????青島樓市正處在微妙的時刻。青島“新14條”出臺，契稅新規(guī)實施讓市場迅速降溫，觀望風大起，卻沒有傷到房價的筋骨。伴隨“史上最嚴厲”調(diào)控政策，京滬房價應聲而落，青島樓市會步后塵還是上演一場 “假摔”？《青島早報》本周發(fā)起了此次房企老總10人“同題問答”，問卷結果顯示出了政策的力度：對未來6個月內(nèi)房價走勢，10人中3人看跌，3人認為持平。

????半年內(nèi)： 僅一位老總看漲房價

????《青島早報》本周發(fā)起了此次房企老總10人“同題問答”，采用匿名發(fā)布問卷結果的方式，力求讓他們盡量做出中肯的回答。問卷結果已經(jīng)顯示出了政策的力度：10人中僅1人認為半年內(nèi)樓市會漲；其余9人中，3人看跌，3人認為持平，還有3人雖認為持平但其掌管公司已做好降價計劃或不排除試圖降價可能。

????10位參與《青島早報》調(diào)查，回答了5個設定問題的房企老總有（排名不分先后）：海爾地產(chǎn)董事長盧鏗，百通集團總經(jīng)理方立才，康澤置業(yè)有限公司總經(jīng)理張峰，海信房地產(chǎn)股份有限公司總經(jīng)理矯文清，天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司董事長張斌，今鵬翔投資有限公司CEO修方舟，恩馬地產(chǎn)總經(jīng)理馬浩，陽光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司總經(jīng)理孔令國，寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理夏國躍，以及某央企地產(chǎn)集團青島公司總經(jīng)理。10人中有7人不但回答了問卷，還接受了記者電話采訪。能成為共識的聲音是，2009年以及今年前幾個月房產(chǎn)市場暴漲屬于非理性不正常現(xiàn)象，目前房價回穩(wěn)和震蕩當屬合理。

????房價： 2010想喊漲不容易

????房價問題歷來是地產(chǎn)界碰不得的“末梢神經(jīng)”。樓市上升的時候，地產(chǎn)商們津津樂道的是青島的自然風光、沿海優(yōu)勢，城市化率還不夠高等等，說明上漲空間還很大；樓市低迷時，這些理由又被拿來證明青島房價“抗跌”。

????此次調(diào)查中，喊漲的聲音明顯變小了。10人中僅1人看漲，6人認為會持平，3人承認短期內(nèi)會下跌，“主要是修正2009年市場的不正常暴漲。”

????實際上，看跌市場的老總不止3個。還有3大房地產(chǎn)企業(yè)雖然認為價格會持平，但在自家公司內(nèi)已經(jīng)做了準備降價的計劃或不排除試圖降價可能。還有人認為總體房價持平，但部分高端樓盤會下調(diào)價格，因為“高端海景樓盤價格水分更大”。

????以此算來，對局部或整體樓價看跌的老總達6人，超過了受訪者的半數(shù)。

????降價： “手里有錢”PK“手里有地”

????樓市持續(xù)低迷，誰會率先降價？受訪老總中，1家表示已經(jīng)開始計劃降價，2家表示或許會小范圍降價試探市場，3家表示觀望幾個月再說，仍有4家表示絕不降價。

????“手里地多的，資金緊張容易降價；手里錢多的，或許會咬牙不降價。”有地產(chǎn)觀察人士這樣說，這就像股市一樣，在近期大跌中僅持有少量股票，手中大比例持幣的，對進一步下跌的承受能力更強。而那些在高價位拍到大量土地，手中現(xiàn)金不充裕的企業(yè)，“銷售量持續(xù)低迷，肯定會降價銷售補充現(xiàn)金流”。

????“說實話，如果房價跌50%我們反而賺大了。”某受訪房企老總說，該公司未售出樓盤和待開發(fā)土地資金占比僅30%左右，手中70%都是現(xiàn)金，一旦房價大跌，他們反而可以抄底購買土地了——言下之意，樓市即使下跌也是暫時的，長期的漲仍是房企投資沖動的主因。

????不過，也有人表示，今年調(diào)控政策重壓下，島城樓市并未出現(xiàn)2008年下半年的大跌，背后還有原因就是企業(yè)經(jīng)歷過金融危機，對現(xiàn)金流、穩(wěn)健發(fā)展、控制財務風險更為重視，“短期的銷售低迷還沒有威脅到現(xiàn)金流”。

????周期： 何時結束分歧較大

????對于這一輪地產(chǎn)市場調(diào)整的周期，受訪老總們的分歧較大。兩人認為會在今年年內(nèi)完成，4人認為會在2011年完成，還有4人認為會持續(xù)到2012年后。

????記者了解到，意見相差雖大，但大家似乎都有道理可循。樂觀派認為，短期的政府手段過后，房價會修正2009年以來的不正常暴漲，隨后地產(chǎn)市場會有所收斂地繼續(xù)增長，這個周期不會太長。而較為保守的人認為，已經(jīng)有共識的是，如果房價不能調(diào)整到政府所希望的程度，更為嚴厲的調(diào)控措施會繼續(xù)出臺，地產(chǎn)開發(fā)周期銷售是2到3年，要消化掉2009年的高價地，需要到2012年后。

????觀望： 僅1人認為是拐點

????“拐點論”、“拋盤論”、“降價論”……放眼近期樓市，各種論調(diào)可謂“滿天飛”。房價到底是向左還是向右，購房者選擇了觀望，房企硬扛不降價，其實也是一種觀望。值得注意的是，僅一名房企老總認為拐點來臨！

????“什么是拐點？拐點就是漲跌的趨勢大逆轉！”在受訪的十名房企老總中，有一半認為目前的濃厚觀望是暫時的，是短期政策手段的結果，即使房價有一定程度的下跌，最終也會穩(wěn)定，不可能是長期下跌的局面，所以肯定不是拐點。寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的相關人士認為，島城地區(qū)住房的剛性需求仍然旺盛，很多人在等著房價下跌，但事實證明房價卻是一路蹦高。所以只要價格符合自己的心理預期，觀望一段時間后肯定會出手。

????唯一一位認為拐點來臨的受訪老總認為，與2008年金融危機影響下的國內(nèi)房地產(chǎn)市場不同，這波政策“組合拳”打擊下的樓市觀望風可能會來的更持久。“畢竟國家已經(jīng)透露出調(diào)控房價的重要信號，老百姓可能對政府的期待會更高一些。”

????政策： 治標更需治本

????隨著“國十條”、青島“新十四條”以及“契稅新政”等一系列樓市調(diào)控組合拳相繼出臺，島城樓市可謂波瀾迭起。由于房價表現(xiàn)依然堅挺，來自政策層面更猛烈的“暴風雨”是否還會繼續(xù)襲來？

????“雖然市場有加息的預期，但今年上半年加息的可能性微乎其微。”一位大型房地產(chǎn)老總在接受采訪中表示，出于對國內(nèi)經(jīng)濟二次探底的擔憂，適度寬松的貨幣政策還會延續(xù)，但一旦加息，經(jīng)濟會不可避免的出現(xiàn) “硬著陸”，這是政府所不愿見到的。近期開征房產(chǎn)稅的傳聞甚囂塵上，但十位受訪的地產(chǎn)老總有近一半認為這極有可能成為政府投向房地產(chǎn)市場的下一枚“炸彈”，“從交易環(huán)節(jié)提高購房者的交易成本，這對于打擊炒房資金會產(chǎn)生立竿見影的效果。”一位民營地產(chǎn)負責人表示。

????但無論是加息還是開征房產(chǎn)稅、物業(yè)稅，受訪者普遍認為這都是打壓樓市的“速效藥”，從某種意義上說，這也導致了目前房價的“上躥下跳”。“房地產(chǎn)市場更需要長期穩(wěn)定的政策，從根本上解決市場供需關系，比如加大保障房的投入比例”，某民營地產(chǎn)企業(yè)老總談到，“只有從根本上建立持續(xù)穩(wěn)定的房產(chǎn)政策，才能保證政府、地產(chǎn)開發(fā)商、購房者三方平衡，這才是標本兼治。” 記者 劉文劍 崔菁菁

????調(diào)控下的誤會 記者手記

????上周下夜班回家，坐上老楊的出租車，聊起最近如火如荼的樓市調(diào)控，他眉飛色舞以致不能專心開車，“國家下這么大力氣，房價最少跌一半”。無論記者怎么解釋——如果房價跌一半，已出讓的土地將大批閑置、地產(chǎn)企業(yè)將接連倒下，銀行壞賬會不計其數(shù)，政府不會讓這種情況發(fā)生，這是不可能的——老楊依然憧憬調(diào)控的終極景象：把在城陽預訂的新房退掉，40萬元在市北買個80平方的房子給兒子結婚……近期，一批銀行公布了房價下降壓力測試結果，多數(shù)銀行只能承受房價下跌20%，最高的也只能承受房價下跌40%。這說明，下跌50%在理論上都沒有可能性。我無意打擊老楊的熱情，但實在怕他會最終失望，房價下跌30%的那天他如果固執(zhí)地不出手，那么他可能會最終錯失低價買房的機會。

????房價會下跌多少？這實在是個糾結的問題，尤其是看到身邊持幣以待，準備在這次樓市調(diào)整中大抄其底的人和房企越來越多的時候。

????房價堅挺原因很多，土地稀缺、剛性需求大、炒家推波助瀾等等，但最重要的兩大主因還是：地方政府對土地財政的過分依賴，購房者從傳統(tǒng)上就有用買房的手段抵御通脹的習慣。

????“樓市像股市，又不是股市。”正像一位樓市觀察人士說的，房子歸根結底是要住的，不要期望在最低點買到房子，對于首次購房者來說，住得開心最重要。 劉文劍