土地市場，作為房地產市場發展的根基，在房地產市場的蓬勃發展中，為業界及房地產企業的后續發展提供了所必須的
生命力“營養能量”。反觀土地出讓市場的發展過程，在演繹出許多動人旋律的同時，也由于土地資源的稀缺性等因素，從而出現了一些變奏曲。宏觀調控使得土地和土地市場回歸到它原有的屬性中來，于是，一個理性的土地市場展現在2006年的房地產市場中。
土地出讓種類豐富，市場穩定
2006年，我市通過土地出讓招拍掛，已經對26宗國有土地使用權進行了出讓，出讓土地總面積達105.5萬平方米，出讓總金額近48億元。其出讓次數、出讓總面積和出讓總金額全面超過2005年。加之已有兩期共計八宗進入公告期的地塊，我市2006年度的土地出讓金額將超過50億元人民幣。
土地出讓形式多樣、種類均衡
與以往相同，2006年的出讓活動還是以住宅和商業住宅用地為主，另外還包括有2宗共計5.78萬平方米的倉儲用地，1宗7967.8平方米的金融用地、1宗3.8萬平方米的商服用地和1宗1.87萬平方米的工業用地。
作為我市房地產市場土地供應的重要組成部分，這些用地的推出不僅滿足了城市化進程中對土地多樣化的需求，同時也保證了青島市的土地供應繼續保持均衡化、多樣化、良性發展的態勢。
出讓活動呈現理性取地姿態
青島市由于特殊的區域形態，造成某些區域土地資源極為稀缺。反觀2006年的各項土地出讓活動，平靜、理性成為島城開發商取地的共有特點，出讓現場中少了價格攀升、競爭激烈時的躁動，多了土地市場作為房地產行業根基所應有的持重和穩定。
在3月1日開始的2006年首次土地出讓活動中，公告中的五宗地塊有四宗是在掛牌過程中就確定了出讓的土地歸屬。出讓現場一度成為拍賣師唱“獨角戲”的舞臺。沒有了競價、沒有了高潮迭起時的掌聲，這是2006年土地出讓現場的真實景象。值得一提的是，其中有三宗地塊出自以往住宅用地極為緊俏的市南區和市北區，這些地塊也都是在掛牌程序中就尋到了它的買家，并且出讓價格漲幅不大，這一新動向也引起了業界的關注。
針對這一現象，有分析認為這是宏觀調控后市場理性回歸的又一次明確表現，并認為宏觀調控的作用效力還將持續緩釋顯現。而在此大環境中是否應該或者如何調整土地出讓，也成為未來房地產一級市場所要探討的新問題。2006年年初，宏觀調控的效應在土地市場上以取地的理性非常恰當地表現出來。
工業用地出讓，保持國內行業實踐先進地位
青島市是全國率先采取招拍掛的方式對工業用地進行出讓的城市，相關部門的工作得到了國土資源部的肯定。
2006年，我市繼續對工業用地實施招拍掛。位于四方區膠州灣高速公路東、宜昌路北，總面積為1.99萬平方米，用途為工業用地種類中的倉儲用地的地塊，也再一次讓我市的土地出讓在創新實踐活動中更前進一步。值得一提的是，國家工業用地招拍掛等相關政策也主要是參考青島的經驗制定的。
高密度出讓開啟土地市場
2006年3月，是青島市自實施國有儲備土地公開出讓以來出讓密度最高月份，共有16宗地塊分三批在該月推出。如此快節奏的土地出讓和高數額的土地收益，也成為青島市土地出讓史上的一個先例。同時也預示青島市在2006年的土地出讓將進入新的階段。
普商，2006年土地出讓的高潮
“2005、2006年每年推出普通商品住房用地1000畝。”是我市穩定住房價格，著力增加中低價房，滿足市民住房需求的重要舉措，也是促進房地產市場持續健康發展的重要環節。進入2006年，伴隨著宏觀調控的具體深入，住房保障政策的制定和改進成為各地方政府的重要調控手段。
以滿足中低收入水平消費者住房需求的普通商品住房一經推出，便在房地產市場引發了多種關注。與2005年普通商品住房用地初上市時的“無人喝彩”相比，2006年普通商品住房用地已經成為一些企業、甚至知名的房地產企業的取地目標。普通商品住房用地成為2006年青島市土地市場當之無愧的主角。
完成兩年2000畝普商用地供應
在2005年成功推出1000畝國有儲備土地用于普通商品房建設用地后，我市相關部門在2006年初便指出繼續著力加強普通商品住房用地的供應。2006年的土地供應工作將確保完成供地1000畝的普通商品住房用地的供應目標，并全面完成青島市政府《關于穩定住房價格進一步推進住房保障體系建設的通知》文件中提出的兩年2000畝的供地任務，為國家調控措施落實到位，在土地市場環節中確保中低收入家庭住房供應用地打好基礎。
2006年，我市共推出普通商品住房用地22宗，土地面積共計逾1000畝，其中15宗地塊已順利出讓。普通商品住房用地出讓地塊以李滄區為主，其中不乏市南區地塊，還有6宗分別來自于四方區和市北區，這種較大范圍的普通商品住房供地，使我市以保障中低家庭收入住房需求為目的的限價用地供應區域，向更寬闊的方向發展，從而也為未來普通商品住房上市銷售提供良好的先決條件。
企業轉換思維搶普商
2006年3月7日，有八宗普通商品住房用地上市出讓，出讓現場的座無虛席，讓業界對普通商品住房的關注有了新的看點。
這是因為，2005年作為普通商品住房用地推出的第一年，島城房地產企業在取地時表現出的“拘謹”，讓相關部門和關注中低價位住房的百姓們有些茫然。如果說此次八宗普通商品住房用地同時推出，是對青島市房地產市場的考驗，不如說是對青島市房地產商思想認識的一次考驗。
最終，此次普商用地出讓以八宗地塊順利出讓而宣告結束。分析此次土地出讓結果不難發現，首先，經過2005年初期調控，部分企業對未來的發展有了相應的調整，對房地產的利潤有了更加切實的評價。其次，普通商品住房經過一段時間的預熱，已經為廣大的地產商所認識和接受。最后是由于此次普商用地的公告周期較長，使企業有更多的時間進行資金上的準備和未來收益的測算。有些參拍企業已經對期許地塊的測算遠遠超出了前期的考察、規劃設計，而是較為確切地觸及到了運營末端的銷售環節上。這種專業、精確、細致的準備，不僅使企業投資的風險最大程度的降低，也將促使島城房地產市場走向成熟，同時，也為給廣大的普通商品住房用戶提供更為可靠的住房打下基礎。
值得關注的是，此次普通商品住房用地的成功出讓在一定程度上顯現出島城房地產企業面對宏觀調控轉變思想認識，在宏觀調控中調整應對變化發展而顯露出的智慧和決心。
名企加入普商住房取地行列
繼島城知名房地產企業百通、華僑等房地產企業參與普通商品住房的開發建設之后，2006年海爾房地產也加入到普通商品住房的開發建設當中。
在8月30日的土地出讓活動中，海爾地產一舉拿下兩宗，分別位于市南區延吉路98號、延吉路臨字198號和李滄區京口路100號、君峰路66號的普通商品住房用地，住宅規劃總面積超過12萬平方米。
海爾地產作為我市起步較晚的企業，在我市的土地市場上難覓其蹤，此次一經出手便將兩宗普通商品住房用地攬入懷中，留給人們以更多期待的是海爾地產能否依托“海爾”品牌所具有的國際影響力，在房地產行業中創造出“真誠到永遠”的普通商品住房來回饋廣大青島市民。
普商上市，促進普商用地出讓
普通商品住房，作為以中等收入家庭為銷售對象，由政策催生出的住房供應體系新層次，從它的產生便與許多優惠政策相伴隨，同樣也由此決定了普商住房上市后所具備的價格優勢和市場影響力。2006年9月，首批兩宗普通商品住房上市。
首批上市的普通商品住房超過1000套，由于擁有比周邊平均價格低20%的價格優勢，有近4000人登記申購。經過相關部門嚴格的資格審查、公示等程序后，一些申購人員獲得了普通商品住房申購許可證，這便意味著我市為滿足中低收入家庭住房需求而設立的新一層住房供應結構開始真正發揮效力。
首批普通商品住房的上市，在對我市房地產市場起到“鲇魚”效應的同時，也為今后普通商品住房用地的推出起到很好的探索作用，為讓普通商品住房真正實惠百姓起到應有的作用提供現實的依據。
新政在土地市場“加載”迅速
進入2006年，當“調控”一詞在房地產市場蔓延的時候，調控的“動力之手”已經開始在房地產的細部環節中用力。針對一輪又一輪的調控政策，地方相關部門的貫徹落實成為調控措施實施到位的關鍵。我市土地主管部門在落實土地相關政策上表現出極高的洞察力和極快的反應速度。
5月30日，國務院辦公廳轉發建設部等九部門出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，就切實調整住房供應結構等問題作了較為細致和詳盡的規定。其中在明確新建住房結構比例中指出“自2006年6月１日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％。”的規定尤為引起業內人士的關注。
青島市土地儲備整理中心在第一時間便在出讓土地中開始實施該項規定。于是，在6月26日掛牌出讓的三宗地塊公告中，就明確指出相關條款按照《意見》執行。對于如此快速的反應，市土地儲備整理中心負責人表示，這只是我市在出讓土地環節中貫徹落實《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》的一個開始，市土地儲備整理中心將圍繞我市相關政策細節，進一步貫徹執行相關規定，以維護我市的土地市場和房地產市場健康、穩定的發展。
“外力”介入土地市場演繹“大手筆” 大地塊，期待大制作
盤點本年度土地出讓活動，最引人關注的莫過于6月19日出讓的小港灣“變臉”項目。以“充分將其自然條件進行合理均衡利用，打造適合濱海旅游、特色餐飲、現代服務、休閑居住的新城區。”為小港灣規劃改造理念的地塊。最終以改造范圍達38.6萬平方米，標的價26.9億元的價格，被李嘉誠旗下的和記黃埔地產（青島）有限公司和青島小港灣旅游開發建設有限公司聯手競得項目，由此也創出了我市土地項目出讓之最。
對于老青島區域內如此大面積的項目改造，青島人有著深遠的憧憬。“青島的維多利亞港灣”成為這些憧憬中最為誘人的猜想。據悉，這里將規劃建設10萬平方米的沿海觀光、休閑、旅游區域。攜奧運以升品質，讓人們對此宗地塊充滿期待。項目改造完成后青島的后海還將建立起私人游艇停泊地。小港灣改造，還將在保留部分廠房設備的基礎上，把廢舊工廠建成具有現代色彩的時尚工業博物館，這樣不僅可以降低拆除成本，還可以打造青島的新人文景觀。這些無疑都為小港灣項目改造描繪出美妙的圖畫。大地塊、期待著大家的大制作，創造出青島真正的大手筆。
市場活力成為外地企業“取地”引力
8月30日，我市位于四方區鄭州路以南、洛陽路以北的土地面積為住宅5.87917萬平方米，商業1712.6平方米，規劃建筑面積超過12萬平方米的地塊，被山東魯岳置業公司和浙江金龍房地產投資集團公司以2.2億元的總地價獲得。
引人矚目的是，獲得該地塊的浙江金龍房地產投資集團公司，是注冊資金1.5億元的國內著名房地產企業。這個以開發住宅和商業地產項目為主打的房地產企業，已經在浙江、廣東、安徽、湖北以及山東等地，開發并建設了包括杭州君婷公寓，浙江麗水怡景花苑在內的多個項目，具有國家一級資質的浙江金龍房地產投資集團公司，年產值已達25億元。
企業負責人介紹，能夠進入青島是經過多方調研的結果。青島良好的市場環境，本地開發商經營運作規范成熟，是外地企業進入青島的“誘因”所在。據悉，該地塊將作為浙江金龍集團進入青島的“根據地”，其主要目的在于進入島城市場，而獲利則是次要的。
相信，有著“最具活力城市”、“品牌之都”，滲透者浪漫氣息的青島，將以更加規范的市場環境，良好的行業規范贏得更多實力房地產企業的信任，從而吸引著更多的品牌地產企業進入青島。
本報記者 宿 虹
