沒有人知道開發商在拍地現場頻頻舉牌之前，在忙著什么。

????而王石的言論似乎在暗示著什么：“現在不行賄成了過街的老鼠，行賄反而成了英雄了。”在這句評論背后，土地出讓招拍掛的光天化日之下隱藏的不能說的潛規則，浮出水面。

????據《華夏時報》記者了解，土地拍賣過程中，灰色交易普遍存在，而地王現象背后更是存在弄虛作假、地方政府與開發商利益分成的真相。

 ???“沒有一個公司

????2008年8月3日，金地集團(600383)通過掛牌方式以6.85億元獲得西安曲江新區住宅地塊，總建面積約32萬平米，折合樓面地價約2100元/平米，這也是金地2008年唯一拿下的一塊地。

????該地塊便是金地前期投入所得的回報。金地一高層告訴《華夏時報》記者，金地先是斥資幾個億，給西安市政府建了一個人工湖，西安再將這人工湖周邊的所有土地內定給金地，讓其蓋別墅，售價1萬以上。當時萬科、中海等其他開發商愿意出更高的價格，也沒有得到。

????“參與一級開發，有合同和協議，政府沒錢還，拿地做補償，也不違背法律的。”一業內人士告訴記者。

????“前期有這種情況，但現在不會再有了，別的開發商也一樣可以去拿，這種現象也很普遍。”金地總裁張華綱對記者表示，金地在西安有優勢拿地，就是因為預付款比其他開發商付的多。“金地在西安和政府關系搞得非常好。”上述金地高層也毫不避諱這一點。

????實際上，金地在西安的拿地模式，和碧桂園“協議”拿地、“零地價”拿地模式類似。碧桂園以“別墅%2B五星級酒店%2B大型購物商場”的形式進駐博得當地政府好感后，以較低價格拿地，已成為行業內公開的秘密。

????而對于王石關于萬科“不行賄”的言論，業內同行也有異議。“萬科不行賄是指不直接行賄，通常的方式是請代理機構做，比如讓民營企業去搞前期關系，掃除障礙將土地變成熟地后，萬科再介入，一起合作開發，或者是直接出錢給民營企業，拿來熟地。”深圳一中型房企負責在珠三角拿地的人士對記者說，如今拿地，沒有一個公司不搞潛規則的。不搞關系，基本上很難拿到好地。萬科不直接行賄，所以拿的地都比較貴，而且都是偏遠郊區。

????潛規則作假細節曝光

????一位在深圳某大型房地產上市公司負責找地的人士告訴記者，目前拿地主要是通過三種方式，第一是招拍掛；第二是收購方式，包括收購項目公司，或者直接并購土地；第三種是在一級市場跟政府合作開發。

????據這位負責拿地的人士介紹，除了招拍掛環節是公開透明的之外，并購是兩個公司正常的商業行為，第三種則是貓膩最多的，而不了解內幕的人根本想象不出應該如何操作。

????據記者了解，第三種方式是源于很多地方政府沒錢搞建設，以招商引資的名義，讓企業先出資搞市政工程配套設施建設，或是吸引大的開發商進駐，政府再拿地給開發商作為回報。

????“雙方會提前簽好協議，約定一個土地保底價，假如拍賣的保底價是4000元/平米，但最后實際拍賣價格是7000元的話，如果仍是該開發商拍得土地，政府便將3000元差價歸還，若由其他開發商拍得，這3000元的差價，便按比例分成，多數情況是政府與開發商四六或三七，甚至五五分的。”上述人士說。

????讓人想不通的是，如果是必須走招拍掛的程序，何以阻止其他參與者不出高價呢？

????另一家中型開發商專門負責在珠三角拿地的人士告訴記者，政府會盡可能去勸退來報名參加拍賣的其他開發商。“前期沒做貢獻，就不要來搶地了，如果實在無法阻止外來者，最后被別的開發商買走的話，便按上述比例來分成。”

????“那種超額分成是有前提條件的，就是開發商一般是參與前期一期開發的。”上述上市公司拿地的人士給記者算了一下賬，底價是4000元，最后別人拍走的價如果是10000元/平米，按三七分成的話，開發商得4200元/平米，這樣，對該開發商來說，前期的土地成本就只有5800元/平米，其他開發商要搶，明顯不劃算。

????而對于地王現象，上述拿地負責人向記者透露了不為人知的地王內幕：“有些地王是假的，參與前期開發的開發商去拿地，都會提前跟政府協商簽好協議的，外界看到的成交價并非開發商的實際拿地價。”他表示，如果是別的開發商拍走的話，多出部分便按比例分成，如果是自家高價拍下來的話，政府再私下返回多余部分給開發商。

 ???鉆法律空隙合謀抬高房價

????潛規則拿地，是開發商不愿言說的秘密。

????“沒有明文規定禁止的就是合法的。”英聯國際不動產董事長郭建波否認了“潛規則拿地”這一說法，他認為，這只是法律真空地帶，政府需要招商引資，即使定向招拍掛，也是情有可原，而開發商需要利益最大化，雙方一拍即合。

????據記者了解，這種情況在二、三線城市尤其嚴重，政府和開發商都在鉆法律的空隙。一線城市地方財政對土地的依賴相對較低，但二、三線城市一方面需要房地產來帶動發展，最重要的是能直接增加政府土地收入。

????據記者了解，土地拍賣款，主要用于兩部分，一是市政配套費占絕大部分，給地方政府，其中包括區政府和市政府，區政府占大頭。二是土地出讓金占小部分，具體比例各城市不同，上交國家和地方財政。土地拍賣款是很多地方政府的主要財政收入來源。

????“一般的成熟地段，政府不愁賣不出，就更愿意走正當的招拍掛程序，但在一些新興城市，或者是不成熟的地方，政府就想先請來大的開發商，商議好底價，然后對外拍賣出高價，再要開發商蓋高端樓盤和別墅，合謀抬高當地房價，達到雙贏。”上述上市公司拿地人士告訴記者，政府抬高地價后，再公開拍賣其他的地，真正想的是賺后面的錢。

????可以借鑒的例子是，南京2008年將土地款做了調整，由區政府上交到市政府，結果直接導致區政府賣地的熱情大幅下降。

????上述中型開發商拿地的人士告訴記者，他們拿地一般前期都是需要跟政府去溝通的，看似一塊簡單的空地，背后有很多復雜的程序要走。“賣土地本身不值錢，但程序就值錢。”他直言不諱地告訴記者，一塊好的地，想要拿下來，各個環節都要拿錢去收買，只有把前期的工作做好后，才能暢通無阻。當然不排除大型上市公司，會走看似正規的程序，但是大部分都是靠關系拿地。

????整個房地產鏈條中，存在的灰色空間以及法律真空地帶，無疑在考驗著政府的執政水平。