????青島樓市正處在微妙的時刻。青島“新14條”出臺，契稅新規實施讓市場迅速降溫，觀望風大起，卻沒有傷到房價的筋骨。伴隨“史上最嚴厲”調控政策，京滬房價應聲而落，青島樓市會步后塵還是上演一場 “假摔”？《青島早報》本周發起了此次房企老總10人“同題問答”，問卷結果顯示出了政策的力度：對未來6個月內房價走勢，10人中3人看跌，3人認為持平。

????半年內： 僅一位老總看漲房價

????《青島早報》本周發起了此次房企老總10人“同題問答”，采用匿名發布問卷結果的方式，力求讓他們盡量做出中肯的回答。問卷結果已經顯示出了政策的力度：10人中僅1人認為半年內樓市會漲；其余9人中，3人看跌，3人認為持平，還有3人雖認為持平但其掌管公司已做好降價計劃或不排除試圖降價可能。

????10位參與《青島早報》調查，回答了5個設定問題的房企老總有（排名不分先后）：海爾地產董事長盧鏗，百通集團總經理方立才，康澤置業有限公司總經理張峰，海信房地產股份有限公司總經理矯文清，天泰房地產開發股份有限公司董事長張斌，今鵬翔投資有限公司CEO修方舟，恩馬地產總經理馬浩，陽光新業地產股份有限公司總經理孔令國，寶龍房地產發展有限公司總經理夏國躍，以及某央企地產集團青島公司總經理。10人中有7人不但回答了問卷，還接受了記者電話采訪。能成為共識的聲音是，2009年以及今年前幾個月房產市場暴漲屬于非理性不正常現象，目前房價回穩和震蕩當屬合理。

????房價： 2010想喊漲不容易

????房價問題歷來是地產界碰不得的“末梢神經”。樓市上升的時候，地產商們津津樂道的是青島的自然風光、沿海優勢，城市化率還不夠高等等，說明上漲空間還很大；樓市低迷時，這些理由又被拿來證明青島房價“抗跌”。

????此次調查中，喊漲的聲音明顯變小了。10人中僅1人看漲，6人認為會持平，3人承認短期內會下跌，“主要是修正2009年市場的不正常暴漲。”

????實際上，看跌市場的老總不止3個。還有3大房地產企業雖然認為價格會持平，但在自家公司內已經做了準備降價的計劃或不排除試圖降價可能。還有人認為總體房價持平，但部分高端樓盤會下調價格，因為“高端海景樓盤價格水分更大”。

????以此算來，對局部或整體樓價看跌的老總達6人，超過了受訪者的半數。

????降價： “手里有錢”PK“手里有地”

????樓市持續低迷，誰會率先降價？受訪老總中，1家表示已經開始計劃降價，2家表示或許會小范圍降價試探市場，3家表示觀望幾個月再說，仍有4家表示絕不降價。

????“手里地多的，資金緊張容易降價；手里錢多的，或許會咬牙不降價。”有地產觀察人士這樣說，這就像股市一樣，在近期大跌中僅持有少量股票，手中大比例持幣的，對進一步下跌的承受能力更強。而那些在高價位拍到大量土地，手中現金不充裕的企業，“銷售量持續低迷，肯定會降價銷售補充現金流”。

????“說實話，如果房價跌50%我們反而賺大了。”某受訪房企老總說，該公司未售出樓盤和待開發土地資金占比僅30%左右，手中70%都是現金，一旦房價大跌，他們反而可以抄底購買土地了——言下之意，樓市即使下跌也是暫時的，長期的漲仍是房企投資沖動的主因。

????不過，也有人表示，今年調控政策重壓下，島城樓市并未出現2008年下半年的大跌，背后還有原因就是企業經歷過金融危機，對現金流、穩健發展、控制財務風險更為重視，“短期的銷售低迷還沒有威脅到現金流”。

????周期： 何時結束分歧較大

????對于這一輪地產市場調整的周期，受訪老總們的分歧較大。兩人認為會在今年年內完成，4人認為會在2011年完成，還有4人認為會持續到2012年后。

????記者了解到，意見相差雖大，但大家似乎都有道理可循。樂觀派認為，短期的政府手段過后，房價會修正2009年以來的不正常暴漲，隨后地產市場會有所收斂地繼續增長，這個周期不會太長。而較為保守的人認為，已經有共識的是，如果房價不能調整到政府所希望的程度，更為嚴厲的調控措施會繼續出臺，地產開發周期銷售是2到3年，要消化掉2009年的高價地，需要到2012年后。

????觀望： 僅1人認為是拐點

????“拐點論”、“拋盤論”、“降價論”……放眼近期樓市，各種論調可謂“滿天飛”。房價到底是向左還是向右，購房者選擇了觀望，房企硬扛不降價，其實也是一種觀望。值得注意的是，僅一名房企老總認為拐點來臨！

????“什么是拐點？拐點就是漲跌的趨勢大逆轉！”在受訪的十名房企老總中，有一半認為目前的濃厚觀望是暫時的，是短期政策手段的結果，即使房價有一定程度的下跌，最終也會穩定，不可能是長期下跌的局面，所以肯定不是拐點。寶龍房地產發展有限公司的相關人士認為，島城地區住房的剛性需求仍然旺盛，很多人在等著房價下跌，但事實證明房價卻是一路蹦高。所以只要價格符合自己的心理預期，觀望一段時間后肯定會出手。

????唯一一位認為拐點來臨的受訪老總認為，與2008年金融危機影響下的國內房地產市場不同，這波政策“組合拳”打擊下的樓市觀望風可能會來的更持久。“畢竟國家已經透露出調控房價的重要信號，老百姓可能對政府的期待會更高一些。”

????政策： 治標更需治本

????隨著“國十條”、青島“新十四條”以及“契稅新政”等一系列樓市調控組合拳相繼出臺，島城樓市可謂波瀾迭起。由于房價表現依然堅挺，來自政策層面更猛烈的“暴風雨”是否還會繼續襲來？

????“雖然市場有加息的預期，但今年上半年加息的可能性微乎其微。”一位大型房地產老總在接受采訪中表示，出于對國內經濟二次探底的擔憂，適度寬松的貨幣政策還會延續，但一旦加息，經濟會不可避免的出現 “硬著陸”，這是政府所不愿見到的。近期開征房產稅的傳聞甚囂塵上，但十位受訪的地產老總有近一半認為這極有可能成為政府投向房地產市場的下一枚“炸彈”，“從交易環節提高購房者的交易成本，這對于打擊炒房資金會產生立竿見影的效果。”一位民營地產負責人表示。

????但無論是加息還是開征房產稅、物業稅，受訪者普遍認為這都是打壓樓市的“速效藥”，從某種意義上說，這也導致了目前房價的“上躥下跳”。“房地產市場更需要長期穩定的政策，從根本上解決市場供需關系，比如加大保障房的投入比例”，某民營地產企業老總談到，“只有從根本上建立持續穩定的房產政策，才能保證政府、地產開發商、購房者三方平衡，這才是標本兼治。” 記者 劉文劍 崔菁菁

????調控下的誤會 記者手記

????上周下夜班回家，坐上老楊的出租車，聊起最近如火如荼的樓市調控，他眉飛色舞以致不能專心開車，“國家下這么大力氣，房價最少跌一半”。無論記者怎么解釋——如果房價跌一半，已出讓的土地將大批閑置、地產企業將接連倒下，銀行壞賬會不計其數，政府不會讓這種情況發生，這是不可能的——老楊依然憧憬調控的終極景象：把在城陽預訂的新房退掉，40萬元在市北買個80平方的房子給兒子結婚……近期，一批銀行公布了房價下降壓力測試結果，多數銀行只能承受房價下跌20%，最高的也只能承受房價下跌40%。這說明，下跌50%在理論上都沒有可能性。我無意打擊老楊的熱情，但實在怕他會最終失望，房價下跌30%的那天他如果固執地不出手，那么他可能會最終錯失低價買房的機會。

????房價會下跌多少？這實在是個糾結的問題，尤其是看到身邊持幣以待，準備在這次樓市調整中大抄其底的人和房企越來越多的時候。

????房價堅挺原因很多，土地稀缺、剛性需求大、炒家推波助瀾等等，但最重要的兩大主因還是：地方政府對土地財政的過分依賴，購房者從傳統上就有用買房的手段抵御通脹的習慣。

????“樓市像股市，又不是股市。”正像一位樓市觀察人士說的，房子歸根結底是要住的，不要期望在最低點買到房子，對于首次購房者來說，住得開心最重要。 劉文劍