國稅總局日前發布通知，要求對“普通標準住宅”的認定要在去年頒布的“國八條”中有關普通住房標準范圍內從嚴掌握。一石激起千層浪。雖然有關部門一再強調仍需加強宏觀調控，但在過去幾個月里，實際上并沒有新的政策出臺，因此國稅總局的這一通知被業界解讀為宏觀調控“新政策”
。
一位房產中介昨天告訴《第一財經日報》，如果“普通住宅標準”界限下調，意味著一些原來可享受稅收優惠的一手房和二手房都將面臨稅收增加的局面。
去年的“國八條”中，要求普通住宅應同時滿足“住宅小區建筑容積率在1．0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下”的條件，同時表示，允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
隨后，各地相繼公布了本地區普通住宅標準，北京、上海均以建筑面積140平方米以下為標準，深圳等少部分城市選擇了上浮20%的上限，以144平方米為標準。北京和深圳都在今年5、6月間再次發布了新的普通住宅標準。
由于此前業內曾有傳言，中央相關部門將從嚴征收非普通住宅土地增值稅，因此，國稅總局此次下發的通知被認為與此有關。信義房產研究部主任李振宇表示，如果上述通知與從嚴征收土地增值稅有關，由于普通住宅標準已交由地方政府來界定，可能會因此對普通住宅標準進行“重新界定”。
但他表示，從目前國稅總局的通知看，并不能表示其與土地增值稅的征收有任何關系。他認為，國稅總局下發該通知的目的也許只是為了重申一下關于普通住宅標準的界定。“之前相關部門也表示普通住宅標準每隔一段時間會進行調整，這次應該是到了調整期，所以國稅總局再次下發通知，重申各地方政府對普通住宅的界定不要超越原有的規定范圍”。
一位不愿透露姓名的開發商對記者表示，雖然一直有征收土地增值稅的傳言，但并沒有聽說普通住宅標準會重新進行界定的說法。“在目前政策從嚴的大背景下，地方政府只會把原有的標準下調。”
李振宇認為，國稅總局下發的這個通知的關鍵點在于，地方政府如何做。就像此前征收營業稅和個稅一樣，關鍵不在于征收多少，而在于地方政府會對這一政策執行過程中的監管力度有多大。
購買二手“非普通住宅”成本增加
時報訊（記者 蘇華俊）
國稅總局日前發布《通知》稱，土地增值稅涉及的“普通標準住宅”認定，要在前期頒布的《建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》關于“普通住房標準”的范圍內從嚴掌握。
這也就意味著，“非普通住房標準”由原來144平方米以上變為120平方米以上。對此，地產專家認為，短期內廣州的“非普通住宅”二手成交必然會受到影響，同時也促使一些準備購買“非普通住宅”的市民在考慮到房屋增值稅問題時會猶豫不決。
《通知》新規取消適當浮動
建設部原來的《通知》中規定，“享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％”。
此次《通知》，等于將“允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％”的規定取消了。而且，該《通知》還指出，出臺這項措施是為了進一步促進調整住房供應結構，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應。
對此，廣州市光大花園房地產開發有限公司董事副總經理陳洪志表示，如果從嚴掌握“普通住房標準”的范圍，短期內必然會對廣州“非普通住宅”二手市場產生沖擊，成交量下降是不可避免的。寒桐（廣州）投資顧問有限公司總經理韓世同博士也表示，該《通知》對投資“非普通住宅”產生比較大影響，而自住型買家則影響不大。
豪宅二手市場將進入冬天
有業內人士指出，其實，國稅總局在今年9月14日開始，對“非普通住宅”轉手買賣正式征收土地增值稅時，就已經對廣州的豪宅二手市場產生巨大沖擊。如今，根據該《通知》的規定，豪宅的范圍進一步擴大了，受影響的面更廣了。可以預計，廣州豪宅二手市場將會進入冬天。
廣州中地行策略顧問有限公司董事長徐建平認為，該《通知》將會進一步打壓豪宅二手市場，令準備進軍豪宅市場的投資者卻步；而準備開發豪宅的發展商也會猶豫不決。
合富輝煌集團控股董事、副總經理黎振偉也認為，該《通知》發出了一個限制豪宅投資的信號，讓有錢人在考慮投資豪宅的時候考慮的因素增多了，投資比例必然下降。其實，投資過多必然會帶來“炒風”，這反而對樓市的長遠發展不利。所以，該《通知》的出臺對整個樓市來說，是一件好事，讓樓市的風險進一步降低。
鏈接 土地增值稅兩種計算方法
土地增值稅是不受物業的年限限制，只要是豪宅物業有增值便適用此規定，“如果有購房發票但無增值者可免征增值稅”。計算土地增值稅，分為無購房發票與有發票兩種。
第一種方法為：“無購房發票的按照房管局評估價總額的3％”。
第二種方法為：“有發票的征收方法，其稅率為：1.增值額未超過50％的征收增值額的30％；2.增值額為50％～100％的征收增值額的40％；3.增值額為100％～200％的征收增值額的50％；4.增值額超過扣除項目金額200％以上的征收增值額的60％。”
以一套2年前購入價300萬元、賣出時房管局的評估價為350萬元的物業為例計算，其土地增值稅如按照無購房發票的情況交易的話，需繳納房管局評估價的3％，則為10.5萬元。如果按照有購房發票的按累進制征收的話，增值了50萬元，稅率為30％，減合理費用后，約15萬元。
