???????[提要] 裕達國貿始建于1995年，歷時3年而成。高199.7米，總投資26億，是鄭州市的標志性建筑。2007年11月12日，裕達國貿產權歸屬人中國長城資產管理公司宣布以2.73億的價格轉讓，然而在掛牌半個月時間里，只有一兩家公司電話咨詢，根本沒有人來報名……
???????“中原第一高樓”危局凸現
???????《中國經濟周刊》記者 王勇/鄭州報道
???????2007年歲
末，鄭州，中原西路。
???????一座大廈聳入云霄，恰似合十祈禱的雙手。冬日的陽光散落在它冰冷的軀體上，有些綿軟無力——這便是頭頂“中原第一高樓”桂冠的鄭州裕達國貿酒店（下稱裕達國貿）外景。
???????此刻，它正感受著前所未有的寒意。
???????“中原第一高樓”無人問津？
???????2007年11月12日，中國長城資產管理公司鄭州辦事處（下稱長城資產）發布公告，擬通過河南省產權交易中心對其持有的河南裕達置業有限公司（下稱裕達置業）債權本息合計71687.83萬元進行公開轉讓，抵押物正是裕達置業旗下的裕達國貿66676.04平方米房產，接近裕達國貿總面積的三分之一。
???????裕達國貿始建于1995年，歷時3年而成。高199.7米，總投資26億元，擁有388間豪華客房，17個高檔會議廳、大型宴會廳、中西各式餐廳，是裕達置業的主要資產，也是鄭州市的“標志性建筑”。
???????早在2005年6月，中國工商銀行總行向各大資產管理公司剝離7000億元的不良資產余額。裕達置業時為6.0091億元的債務本息(含5.8835億的貸款本金)，被工行河南省分行營業部作為“可疑類資產”剝離，接盤者正是長城資產。
???????時隔兩年，長城資產決定處置上述債權。為了謀求最大利益，長城方面煞費苦心：除了通過平面媒體廣而告之以外，還在河南省產權交易中心公開掛牌15日。當然，最具誘惑力的還是長城方面開出的轉讓底價——只有2.73億元。
???????不過，“大家抱的希望都很大的”這一債權處置，并沒有像人們想象的那樣簡單。
???????“掛牌這段時間里，只是有一兩家公司打電話咨詢，沒有人來報名。”12月3日，河南省產權交易中心某負責人告訴《中國經濟周刊》，長城資產委托該中心轉讓的這筆債權已于近日撤牌。
???????“上級已經決定暫緩這筆債權的處置。”12月3日，長城資產鄭州辦事處相關負責人告訴《中國經濟周刊》。至于個中原因，該負責人不愿意詳談，“公司總部只是通知我們這樣做……可能是我們的推廣力度還不夠吧。”
???????“如果將來還是沒有人來買，我們可能會改變處置方式。”上述人士透露，不排除選擇債轉股、對企業進行重組等處置方式的可能。
???????裕達國貿總投資26億元，66676.04平方米房產已近其“三分天下”，長城資產以2.73億元的價格出讓尚無人問津，消息傳出，人們無不震驚：“中原第一高樓”何以淪落如此地步？
???????摩天大樓年年虧？
???????現在看來，上述巨額債務僅僅是裕達置業全部債務的“冰山一角”。
???????《中國經濟周刊》在采訪中了解到，與其擁有的“中原第一高度”相比，裕達置業的財務狀況簡直是判若云泥——工商年審報表顯示，從1994年至2004年的10年間，裕達置業的凈利潤一直都是負數，最低時年虧損146．4萬元（1994年），最高時年虧損8478萬元（2001年），其他年度的虧損額也多維持在兩三千萬元。
???????裕達置業的負債狀況更是令人驚詫：2004年度聯合年檢報告書顯示，該公司當年資產總額為14.9177億元，負債總額為14.7091億元，資產負債率已接近100％；同期河南中興會計師事務所的審計報告顯示，裕達置業的短期借款期初余額為8.4256億元，期末余額為7.0786億元。
???????至于為何“年年虧損”，裕達方面在年審資料中有著各種不同的說法：1997年，其年度凈利潤額為－2819萬元，虧損原因為“投入建設期間”；1999年，其年度凈利潤為－1263萬元，其解釋為“管理不善，成本過高”；其后的年度里，還有著“經營不佳，財務費用較高”、“貸款利息較大，寫字樓租金較低”等不同原因。
???????12月7日，《中國經濟周刊》就上述說法及裕達國貿近況向裕達置業資產部求證，但被相關人士婉拒。
???????事實上，這座擁有“中原第一高樓”美譽的摩天大樓的成長故事中，其“力不從心”的范例并不鮮見。
???????比如，裕達國貿的“所有人”并非裕達置業一家：裕達國貿西塔26～37層(實際樓層是25～36層)，近兩萬平方米的建筑面積就在河南創普置業有限公司名下——裕達國貿建設初期，因總投資遠遠超出了當初16億元的預期，其他投資人斥資3億多元施以援手，裕達才度過難關；就在2007年6月，一則廣告還表明，裕達國貿30、33層，總面積2208.56平米欲尋求合作資源。
???????“裕達直到2006年年底才還清我們的欠款。”12月3日，中建二局鄭州分公司某高管告訴《中國經濟周刊》。中建二局1995年承建裕達國貿，1997年6月完工，總造價為2.4612億元。但至1999年6月，裕達方面僅支付了8975萬元，該局為此訴至法院。
???????“2002年8月，我們終審勝訴后又折騰了幾年，才拿回來了欠款。”上述高管坦言。
???????高處不勝寒？
???????裕達國貿也有繁華景象。
???????“它的現金流和入住率確實都不錯——這兩個指標是衡量一個酒店經營狀況好壞的重要依據。”12月8日，鄭州一位知情人士向《中國經濟周刊》透露，裕達國貿的入住率高達60％~70％，這甚至曾被某協會評價為“在鄭州市的所有酒店中屬于比較高的”。
???????裕達國貿表面的“紅紅火火”何以難御背后的巨額虧損？知情人士的歸結是其“運營成本太高”。“在酒店經營中，人員及設備、設施的運營成本是很大一筆開支，反映到資產負債表中，就多以固定資產等形式予以攤銷，這導致一些酒店的盈利比較低，而酒店服務業是裕達置業的核心業務。”上述知情人士分析。
???????河南省政府發展研究中心研究員楊鄭生在接受《中國經濟周刊》采訪時指出，裕達國貿“生”在鄭州，受制于巨額的運營成本和當地的消費水平，出現虧損也并不“意外”。
???????河南省某房地產公司高管則坦言：“從經營上來說，這些摩天大樓的經營收入來源，除了在觀光方面占有一點優勢之外，其余的餐飲、娛樂、會務、出租……與普通高樓相比，并不存在本質上的差別。”
???????不過，現實中的裕達國貿并不孤獨。
???????與其幾乎同時誕生的馬來西亞“雙塔”落成后就趕上亞洲金融危機，“出租率一直不理想”，而1998年落成的上海“金茂”直到2005年出租率才有所起色……至于“無人問津”的尷尬，裕達國貿亦非鼻祖——廣東佛山市52層高的“國際商業中心”建設中途資金告罄，6年后拍賣時，標價2億元都無人注目；因虧損拍賣，評估價值26億元的廣東國際大廈起拍價16億元竟無人應聲……
???????事實上，在摩天大樓建設領域，一些投資者和觀察者的謹慎早已呈現。
???????“高樓建設不能拋開實際的現實情況，更不能超越當地經濟發展的同步水平，否則高樓建設將不再是紀念碑、里程碑，而有可能成為墓碑。”萬科老總王石在總結房地產開發“四大教訓”時劍指“高樓情結”；而SOHO中國掌門人潘石屹更是斷言“在今天這個時代，建筑高樓大廈已經成為過去”。
???????“歐美國家建造摩天大樓的高潮早已經成為過去，我們的一些城市為什么還樂此不疲——我個人認為，這緣于某些地方政府以非市場的手段獲取土地，再以市場的手段出讓給開發商，從中獲取的不僅僅是經濟利益，還有‘形象’和‘政績’。”河南財經學院經濟研究所所長樊明在接受《中國經濟周刊》采訪時建言，要關注“制度經濟”。
???????與此同時，另一座厚天大樓的故事同樣在鄭州上演。2002年，鄭州方面欲在鄭東新區建設一座據稱“長江以北第一高樓”的“標志性建筑”，世界華人企業拓展有限公司、香港基誠國際有限公司等多家企業曾先后問津，甚至“已進入實質性談判階段”，但最終都拂袖而去。
???????期間，上述項目建設高度開始不斷調整。2002年規劃時高度為400米，2003年招商時降為360米，最終確定為280米，觀察者稱此舉“顯現了鄭州方面的一些理性思考”。
???????“站在280米的高樓上，不但可以大飽眼福，也能體會‘高處不勝寒’的滋味”。2006年，上述項目開工時，當地媒體如是報道。
