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揭秘中國最貴豪宅湯臣一品:房價是地價26倍(圖)

青島新聞網  2006-11-10 08:29:05 新華網

 

  湯臣一品正被揭開神秘面紗 徐匯 攝

  

  湯臣一品正被揭開神秘面紗 徐匯 攝

  湯臣一品,到底成本幾何?到底應不應該賣11萬元/平方米?這是個謎。

  今年8月初,正式對外叫賣的中國第一天價樓盤湯臣一品在連續200多天的“零成交”尷尬之后,終于簽下了1.3億元一套住宅的第一單;事隔三個月,第二套又以6900萬元賣出。然而,關于湯臣一品的炒作和暴利置疑并未平息,并在其全球招標擱置后愈演愈烈。

  樓板價4225元/平方米,房價漲26倍

  雖然湯臣集團()對外宣稱,湯臣一品的地塊早于1994年便已取得。

  但是上海證券報記者發現,實際上在2005年之前,湯臣一品一直為湯臣集團與永欣投資有限公司分別以80%、20%的股權共同持有。2005年1月,湯臣集團才宣布以1800萬美元代價將余下的20%股權納入囊中,使得湯臣一品完全納入懷中。

  此后,“天價與暴利”的議論始終圍繞著湯臣一品。

  湯臣一品的土地獲取時間之早,是業內外一致公認的事實。據記者掌握的資料,規劃地圖上被稱之為“陸家嘴金融貿易區X4-2地塊”的湯臣一品,由湯臣集團自上海富都世界有限公司手中獲取,當時的該幅土地出讓金為5820萬美元,加上2005年1800萬美元的20%股權收購價,總計約6億元人民幣的土地代價。按照湯臣一品142000平方米總建筑面積計算,湯臣一品的樓板價應該是4225元/平方米,是現在出售均價11萬元/平方米的3.8%。也就是說,湯臣一品的房價是此前的樓板地價的26倍———暴利爭議由此而來。

  這樣的地價并不便宜

  那么,湯臣一品這樣的地價是不是拿得太便宜呢? 事實并非如此。

  記者所掌握的另一塊濱江豪宅地塊,幾乎與湯臣一品屬于同一級別、同一時期,位置稍差。這幅地塊建筑面積約97264平方米,開發商總計為該幅地塊付出了約4億元的土地出讓金,計算下來,這幅地塊的樓板價在4113元/平方米左右。“陸家嘴區域相當部分地塊是在1996年至1998年出讓的,當時的平均樓板價大多在每平方米300至500美元左右。”浦東改革與發展研究院房地產經濟研究中心主任李戰軍透露。

  一位咨詢業資深人士告訴記者,在浦東新區剛剛開發之際,為了吸引資金進入,1990年初陸家嘴區域的土地都不算貴。如果湯臣一品地塊于1994年取得,按照當時的行情,可能還屬于高價購入。時隔多時,如今陸家嘴區域的地價已不可同日而語。不久前,李嘉誠麾下的長和系剛剛聯手以8.32億元代價,從富都世界手中收購了X3-2地塊,該地的地理位置并不如湯臣一品,樓板價也到了10400元/平方米,而長和系計劃投資總額更是達到17.4億元左右。

  成本據稱約3萬元/平方米

  “樓板價只是一個凈價,還沒有把配套費、建安工程造價、財務費用等其他各項成本計算進去,這是相當高的投入。”一位業內人士說道。據湯臣一品相關人士介紹,加上高昂的裝修成本,湯臣一品的總成本應該在每平方米3萬元左右———這或許是一個更可信的數字。

  “湯臣一品的裝修定位完全為國際通行標準的豪宅,皆是‘世界級標準’。”湯臣一品相關人士向記者介紹說。在湯臣一品的樓書介紹中,詳細列舉了各種裝修用材:日本大金VERII戶式中央空調、美國碧慕中央吸塵系統、美國DORCON掌機儀、德國SIEDEL可視對講系統。據稱,僅廚房用具兼裝修便有幾百萬元人民幣之巨。

  “即便是3萬元變成11萬元,這樣的房價也是成本價的3.7倍,利潤率還是高。”一位分析師表示。

  在湯臣一品B棟大樓進行全球招標時期,分析師指出,以2005年湯臣集團1800萬美元收購余下20%股權的代價計算,當時這一項目公司相關股權的合理估值已經達到約2.65億港元,以此估計,即2005年湯臣一品項目的估值也僅約13億港元。湯臣集團高層對此公開解釋,整體湯臣一品包括地價及建筑成本實際上為30多億元。但他同時也承認,除了D棟保留出租以外,如果A、B、C這3棟大樓銷售完畢,湯臣集團約可套現高達80億元。

  湯臣大把希望寄托在湯臣一品

  “從全國范圍來看,屬于城市核心區域的地價都會產生升值現象。”一位土地研究人士告訴記者,“尤其是上海小陸家嘴地區屬于特殊性區域的自然升值現象。這種由供需關系所決定的市場現象,并不能單純歸類于暴利行為,只能說湯臣集團眼光好,運氣好,遇到了好地塊和好發展。這不是個案,也有一些開發商的土地價格只占房價百分之幾的。但是,公司對于湯臣一品的冀望還是過高。”

  湯臣集團總經理徐彬坦率表示,在公司于1992年進入上海時,大量拿地的策略消耗了不少資金。“雖然土地拿得比較早,但維系土地的成本同樣付出不少,只有在樓市較好時期才取得了一些成績。”徐彬說道。通過豪宅利潤挽回投資,恐怕才是湯臣一品天價背后的真正目的。(上海證券報 記者林瑯)

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