得到房，未來隨著公租房及廉租房供應力度變大，這種狀況或將有所緩解。

二、違約成本小，租期內(nèi)不能漲租金規(guī)定不能根本制約房主

《商品房屋租賃管理辦法》第九條第二款規(guī)定：房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。

“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認為，出租人可能會選擇別的方式規(guī)避這一風險，通常租賃期限一般為一年，但如租金上漲處于過快階段，業(yè)主如想租期內(nèi)提高租金，將會產(chǎn)生多種折中辦法。

鏈家地產(chǎn)舉了一個例子：劉小姐年初在棗園小區(qū)租了一套兩室一廳，月租金為1400元，在距離合同到期還有半年時間，房主已經(jīng)通知她要將租金要漲到2200，并告知愿意承擔一個月的房屋租金的違約責任。劉小姐協(xié)商未果，無奈搬出。因為即使房主承擔1400元的違約責任，半年的時間也能多獲利3400元，房主實際并沒有承擔違約后果。另外，縮短租期比如改為半年，或者房價上漲由租轉售等都是客觀條件上出租違約成本變得微不足道。

三、租賃登記備案消費者通道尚不完備且缺乏引導

《商品房屋租賃管理辦法》第十四條第一款規(guī)定：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。

“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認為，目前，超過六成的租賃業(yè)務是自行成交，政府部門并沒有出臺相關的租賃登記備案指導性的說明，租賃當事人對于備案程序并不熟知。另外，如果備案，出租人或將要繳納財產(chǎn)租賃所得稅，甚至一些房主保守的人為私人財產(chǎn)要被公布，因此備案意愿并不高，而政府對于租賃當事人積極主動備案的益處目前缺乏換位引導。硬性處罰措施也容易遭受無法明確判斷租賃行為的尷尬。

 “鏈家地產(chǎn)”首席分析師張月認為，該辦法會抑制部分在房屋租賃期內(nèi)擅自提高租金行為，現(xiàn)在租賃市場供需嚴重不足，后期租金上漲壓力依然較大，“鏈家地產(chǎn)”分析通常春節(jié)前后是房屋租賃高峰期，“鏈家地產(chǎn)”預計春節(jié)后可能成為近幾年節(jié)后租金上漲最多的時期，從現(xiàn)在的租金趨勢來看，單月漲幅可能突破6%。