????近期上海房價加快上揚 “七成購房者 是外地客”

????五月上海樓市一片紅火，沉積許久的“炒房團”重出江湖，各路投資客紛紛殺回樓市。

????上海佑威房地產研究中心的數據顯示，僅五月份，溫州客在上海樓市就扔下約十三億元，買走了七百多套房屋。還有不少港臺地區的買家以及海外投資客也躋身其中。

????過去幾個月中，樓市成交快速回升，房價由跌轉漲的趨勢逐漸明朗，這讓大批還在猶豫觀望的購房者

????統計數據顯示，截至6月14日，上海全市商品房平均成交價格已上升至13729元/平方米。其中，上海豪宅成交量“發足狂奔”功不可沒——在5月單價4萬元以上豪宅成交量環比大幅上升5倍多之后，6月上半月，環比又上升了51%，達到107套。

????盤整過后，大量資金正進入樓市。

????購房者七成是外地人

????四成以上為投資

????中原地產陸家嘴分行經理杜炎表示，從該分行的客戶群體來看，外地購房者占七成以上。并且，由于目前樓市逐漸轉熱，加上對未來發展趨勢的看好，大量外地客攜資金入市，其中投資的比例占四成以上，且這一趨勢在逐漸上升。

????與早期投資客明顯不同的是：目前活躍于市場的投資客均理性、謹慎；對于投資的區域更是長期關注，其熟悉程度不亞于專業人士；另外此類投資客多為長線投資，持有物業的時間基本在2年以上，多用于出租。

????上海中原新天地分行經理林海榮表示，目前分行成交的價格段中，500萬元以上的房源占絕大多數；而租賃價格堅挺、品牌開發商開發的樓盤，深受投資客戶的追捧。

????對此，易居中國分析師薛建雄也表示了贊同。他告訴記者，保值資金入市之后，特別青睞一些占有特殊資源的天價豪宅，故而成交量逐步放大。“未來高檔豪宅的成交，可能會集中到浦東地區。一些新項目的上市，可能將會使今年豪宅的成交量達到歷史最高水平。”他指出，“可以這么說，豪宅熱銷，外地那些有資金實力的投資客貢獻挺大的。”

????杜炎也表示，由于70/90政策（注：2006年5月，建設部等九部委聯合下發的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》規定：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發建設總面積的70%以上。”）的影響，目前大戶型高端物業的放盤量將逐漸減少，這一稀缺性將使這一類型的房源更具投資價值及投資潛力，故而一定程度上也引起了投資者的追捧。

????各地投資者口味不一

????除了天價豪宅，這些上海樓市的投資客是否有其他特別青睞的板塊或房型？有沒有某種特定類型的投資標的？

????對此，薛建雄的看法是，到上海來的各地投資客因生活背景和資金不同，所投的產品也不一樣，但大致可以歸納成以下幾個投資方向：“溫州投資客投資范圍比較廣，但多數都是中低檔有潛力的板塊，傾向于小戶型和豪宅；大量的浙江投資客比較喜歡投商鋪和寫字樓，因為這兩者除了投資價值外，本身也比較有用，可以拿來做生意；中國港臺地區及一些海外投資者則偏愛投資高檔公寓，他們在上海主要是以公寓為主，就全國范圍來看，則主要投別墅。”

????薛建雄也指出，就房地產的各板塊而言，熱點板塊與樓盤隨時間在不斷變動，所以很難說各地投資客有固定的板塊偏好。

????“拿溫州投資客來說，其實他們無處不在。比如有報道說他們最近涌入金山看房，或是買入浦東、松江等地的房產，這可能恰好只是因為其他地區的各樓盤營銷人員沒有去拉他們而已。”他表示。

????以改善需求為主

????上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭對記者表示，目前樓市量價齊升的背后，剛性需求強烈有一定作用，但作用更大的還是各地投資資金的涌入。

????盡管全國各地投資資金以及外資流入上海樓市是不爭的事實，但對于一些本地買房者將外地購房團“妖魔化”的現象，楊紅旭則表示，這部分投資并非全是快進快出的短期炒房資金，這批購房者的主導需求是改善需求。

????“投資需求像帶頭大哥，雖然不太多，但會帶動改善需求；相比之下，剛性需求由于支付能力不強，所以價格明顯上漲后，這些人就會部分觀望。”楊紅旭指出。

????這也意味著，在成交量、價齊升的局面下，不斷有投資客進場，是促使中低價位房產成交銳減、市場成交的主力轉移至中高檔住宅的主因，而這部分投資客的組成中，便有溫州客的身影。

????“這部分改善需求所帶動的市場熱點確實已經從中低檔轉向高檔豪宅類住房。”楊紅旭認為。從目前對高端市場成交比例的分析來看，投資客向高端市場“下手”的比重正在逐步增加。