????昨日，《每日經濟新聞》從佑威·樓市通、中原地產、21世紀不動產等機構獲得的3月份樓市成交數據發現，剛剛過去的3月份，樓市爆炸式的回暖，整個市場似乎又回到了那個用籮筐裝錢的2007年。

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????新房成交北京：

????多重利好刺激3月樓市

????3月份，北京成交商品住宅約155萬平方米，幾乎接近2007年160萬平方米的月均成交量。

????就整個一季度而言，北京共成交商品住宅295.1萬平方米，與去年同期相比，上漲54.6%；與2008年第四季度相比，環比上漲29.3%。昨日，21世紀不動產市場分析人士向《每日經濟新聞》表示，3月份，新建商品住宅成交套數環比增長82%，而與去年同期相比，則大幅增長94%。

????對此，中原地產三級市場研究部研究員宮萍稱，強勁的剛性需求是促使成交量上升的主要原因。數據顯示，在目前北京的購房群體中，超過80%的人是以自住和改善性住房為主要需求，且多為2008年積壓的剛性需求，這部分人構成了3月樓市的主力軍。

????宮萍稱，3月份，北京市約有40多個新盤陸續開盤，供給量驟然增多，極大刺激了市場需求。同時，新盤多實行了降價促銷的營銷策略，這也是讓購房者慷慨解囊的重要原因。

????此外，來自政策層面的刺激也不容忽視。宮萍認為，隨著國家對交易稅和印花稅的減免，利率下調，以及銀行信貸支持的增長，我國已經迎來了近5年來購房成本最低的時候。

????上海：

????創出近16個月來的新高

????作為昔日樓市“領頭羊”的上海樓市，在深受房地產宏觀調控影響后，越發顯得“低調”起來。

????盡管今年3月份的成交量，幾乎與2007年3月的成交量持平，但與2007年的月均成交量相比，還是“望塵莫及”。3月份，上海成交商品住宅約150萬平方米，而2007年的月均成交量為174.2萬平方米。

????盡管與2007年的成交量還存在差距，但上海樓市的成交量也在穩幅上揚。今年一季度，上海樓市共成交商品住宅281.7萬平方米，與去年一季度同比上漲34%，而較去年第四季度的成交量環比增長38.4%。

????從2009年開始，上海樓市成交量便持續快速增長，今年3月份的成交面積，已近接近2007年10月167萬平方米的成交量，創出近16個月來的新高，與此同時，上海樓市也出現了成交量大于新增供應量的態勢。

????3月，上海全市共推出了126萬平方米商品住宅房源，是2月份供應量的3.5倍。同期，購房者的購房熱情更是遠超開發商的推盤熱情，排隊漲價現象全城可見。

????深圳：

????3月成交量遠超去年月均

????曾在過去兩年遭受“重創”的深圳樓市，終于“昂首”步入樓市小陽春。

????今年3月，深圳商品房成交量為77.55萬平方米，以67.6%的增長幅度，將2007年月均46.26萬平方米的成交量，遠遠“甩”在身后。與去年同期相比，深圳今年一季度的成交量更是傲人：深圳樓市商品房成交量共計168.76萬平方米，較去年同期飆升239.42%。

????中原地產分析人士表示，今年3月，深圳的新房成交量，已經超過2007年月成交量的最高紀錄。而根據中原地產的監測，近期購房者的信心指數不斷上升，市場信心也正在復蘇，部分樓盤的客戶上門量已經達到了巔峰狀態。

????分析師薛建雄表示：“升溫和回暖字眼，可能已經不能準確描述市場的真實狀況。”他認為，在多項房地產利好政策的共同作用下，購房者的置業成本，已經明顯減少。這直接激發了2008年被壓抑的剛性需求的大量釋放。在國家放松銀根和降稅促銷的大背景下，貸款成本和購房成本都大幅降價，使得更多的購房者能買得起房。

????二手房交易

????北京二手房交易創歷史新高

????北京市統計局、國家統計局北京調查總隊4月1日首次發布旬報，3月中旬北京二手房成交均價為8929元/平方米，比3月上旬下降332元，跌破9000元/平方米。

????根據北京市房地產交易管理網的數據，第一季度北京市二手房交易量突破3.6萬套，同比2008年第一季度17907套的交易量，漲幅超過100%。交易量和漲幅均創歷史新高。專家預測，4月份北京二手房成交均價仍將繼續走低。

????北京市統計局、國家統計局北京調查總隊日前對10家重點房地產經紀公司進行了二手房成交狀況調查，調查數據顯示，這10家二手房中介公司成交均價為8929元/平方米。

????二手房市場“供需兩旺”。北京房地產交易管理網數據顯示，3月份北京二手房成交1.8萬套，不僅達到歷史最高，還比2月翻了一番。而北京市統計局公布，10家房地產中介公司截至3月20日，共成交12921套，也比2月同期翻了一番。

????我愛我家控股公司副總裁胡景暉認為，按照市場慣例，二手房價格和成交量應該是同步上漲，但是現在看來卻是量漲價跌，所以還不能稱之為市場回暖。二手房價的下降，是刺激交易量回升的主要原因。根據該機構的數據，2009年第一季度北京二手房交易均價同比下降15%左右，已經達到很多人的心理底線。

????同時，一系列鼓勵首次置業的政策也開始發揮作用。去年下半年以來，我國先后下調最低首付款比例和個人住房公積金貸款利率，并推出對購買小戶型的優惠政策。

????另外，數據顯示，由于對市場和政策的不確定，北京市今年第一季度的新房開盤量創造了7年來的新低。在自住型剛性需求復蘇的時期，一手房的供應衰減也為二手房讓出了供應空間。

????土地供應

????深圳9個月以來首次出讓住宅用地

????《每日經濟新聞》記者昨天從深圳市土地房產交易中心獲悉，位于深圳龍崗區龍城街道的兩宗舊改項目土地將于4月20日掛牌捆綁出讓。

????該地塊一共為77726平方米。兩塊地相鄰，合計總建筑面積309349平方米，住宅269349平方米、商業31450平方米。此前，不少業內人士擔心，政府長時間不賣土地將會影響到明后年的房屋供應，從而推高房價。這是深圳從2008年6月份以來首次出讓真正意義上的住宅用地。每經記者翟敏

????開工掃描

????樓市新房開工量京滬廣大相徑庭

????每經記者楊羚強發自上海

????今年一季度是樓市小陽春，各地新房成交量都出現了一定幅度的上漲。但開發商對未來市場的趨勢判斷卻出現了明顯的分化。

????上海開發商增加投資，加大新房開工量；北京和廣州的開發商則減少投資，減少了新房開工量。業內人士指出，上述3大國內一線城市開發商的不同做法，反映出他們對各自不同市場的后市預判。

????京滬新房開工量各異

????根據上海市統計局的統計，1月~2月房屋新開工面積達281.12萬平方米，較去年同期增長8.5%，新房開工量有所上升。其中，新建商品住宅的開工量達189.79萬平方米，較去年同期增長7.8%。

????上海1月~2月房地產投資206.94億元，比去年同期增長4%。其中，辦公樓投資32.12億元增長了24.1%，商業營業用房投資27.66億元，增長21%。

????而在北京，北京市統計局的調查卻顯示，1月~2月全市商品房新開工面積為210.8萬平方米，下降39.6%，其中住宅新開工85.1萬平方米，下降62.7%。

????1月~2月，北京房地產開發投資開局延續上年8月份以來的下降趨勢，完成投資額119.8億元，比上年同期下降33.4%，降幅比上年全年擴大29個百分點。

????廣州開發商同樣不看好后續的市場。廣州市統計局調查顯示，廣州市房地產開發投資下降，完成投資79.61億元，下降2.2%。與房地產開發密切相關的鋼鐵生產企業也受連累，鋼材生產量下降23.0%。

????開發商對市場預判存在分歧

????地產分析師孫保華指出，上海、北京、廣州3地新房投資和開工的不同表現，說明3地開發商對市場的不同看法。上海的開發商可能更看好后市，但北京和廣州的開發商較為悲觀，在新房銷售回暖的情況下，減少了開工量。

????北京市統計局對超過億元的大項目開工個數以及企業支付土地款數額的統計，似乎能夠說明開發商對后市依舊悲觀。1~2月，北京房地產開發投資超過1億元的大項目僅14個，比上年同期減少18個。投資額為30.7億元，同比下降56.8%。

????另一方面，企業支付土地購置費用形成的投資額大幅減少。1月~2月，全市房地產開發企業支付土地購置費用僅為25.9億元，比上年同期下降57.8%；占開發投資比重為22%左右，同比降低12個百分點。

????孫保華說，從總體來看全國各地市場雖然“回暖”，但開發商對后市大多“看不清”，所以才會減少開工量。不過，上海為代表的長三角地區的市場，近期的表現較好，開發商的信心也更足，所以開發商的新建商品房開工量才會略有增加。

????分析師薛建雄道出了上海商品房開工量增長的一個“秘密”：目前大規模城市舊區改造所帶來的剛性需求。根據上海市政府3月28召開舊區改造領導小組擴大會議，今年全市范圍內各區將分別選擇1至2個地塊開展舊區改造試點。閘北的“北廣場”、黃浦的董家渡13A、15A街坊、楊浦的平涼西塊、普陀的建民村、虹口的虹鎮老街等都被力爭在世博會召開前進行舊改。

????新聞觀察

????樓市真的回暖了么？

????3月，全國各大樓市呈現出久違的“井噴”態勢。有業內人士稱，今年的樓市小陽春不僅來了，而且超越了有“阿貓阿狗都賺錢的時代”之稱的2007年。

????熱情爆發過快不利后市

????克而瑞(中國)分析人士指出，一般而言，如果成交量持續放大，便可以看作是樓市出現回暖走勢。但是，從目前北京樓市走勢來看，目前的成交上揚，并不能說明已經全面回暖。

????佑威房地產研究中心副主任陸騎麟認為，今年3月份，上海樓市成交量出現大幅上漲的情況，主要是以反彈為主。樓市是否真正回暖，還需要后市的觀察。首先，最近這段時間的成交，主要以剛性需求為主。在剛性需求釋放后，而投資性需求未入市，將無法保證成交量還能持續向上。其次，開發商漲價，也將可能成為阻礙樓市回暖的一個主要因素。

????薛建雄也認為，如今過快爆發的購房熱情，對后市極為不利。房價的主動權，似乎一夜之間又從購房者手上，轉回到了開發商手中，這也將讓之前的一系列樓市調控新政受到挑戰。

????對于深圳樓市，深圳社科院房地產與城市運營中心主任高海燕表示，深圳樓市的確回暖，但并不是觸底回升，今年深圳消化存量住宅任務仍重，深圳樓市將進入價格與成交量波動起伏的動蕩期。

????二季度市場謹慎看好

????對于今年第二季度的房地產市場，多數專家仍持謹慎態度。中原地產研究部的一份最新研究報告指出，目前市場仍然面臨多重壓力：首先，經濟形勢依然嚴峻，將影響居民的收入預期及消費需求的增長。其次，市場供給將再次增多。在剛性需求集中釋放后，后繼需求的增長將放緩。樓市“小陽春”仍能持續，但3月份的“井噴”現象將難再現。(每日經濟新聞)