????眼下“金九”已過，“銀十”成為2010年樓市最后一個旺季。29日出臺的樓市調控政策給樓市帶來諸多的不確定因素，但為完成全年的營銷計劃,山東煙臺各開發商紛紛布局“銀十”樓市，力爭在年末的“秋收”大戰中有所斬獲。

????外來新盤紛紛亮相

????萬科在煙臺芝罘島拿地的消息，一度在港城的房地產市場激起軒然大波。

????然而在拿地后的半年多時間里，卻未見萬科展開相應的推廣營銷活動，產

????無獨有偶，來自湖南的中建信和地產有限公司在連續兩屆參加煙臺住博會后，終于在9月份為公司在開發區西部的項目舉行了奠基儀式；而北京暖山投資公司在煙臺的項目公司，也在經過長時間的品牌推廣后，于本月開展認購活動。

????“沉寂多日”的外來項目為何在此時集中亮相？“‘金九銀十’是樓市一年中的旺季，市民對市場的關注度較高，項目在此期間亮相將對市場形成最好的刺激，形成更高的市場關注。”煙臺一房地產經紀有限公司項目部總監張天策說。

????中建的相關負責人告訴記者，項目的奠基時間主要是根據開發進度而定，但在時間節點的選取上，也體現了公司對市場熱度的肯定和信心。對此，暖山市場策劃部經理曹子洛也有同樣看法：“10月假期較長，購房者看房選房時間充裕，我們會抓住這個時間加大推廣力度，以擴大項目的知名度和認可度。”盡管暖山沒有像外界猜測的會在10月份開盤，但曹子洛表示，會充分利用這個寶貴時期，綜合多種方式積累客戶量。

????老盤持續開展營銷

????新盤紛紛亮相，在售樓盤加緊賣房。市區一家專業房產分析機構的負責人劉志宏表示，盡管業界對“金九”的表現充滿了期待，新推出的樓盤數量和房源都比以往幾個月要多，并且優惠的力度也更大，但因9月份假期過于零散而分散了市民購房的熱情，也打亂了開發商精心準備的9月購房計劃。

????“此外，延續整月的降雨也對市民外出看房，多數開發商在9月份的銷售數據都不是很理想。”他說。

????面對“十一”黃金周，眾多開發商紛紛推出了力度更大的營銷手段。據記者初步統計，煙臺市區僅在“十一”期間，就有33家樓盤推出了不同程度的優惠活動，最大的優惠力度超過了5萬元。

????隆城置業有限公司營銷策劃部經理高建表示，雖說“金九銀十”是消費市場的普遍現象，但對于住宅這一特殊商品來說，10月的市場情況并不見得會比9月份差。而且市場在10月結束后將進入淡季，剩下的時間對全年指標的完成情況十分關鍵。因此企業勢必會延續9月的銷售政策，積極推進銷售。

????“公司在福山的項目三期在7月底開盤后已賣出370多套，其中8月份的銷售額達到6000萬元，9月份則達到3000萬元。”高建說，“其中8月份銷售主要得益于開盤的促進效應，9月份的銷售額雖然受到各種影響但還算比較平穩，10月份的銷售也將力爭超過9月份的水平。”

????調控政策影響仍需觀察

????盡管眼下市場交易量較上半年已有所回升，新入市房源也逐漸增多，但日漸趨緊的調控政策仍給“銀十”樓市帶來諸多不確定因素。

????9月29日國家再次出臺多項措施，要求鞏固“新國十條”調控成果，包括要求停止三套房貸、加快房產稅試點等。天馬產業開發有限公司營銷總監姜繪來表示，這些措施大多是第一輪調控的補充和深化，并非各界所關注的“第二輪調控政策”。同時，調控主要目的依然是“抑制部分城市房價過快上漲”，也并非一定要打壓全國城市的房價。

????“而且措施中多項內容，煙臺此前一直在實施和執行。例如煙臺多家銀行一直不予發放第三套房貸，首套房首付比例也早已要求達到30%。因此，這些措施難以在煙臺房地產市場造成立竿見影的影響。”姜繪來說，“不過一系列措施的相繼出臺，會加強購房者對房價下降的心理預期。在這種情況下，開發商對市場的研究判斷，以及營銷推廣方式便顯得更加重要。”

????對于未來可能出現的更加嚴厲的調控政策，姜繪來認為，如果類似“新國十條”的新一輪調控政策在10月份出臺，勢必會對“銀十”樓市帶來明顯沖擊。但如果在10月份之后推出，屆時市場也已進入淡季，各樓盤則正好趁機對營銷推廣計劃進行調整，以適應新政的市場條件，為來年旺季做好準備。

????此外，激烈的市場競爭也成為各開發商搶收“銀十”樓市的不確定因素。高建表示，由于2009年市場的火爆，眾多項目紛紛在去年上馬建設。目前許多樓盤都趕在“十一”黃金周前后入市，10月樓市供應量會有明顯增多。“需求是一定的，供應量的增多勢必會加劇競爭。因此，各開發商在10月份的營銷推廣方式便顯得尤為重要。”他說。