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在經歷了集體買地、買爛尾樓等多次失敗后，深圳個人集資建房終于取得了突破性的進展。
12月22日，經過十幾輪并不激烈的舉牌競買，槌音在601萬元時落定，意味著以林立人為首的81名集資建房者終于實現了他們的個人合作建房夢想。這是深圳個人集資建房取得的實質性突破，也使深圳
成為繼溫州之后另一個個人集資建房實現突破的城市。
“這次的成功只是個開始，有銀行的支持，我們今后大規模拿地的成功率才會更大。”林立人說，還有900余名申請報名者的住房沒有解決，將可能通過分片區購地或購房等方式加以解決。
突破
此次被林立人成功競得的這兩棟宿舍樓位于沙井，在廣深高速沙井出口處不遠。兩棟樓均為宿舍公寓樓，因為債務問題被法院強制委托拍賣。成交總價為601萬元，建筑面積3880平方米，內含84套單身公寓，單身公寓面積約為45平方米，內含獨立洗手間和廚房。項目規劃占地面積7086平方米，建筑占地700平方米，其余為空地。其使用年限為50年，從1992年1月到2042年1月28日止。
兩棟宿舍均為六層樓，每一層7套，樓房后面有2086平方米的綠化帶，每戶還有一個車位。兩棟樓的起拍價為428萬元，最后以601萬元成交。
“購房成本為每平方米1545元，攤到每個購房者身上，房子總價在7萬元以下。”林立人喜悅的心情表露無遺。
據了解，目前深圳有意參加合作建房購買這批房的有81人，這樣還可以有三套空出。林立人說，在深圳個人集資建房的兩年探索過程中，社會各界特別是義工給予了極大的關注和支持，這三套房的指標將考慮分給這些義工。
深圳這位個人合作建房發起人林立人，是一名“五星級”義工，同時也是九九加一集團的創始人。2004年下半年，位于羅湖的爛尾樓中南大廈進入拍賣程序，林立人當時在朋友、生意伙伴圈子內談了自己關于個人集資建房的想法，結果得到廣泛響應。短短3個月內，有500多人表示有此意向。
此后林立人與其合作者多方尋找目標，曾參與了深圳中南大廈的拍賣，但因起拍價與林立人的期望有較大差距，最終未能如愿。此間林立人尋找的主要目標為深圳的一些爛尾樓。
“采取競拍爛尾樓盤的方式高效快捷，因為免除了拿地開發建設環節，兩棟宿舍現在不需要進行裝修，接下來辦理相關產權轉移手續，合理分配后合作人即可入住。”林立人說。他表示，由于房子是八成新，他們并未打算推倒重建，大家交完房款后是統一裝修還是個別裝修暫未決定。
由于受競拍成功的影響，之后的兩天時間內在網上就已收到200多人遞交的申請表。目前已登記的有意參加合作建房的深圳市民有近千人，除了已有意向購買這兩棟宿舍樓的81人外，剩下的900余人尚未有房，只有通過分片區購地或購房等這些方式來解決。
隱憂
盡管宿舍樓已經拿到手，但林立人卻又將面臨新的問題。84套房產并沒有84套房產證，因為原先宿舍樓是按每層7套辦理的房產證，共計只有12套房產證，拍賣后還需要進一步協商如何分戶辦理房產證的問題。“房產證是1992年1月到2042年的，50年產權，接下來大家要交房款，然后成立業主委員會。其他的關于房產證的問題可以交給律師去解決。”林立人表示。
對于已購得房產的物業管理問題，他們也有了清晰的思路。此次取得的兩棟房產將采取全新物業管理模式，目前已制定出了相關的物業管理方案。全體業主成立業主委員會，然后共同發起成立物業管理維護基金，基金由業主大會和業主委員會控制，業主大會和業主委員會聘請物業管理公司進行管理。
由于樓層不一，每套宿舍的朝向、位置也會有好壞之分，在如何進行內部分配上，林立人建議用抓鬮來解決。“溫州集資建房成功拿地對我們來說是個極大的鼓舞，之前深圳發展銀行也表示愿意深度介入個人合作建房，在符合銀行流程機制的條件下為合作建房提供貸款服務，我們進行合作建房的決心就更為堅定，這也是促成此次成功交易的主要原因。”林立人說。
對于下一步的計劃，林立人表示，如果還有相同的樓盤產權拍賣，一定不會放過，另外也在考慮通過政府土地公開拍賣的途徑拿地。
林立人的欣喜還在繼續，而業界對于合作建房的各種質疑紛至沓來。“個人集資建房打破了以開發商為主體的傳統經營模式，業主變成了項目的真正主人，而且房價是肯定要比從開發商手里買便宜很多，從這種意義上來說，個人集資建房是有它積極的一面的。”深圳蘭江地產副總裁楊大谷說。
但楊大谷還表示，由于個人集資建房是以民間團體為主體來拿地建房，缺乏專業的機構來對整個建房過程進行管理與監督，此前也未有參照先例，在此后建房的整個過程中，將有可能面臨許多不可知的新問題，包括可能出現的一些法律問題、房屋質量問題、管理問題等。
深圳市方略地產顧問有限公司總經理孟家慶則不看好林立人的集資建房模式。“集資建房者無論是從資金實力、開發實力，還是綜合管理能力，都是沒有優勢的，并不是一塊地拿下來蓋起來那么簡單，它需要專業化的管理，雄厚的資金實力，以及對土地的綜合開發實力。”孟家慶認為，集資建房只能作為個例存在，而無法形成主要趨勢。
林立人表示，集資建房的首要原則是非營利性，資金主要是開發成本與管理費用，這些由合作者平均分攤。而且目前已有很多專業機構要求合作，包括專業建筑公司、物管公司等，這些專業機構將為合作建房解決專業化問題。
“集資建房是一個逐步探索的過程，深圳的法律環境和土地出讓政策都很透明，因此對于將要面臨的很多新問題都可能會迎刃而解。”林立人滿懷信心地表示。
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