????古今中外，“住”的問題都是民眾最關心的大事之一，而“居者有其屋”也是為政者追求的共同目標。針對低收入群體，各國政府根據各自國情，制定了不同的安居政策，而其核心之一就是政策干預及政府出資。很多做法在解決居民居住問題上被證明是行之有效的。

????德國 嚴控房租

????從二戰后到二十世紀末，德國大規模興建社會福利住房，解決低收入者住房問題。過去30年，德國為保障型住房建設投入300多億歐元。盡管目前福利住房已大規模減少，政府仍通過控制房價和房租等手段保障低收入者住房。

????●亮點一：房東不得隨意漲房租

????德國人租房者占多數，有60%左右的居民租房，而年輕人中的77%為租房族。德國租房比例高，重要原因就是德國法律給予承租人近乎完美的保障。德國《民法典》等多項法律對房租價格進行強有力的管理和約束，特別側重保護房客利益，規定房東不得隨意漲房租。

????●亮點二：房租超50%構成犯罪

????根據法律，德國每個州、市及鄉鎮都設有獨立機構，按地理位置、交通狀況、建筑質量及節能等情況確定房屋租金范圍。獨立機構成員包括當地房東協會、房客協會及中介公司和政府代表，任何人都可獲取分門別類的價格表。法律還明文規定，房租超過“合理房租”20%屬違法行為，超過50%構成犯罪。這讓租房市場極為穩定。

????●亮點三：無錢付房租不能驅趕

????德國法律還很注重保護租房者權益。例如，如果租房者沒錢支付房租，房主不能將其趕出去，而需要向法庭提供相關證據。以前，租房者有義務在居住幾年后出資對房屋進行維修或重新裝修。現在這一義務已被取消。此外，政府還根據家庭成員人數和失業時間等情況向貧困家庭每月發放數百歐元不等的租房補助。

????日本 保低放高

????在戰后重建期和隨后的經濟高速發展期，大批日本歸國人員和打工族涌入大中城市導致住房問題十分突出。為使大多數人能“居者有其屋”，日本政府采取“保低放高”政策，即政府為中低收入者提供廉價住房或優惠住房貸款，保證中低收入者能買得起房或租得起房，而高收入者住房問題則由房地產市場解決。

????●亮點一：購房可以減免所得稅

????依據《住宅金融公庫法》，政府全額出資設立“住宅金融金庫”為購房者和建房機構及個人提供低息貸款。此后，政府于1955年頒布《住宅融資保險法》，為金融機構發放住房貸款提供保險，促使金融機構向購房者提供貸款。此外，政府還通過減免所得稅、贈與稅和房屋登記許可稅等多種措施鼓勵國民購房。

????●亮點二：政府出資建住宅公團

????在立法方面，政府制定《住宅公團法》，由政府出資建立日本住宅公團，負責在大中城市及其周邊地區建設住宅和進行城區改造，以較為公平的價格向有能力的購房者出售或出租設施齊全且質量高的住房。政府還頒布《公營住宅法》，為中央政府向地方政府興建廉價住房提供實物、金融和稅收支持。

????應該說，這些措施取得顯著成效。據統計，截至2000年，日本住宅公團累計建房150萬套，用于出租和銷售的各占50%；地方政府累計翻修和新建住房200多萬套。

????●亮點三：建設適量廉租房

????日本房屋自有率比較高，廉租房數量僅占住房總量的4%至5%，但還是在解決低收入人群住房問題上發揮了重要作用。日本神戶大學教授王柯在接受新華社記者采訪時說，日本住房政策核心是鼓勵國民購買住房，其值得借鑒之處在于設立由國家出資的銀行“住宅金融公庫”，推出“住房貸款保險制度”以及建設適量廉租房。

????新加坡 推行組屋

????“居者有其屋”是新加坡政府住房政策核心。過去數十年，政府建造近100萬套公共住房（組屋），解決了全國80%的人口住房問題，其中超過95%的人購買了組屋。

????●亮點一：公共房為主商品房為輔

????新加坡政府于1960年成立建屋發展局負責解決該國公共住房問題，并于1964年推出“居者有其屋計劃”。經過多年發展，新加坡已形成以公共住房為主，商品房為輔的房地產市場格局。

????政府對購買組屋有明確規定，確保大多數中低收入者有房可住。2009年，組屋根據地段和面積情況每套價格從10萬新元（1美元約合1.38新元）至33萬新元不等，而同期新加坡人均月收入約為3600新元。對于月收入在1500新元以下的低收入家庭，政府提供小戶型租賃組屋，每月租金不超過300新元。

????●亮點二：不同族群分配同一小區

????據介紹，建屋發展局在設計時會讓每棟樓房包含面積不等的戶型，而且會有意識地把華族、馬來族和印度族等不同族群民眾分配到同一個小區，以促進不同收入、不同族群之間和睦相處。

????新加坡國家發展部長馬寶山在接受新華社記者采訪時說，盡管建屋發展局常年赤字，“居者有其屋計劃”仍是政府非常重要的一項政策，“我們希望‘居者有其屋政策’能增加新加坡人對國家的歸屬感，讓人們感到這里就是自己的家！”

????法國 大興廉租

????近10年來，法國房地產市場總體保持穩定，未出現“大起大落”，這主要得益于法國政府實施多年的廉租房制度。

????所謂“廉租”是指其“基礎房租”比普通私人住房低一半左右。由于政府對住房困難戶和低收入家庭提供“個人住房補助”，一些多子女家庭往往可以用不到市場價五分之一的價格租到滿意的住房。

????●亮點一：20%以上住房為廉租房

????根據政府相關規定，法國所有市鎮必須保證20%以上的住房是廉租房，否則將被處高額罰款，以保證低收入者能住上好房子。

????據悉，目前法國近萬個市鎮中絕大部分建有廉租房，在一些移民聚居的市鎮，廉租房數量通常占總住房數的30%以上。政府規定所有人均收入不超過一定標準的家庭都可申請廉租房，其“上限”相當于“夫婦雙方都是低級公務員的三口之家”。此外，廉租房通常只租不賣。

????●亮點二：廉租房建設遠超商品房

????廉租房制度不僅對保持社會穩定起到積極作用，同時成為抑制房價上漲的重要杠桿。以2004年為例，法國出售新房11萬套，而當年在建的廉租房則高達40萬套。

????當然，法國廉租房制度也有不合理之處。法國一家“社會住房辦公室”負責人艾哈邁德·古菲就說：“法國廉租房的租期是永久性的，一名低收入者在租下廉租房后，即使今后成為總理，仍可長期占有該住房，而另一些急需住房的人卻可能因此得不到房子。”新華社記者 郇公弟 劉浩遠 高川 丁其林 陳俊俠