????一條街，一個城市的發展史。
????一條商業步行街，往往是一座城市最久遠的歷史和最豐富的記憶。
????國外有時尚大氣的美國紐約第五大道，法國巴黎香榭麗舍大街、金碧輝煌的英國倫敦牛津街；而將巴黎的奢華，米蘭的典雅，倫敦的經典和紐約的簡約風格集于一身的香港銅鑼灣、上海南京路商業街，與京城700年古樸文化歷史老街王府井商業街等構成中國商業最耀眼炫目的街景文化。
????商業步行街一般作為
城市商業的發祥地，長久的商業氛圍積淀、居民消費習慣和觀念的形成，成為商業街獨特的價值；而在舊城區，以商業步行街所點燃的新商業形態，將重塑再現老街的繁榮，由此，讓人對商業街更加寵愛有加。
????最近常有耳聞，青島特色街與商業街一詞被亂叫，這讓世人不免會產生一種模糊概念。
????其實，商業街不等同于特色街。
????特色街不僅具有商業街的基本商業元素，還具有行業細分特質和文化表現特質，如果進一步區分，特色街更具有文化創意與演繹的內涵，因此，特色街成為傳統商業街的進化產物。
????可以說，商業步行街是城市商業繁華的代表；而特色街則是商業街的基礎上，能夠更多層面表現一種獨特產業與文化的街道。
????由此可見，特色街既包含了商業街的所有屬性，但又不能用商業街來簡單地一言以蔽之。例如青島閩江路美食街和青島啤酒街，這是兩條業態相同的餐飲街，卻有著天壤之別。閩江路意在時尚元素上尋求契合點，而啤酒街卻從建筑風格、環境創意、歷史淵源、街景小品等諸多方面，皆表現出一種濃郁的歐陸風情與啤酒文化元素。
????但是商業街與特色街的同時興起，讓青島有了一雙美麗的翅膀。
????據不完全統計：青島臺東商業步行街與武漢江漢路商業步行街，在旺季時的日均人流量，均超過40萬人次；蘇州觀前路步行街每日人流量為12—15萬人次，節假日最高峰超過35萬人次；而上海南京路商業步行街，日均客流量達50萬人次，節假日更高達80萬人次以上。鼎沸的人氣，讓這些步行街，成為商家不惜重金爭奪的商鋪旺地。
????步行街可謂是財富的象征，強勁的租金、巨大的升值空間，是商業街最大的特征。它們以其巨大的商業價值，推動著城市商業的發展和經濟的繁榮，打造一個又一個寸土寸金的商業極地。
????顯然，商業的繁榮，居然能夠引發城市區域的一場革命，這讓人始料不及，青島市北區的老城區改造之舉，同樣自來于商業的大膽破題，9條特色街的橫空出世，讓幾乎所有經濟界人士驚嘆：“特色街居然是老城區復蘇的精彩之筆?！庇纱?，讓這一不堪重負的老區包袱，變成了寸土如金的商業旺地。
????據初步調查：青島體育街開街以后，沿街60多萬平方米的住宅和網點平均升值500元，固定資產直接升值3億元，也就是說，3000萬元的投資，得到了3億元的增值。由此，特色體育街價值被無形中放大了。
????對于舊城區的改造，尤其是對倒閉工業廠區的改造，成為諸多地區難越雷池半步的禁區，用傳統的做法只能是低價出租、或者廉價賣出去，資產無法形成增值鏈。然而，青島市北區卻在這一地塊進行大膽創意，于是，原印染廠地塊沒有被簡單出讓，而是變成一處賞天上風景，品人間佳肴的天幕美食城，此舉顯然是一種變舊為新的商業路徑，而讓中國商人的思維為之一亮，原來陳舊與鮮活之間的嬗變，居然就是于經濟方式的巧妙轉型，由此，再一次印證了思想決定了出路這個鐵律。
????青島2010年以前將建設27條商業街。城市如此大規模的興建商業街，又讓人不免多了些許擔憂。商業街建設絕非是繁榮商業的一劑靈丹妙藥，更不是一個憑借主觀臆斷，就能落地生金的美麗神話，它的商業模式、它的“黃金比重”、它的歷史文脈等諸多因素，需要理性分析。如此說來，中外專家提出的“100萬人一條商業街”的理論推斷，或許，能給我們提了個醒。
????老順商評
